10129
Банки знижують вартість заставних квартир
— Кредит&Депозит
Число заставних квартир, які банки викинули у вільний продаж, сягає 10-15% загальної пропозиції, що складає близько 3,5-5 тисяч апартаментів. Таким чином комерційні банки цілком можуть задати тон ринку нерухомості і на якийсь час перетворитися на повноправних гравців сегменту.
Якщо навесні банки виставляли заставну нерухомість за ринковими, а часто й свідомо завищеними цінами, то зараз готові йти на істотні поступки, аби закрити проблемні позики. Якщо раніше "проблемний" позичальник міг вимагати від банку високу ціну на реалізацію свого майна, то тепер банки просто ігноруватимуть такі вимоги, намагаючись звільнитися від "проблемки" якнайшвидше.
Судячи з прогнозів про подальше поглиблення фінансово-економічної кризи в країні й девальвації національної валюти, експерти вважають, що впродовж найближчих місяців кількість виставлених на продаж заставних квартир буде тільки зростати й це неодмінно призведе до подальшого падіння їх вартості.
Протягом 2005-2008 років у столиці щомісячно укладалося близько трьох-чотирьох тисяч договорів купівлі-продажу житла, близько 70% якого отримували із залученням іпотечних позик. Проте з початком фінансово-економічної кризи в країні число позичальників, які виявилися неспроможними обслуговувати ці кредити, почало нестримно збільшуватися. За даними виконавчого директора Української національної іпотечної асоціації Олексія Пилипця, якщо станом на 1 жовтня минулого року обсяг проблемних іпотечних кредитів (затримка платежів за позикою або їх відсутність), виданих фізичним особам, досягав 749 мільйонів гривень (0,9% від іпотечного портфеля), то до 1 квітня 2009 року він збільшився в 2,5 разу - до 1,926 мільярдів гривень (1,8% від іпотечного портфеля), а за період з 1 квітня до 1 вересня ця цифра, за оцінками Асоціації, зросла більш ніж в 3,7 рази - до 7,208 мільярдів гривень. "У столиці кількість проблемних кредитів зростала аналогічними темпами. Тільки з 1 жовтня 2008 року до 1 квітня 2009 року проблемна заборгованість киян за іпотечними позиками збільшилася з 153 мільйонів до 393 мільйонів гривень", - відзначив Пилипець. І хоча свіжіші дані відсутні, можна припустити, що до 1 вересня число проблемних позик зросло як мінімум до 1, 47 мільярда гривень".
Основною причиною такої гнітючої картини стала різка девальвація гривні щодо іноземної валюти, в якій видавалося 78% кредитів для покупки житла. На цьому фоні середні заробітні плати мешканців столиці впали в національній валюті на 15%, а середня кредитна ставка з раніше виданих позик підскочила з 12,5% в доларах і 14,1% в гривні до 16 і 26,3% відповідно. У результаті, якщо в попередні роки частка кредитних платежів у бюджеті сім'ї складала в середньому 35%, то в нинішньому підвищилася до 60-70%, а деяких випадках досягає 100%.
Зростання числа киян, які виявилися неспроможними обслуговувати іпотечні кредити, призвело до збільшення кількості випадків, коли банки без згоди боржника відбирають заставне майно. За оцінками засновника юридичної компанії "Орум" (співпрацює з виконавчою службою стягнення боргів) Андрія Боровика, якщо на початку цього року фінансисти примусово відчужували у городян, що проштрафилися, близько 30-40 квартир на місяць, то зараз - десь 150. Причому ця тенденція спостерігається попри те, що банкам ця процедура невигідна. "По-перше, перед продажем даної нерухомості спеціалізована компанія проводить її незалежну оцінку, внаслідок чого в деяких випадках вартість застави може бути на 50% нижчою середньоринкової. По-друге, фінустанові необхідно перерахувати 10% від вартості квартири виконавчій службі і 20% - одній з чотирьох бірж, які займаються продажем заставного майна на торгах. Лот може виставлятися тричі, й щоразу його пропонують потенційним покупцям з 10%-ю знижкою", - пояснив Боровик. У неформальних розмовах експерти пояснюють, що, як правило, квартири продають за дуже заниженою вартістю потрібним людям. Інформація про проведення аукціонів не афішується, а покупцям з боку, які намагаються брати участь у них, частенько відмовляють, пояснюючи відсутністю тих чи інших документів. Тобто в разі реалізації заставного житла за такою схемою банк отримує лише невелику частину реальної ринкової вартості застави, яка не дозволяє погасити кредит.
Більш поширеною практикою реалізації заставного майна цього року став продаж квартир самою фінустановою або власниками з відома фінансової структури. За оцінками столичних рієлторів, зараз на таку нерухомість припадає близько 10-15% загального обсягу пропозиції на вторинному ринку житла. Якщо врахувати, що нині в Києві виставлено на продаж майже 35 тисяч квартир, нескладно підрахувати, що близько 3,5-5 тисяч з них перебувають у заставі у фінансистів. "За останні півроку їх число зросло вдвічі", - відзначають в агентствах нерухомості.
Незалежні експерти вважають, що в найближчій перспективі кількість виставлених на продаж заставних квартир буде стрімко зростати, чому посприяє низка причин. З одного боку, на думку виконавчого директора компанії Real Estate Solutions Андрія Борща, поглиблення економічної кризи й подальша девальвація національної валюти призведуть до ще більших проблем з погашенням іпотечних кредитів у валюті. "У зв'язку з цим багато позичальників постараються реалізувати свою нерухомість, щоб погасити борги перед банками", - сказав він. З іншого боку, позбавлятися застав, не чекаючи, поки вони подорожчають, змушені й самі фінустанови, деякі, наприклад, "Приватбанк" і "Райффайзен Банк Аваль" уже створили власні підрозділи з продажу нерухомості. Фінансисти пояснюють, що в процесі видачі кредиту позичальникові присвоюється певна категорія, залежно від якої банк зобов'язаний резервувати під позику не менше 20% його суми, переказуючи ці гроші на рахунки НБУ. При виникненні проблем з погашенням кредиту фінансова установа змушена знижувати статус позичальника і збільшувати резерв, який у випадку відмови позичальника від подальшого погашення досягає 100% сум виданого кредиту. "Тобто у банків заморожуються значні кошти, хоча багато хто з них і так відчуває дефіцит ресурсів. Щоб уникнути цього, фінустанови змушені продати заставне майно навіть за ціною, нижчою від ринкової", - відзначив Олексій Пилипець.
Готовність фінансистів до активних дій на цьому терені підтверджує також те, що на початку року вони виставляли на продаж це житло за середньоринковими або свідомо завищеними цінами, то зараз більшість із них пропонують його на 5-10%, а в деяких випадках і на 30-50% дешевше.
За матеріалами: Подробности
Поділитися новиною
