Офіс у роздріб


Офіс у роздріб

Бажання підприємців заощадити на оренді офісів спровокувало появу в Україні коворкінг-центрів, де в оренду пропонують не офісні площі, а окремі робочі місця.

Про те, що в умовах кризи більшість компаній змушені відмовлятися від оренди професійних офісів, площа яких у кілька разів більша, ніж їм необхідно насправді, уже писалося. Але оскільки знайти невеликий окремий офіс непросто, дрібні компанії, підприємці почали об'єднуватися, наймаючи приміщення на правах суборендарів.

Більше того, з огляду на тенденції, що намітилися, на ринку нерухомості України масово почав розвиватися формат офісних центрів, у яких здаються не окремі приміщення, а індивідуальні обладнані робочі місця. Називаються вони коворкінг-центрами (coworking з англ. - "спільна робота"). Ідея їхнього створення полягає в тому, щоб надати коворкеру не тільки робоче місце, але й низку необхідних для працівника послуг: телефонну лінію, доступ до інтернету, можливість одержувати пошту і посилки, користуватися залою для презентацій і (або) переговорними кімнатами, приймальні для гостей і т.д.

Засновником коворкінга вважається американський програміст Бред Ньюберг. У 2005 р. він запропонував всім охочим взяти в суборенду вільні робочі місця в офісі, які орендував сам. За кілька років цей вид офісної оренди став популярний не тільки в США, але й в усьому світі.

В Україні такі офіси активно почали з'являтися порівняно недавно. Зокрема, за словами Валерія Биканова, директора коворкінг-центру "Х1" (м.Харків; з 2009 р.), у країні всього п'ять класичних коворкінг-центрів: "Х1", "Корівка" (м.Дніпропетровськ), QB (м.Кременчук, Полтавська обл.), STATUS і "Голосіївський" (обидва - м.Київ). Правда, у столиці працює ще міжнародна компанія Regus Group, що пропонує 1 тис. офісів по усьому світі. Але, як пояснили в її українському представництві, незважаючи на те, що в їхніх центрах дійсно можна орендувати офіс на одну людину, коворкінгом це назвати не можна, оскільки Regus надає в оренду офіси зокрема для компаній, а також ширший перелік послуг, ніж класичні коворкінг-центри.

Забронювати місце

Клієнтами коворкінг-центрів найчастіше стають фрілансери - фахівці IT-сфери, дизайнери, юристи, консалтери, бухгалтери, а також підприємці-початківці, яким не по кишені знімати окремий офіс.

"З одного боку, це цікаво людям, яким знімати окремий офіс з фінансових або організаційних причин недоцільно. З іншого боку - такі центри можуть бути цікаві невеликим компаніям, співробітники яких хотіли б працювати у форматі "прийти-і-працювати", - пояснює Андрій Мінгазєєв, співзасновник коворкінг-центру STATUS.

За його словами, перевагами коворкінг-центрів є як наявність додаткових послуг, так і зручне місце розташування (найчастіше вони організовуються в центрі міста). Особливо це актуально, коли коворкеру потрібно зустрічатися із клієнтами на своїй території. Правда, як відмітив пан Мінгазєєв, у робочу зону відвідувачів у їхньому центрі не пускають - для цього передбачена кімната переговорів.

Що стосується плати за "користування" робочим місцем, то вона в українських коворкінг-центрах варіюється в діапазоні від 0,5-1,2 тис.грн. на місяць (при повному робочому дні) у регіонах до 2 тис.грн. у Києві.

Щоб коворкінг-центр працював беззбитково, розповідає пан Биканов, досить здавати в оренду половину існуючих місць (тобто у випадку з "X1" - 7-8 місць із 15; площа центру - 95 кв.м). Якщо ж центр заповниться коворкерами повністю, то з урахуванням витрат на розвиток, бізнес може вийти на рівень рентабельності близько 20%. У свою чергу, пан Мінгазєєв стверджує, що коворкінг-центр STATUS з самого початку створювався як некомерційний проект і навіть при його стовідсотковій заповнюваності (площа центру - 60 кв.м, розрахований на 10 чол.), грошей, отриманих від клієнтів, вистачає тільки на покриття витрат на оренду і утримання приміщення.

Бізнесмен запевняє, що проект його коворкінг-центрів - ідейний (дозволяє згуртувати бізнесменів різних напрямків. - Ред.); прибуток же генерують інші напрямки діяльності засновників, тому займатися ним як основним бізнесом не радить.

Втім, на наш погляд, твердження пана Мінгазєєва аж ніяк не безперечні. Наприклад, прості розрахунки показують, що заняття коворкінгом може бути не тільки беззбитковим, але і прибутковим бізнесом. Зокрема, якщо вірити словам Ірини Луханіної, генерального директора агентства нерухомості "Благовіст", мінімальна місячна вартість оренди приміщень під офіси в районі вул.Михайлівської становить 75 грн. за 1 кв.м (цокольні поверхи і підвальні приміщення будинків).

Таким чином, якщо, наприклад, припустити, що за оренду 60 кв.м орендар викладає мінімум 4,5 тис.грн. на місяць (без комунальних платежів), то від суборенди 10 робочих місць він одержує 20 тис.грн. (по 2 тис.грн., як уже говорилося, з робочого місця), щоправда, за умови, що всі місця в коворкінг-центрі будуть заповнені.

Аналоги

Експерти справедливо відзначають, що зробити коворкінг по-справжньому вигідним бізнесом можна, тільки маючи власне приміщення. Правда, під час кризи навряд чи хтось буде купувати нехай і здешевлену нерухомість. Але от використати для тимчасової здачі в оренду коворкерам місця у власних офісах - дуже вигідно навіть тим підприємствам, які до кризи були далекі від цієї сфери. Наприклад, міжнародна консалтингова компанія NAI Pickard (м.Київ; агентство нерухомості повного циклу; консалтинг; з 1992 р.) почала здавати окремі робочі місця у своєму офісі ще в 1992 р.

Правда, за словами Світлани Шулевської, заступника генерального директора компанії, цю практику не можна назвати класичним коворкінгом, оскільки більшість їхніх клієнтів - бізнесмени, діяльність яких стикається з бізнесом підприємства (наприклад, невеликі інвестиційні компанії або структури, що тільки починають свою справу в Україні). За словами пані Шулевської, у їхньому офісі зараз налічується близько чотирьох порожніх робочих місць.

Особливо далеким від класичного коворкінгу приклад NAI Pickard робить те, що торік плата за офісне сусідство становила $980 на місяць за робоче місце (настільки висока ціна пояснюється в основному тим, що орендарями робочих місць виступають представники іноземних компаній. - Ред.). Зараз вона скоротилася майже вдвічі.

До речі, все частіше здають площі в суборенду не тільки компанії - власники офісів, але й фірми, які орендують офісні площі в професійних бізнес-центрах. Зокрема, мова йде про компанії, що уклали довгострокові договори оренди, розірвати які практично неможливо, оскільки в договорі на цей випадок передбачені жорсткі штрафні санкції. Якщо торік середня орендна ставка в бізнес-центрах класу "А" і "В" становила $70 за 1 кв.м на місяць, то зараз вона знизилася до $35 за 1 кв.м. Різницю змушені доплачувати "первинні" орендарі, які тому не з власної волі залучають суборендарів.

Але, знов-таки, як відзначають експерти, назвати суборенду коворкінгом все-таки не можна. "Суборенду навряд чи можна назвати коворкінгом, так як в цьому випадку, зазвичай, надлишкові приміщення здаються одній компанії, а не дробляться на робочі місця з подальшою їхньою здачею зовсім різним компаніям і приватним підприємцям", - пояснює Євгенія Розумна, керівник відділу по роботі з корпоративними клієнтами департаменту офісної нерухомості міжнародної консалтингової компанії "Colliers International (Україна)".

Перспективно

Експерти прогнозують, що розвиток коворкінг-центрів в Україні - напрямок перспективний. Компаніям, що скоротили штат до мінімуму, вигідніше орендувати тимчасові робочі місця, ніж викладати гроші за оренду цілого офісу.

Втім, і самі "піонери" коворкінг-бізнесу не сидять склавши руки. Наприклад, зовсім нещодавно вони створили Асоціацію коворкінг-центрів СНД, у яку ввійшли як українські центри, так і центри з Росії - Єкатеринбургу, Тольятті та Санкт-Петербургу. Тепер орендарі одного коворкінг-центру безкоштовно можуть користуватися послугами центру-партнера.

Єдине, що варто врахувати охочим розвивати такий напрямок, як коворкінг, - це конкуренція з боку квартир, обладнаних під офіси. Як уже зазначалося, навіть у самому центрі міста такий офіс можна орендувати за ціною, що стартує з 75 грн. за 1 кв.м. До того ж пропозиція офісних площ останнім часом значно перевищила попит на них. Наприклад, тільки на вул.Михайлівській, за даними АН "Благовіст", у липні в оренду пропонувалися 43 нежилі приміщення площею від 18 кв.м до 1,5 тис. кв.м.

Олена Романюк

  • i

    Якшо Ви помітили помилку, виділіть необхідну частину тексту й натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити про це нам.

Дивись також
В Контексті Finance.ua
Опитування