Земля пішла по руках — Finance.ua
0 800 307 555
0 800 307 555

Земля пішла по руках

1741
Депутати вирішили прискорити процес підготовки до Євро-2012, затвердивши незадовго до парламентських канікул новий Закон "Про відчуження земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб і з міркувань суспільної необхідності". Віктор Ющенко вже пообіцяв поставити на ньому свій автограф. Новий документ не тільки полегшить будівництво доріг, але й дасть старт масштабним земельним війнам, а також дозволить земельним спекулянтам одержати непогані бариші від раніше скуплених наділів.
Продати або судитися
Документ передбачає два види відчуження: за суспільною потребою і у випадку суспільної необхідності. Перший допускає викуп за домовленістю сторін, другий - примусове вилучення (з оплатою) ділянок через суд, що може бути ініційовано, якщо власник землі відмовився добровільно продати її та об'єкти, що перебувають на ній. З такою ініціативою до Кабміну звертається держорган або орган місцевого самоврядування, що вважає за необхідне вилучити наділ, а уряд у свою чергу - у суд з відповідним позовом.
Щоб попередити випадки масового вилучення (викупу) приватних земель, у законі окремо прописується, що цей механізм запускається у виняткових випадках, коли необхідний державі або місцевій громаді об'єкт не може бути зведений на іншій ділянці або саме цей варіант є оптимальним з погляду технології будівництва, витрат, екологічної безпеки та інших важливих факторів.
"Відсутність практики такого обґрунтування необхідності вилучити ділянку для суспільних потреб, а також судової практики розгляду подібних справ, необхідність проведення експертиз та інше може виявитися серйозною перешкодою для відчуження на перших порах", - вважає старший партнер юридичної компанії Arzinger Тимур Бондарєв.
Складність застосування нового механізму, на думку директора ЮК Questor Артема Мурги, полягає ще й у тому, що закон не дає чіткої відповіді на питання, хто буде визначати, наскільки "оптимальним" є план будівництва на спірному наділі. Ці повноваження розмиті між урядом, органом, що ініціює вилучення землі, і судом, що приймає відповідне рішення.
Втім, суди, швидше за все, не будуть обтяжувати процес розгляду позовів занадто ретельними експертизами. "Закон прямо не покладає на органи виконавчої влади або місцевого самоврядування обов'язок довести, що конкретні ділянки життєво необхідні суспільству. Рішення про відчуження повинні прийматися на підставі генпланів населених пунктів та іншої градобудівної документації. Перед цим потрібно підготувати матеріали узгодження місця розташування об'єктів, які будуть будуватися на відчужуваному наділі, а також землевпорядну документацію.
За наявності всіх згаданих документів очевидних перешкод для вилучення земельних ділянок для суспільних потреб не буде", - говорить юрист юридичної фірми Magisters Олена Перцова.
Відповідні справи, відповідно до документа, повинні розглядатися в адміністративному апеляційному суді (а не в господарському або загальної юрисдикції), апеляційною інстанцією буде Вищий адміністративний суд, що не зможе повертати справу на повторний розгляд. На винесення остаточного рішення суддям обох інстанцій відведено по два місяці. Рішення щодо викупу землі втрачає чинність через рік.
На думку юристів, законодавці встановили спеціальну процедуру розгляду подібних судових суперечок навмисно, щоб питання вирішилося ще до закінчення терміну, відведеного на викуп ділянки. Однак, як запевняють правознавці, власники вподобаних суспільством наділів, що не бажають із ними розлучатися за власним бажанням, мають шанси зберегти свою власність. Для цього їм доведеться обґрунтувати наявність у держави або місцевих громад альтернативних варіантів будівництва.
"Завдання держави - довести, що шлях, по якому вирішено прокласти дорогу, є найбільш раціональним, а громадянина - що є прийнятніші шляхи або інші причини, через які земля не може бути вилучена за суспільною необхідністю. Наприклад, дана садиба - історична пам'ятка або власник не може переїхати з особистих міркувань", - доповнює пан Мурга.
Земельний переділ
Закон установлює перелік причин, за яких ділянка може бути викуплена або примусово вилучена: забезпечення національної безпеки і оборони, будівництво, капремонт, реконструкція, обслуговування об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури, у т.ч. нафто-, газо- і водопроводів, аеропортів, ліній зв'язку та ін., розміщення диппредставництв, а також об'єктів, пов'язаних з видобутком корисних копалин, зведення захисних гідротехнічних споруджень, будівництво і обслуговування нафтових і газових свердловин і газосховищ, поховання шкідливих відходів, створення міських парків, зведення дитсадків, дитячих майданчиків, стадіонів і цвинтарів, розміщення об'єктів природно-заповідного фонду.
Проте за бажання чиновники завжди зможуть знайти пристойний привід для заволодіння вподобаним наділом. Раніше складений генплан або інша містобудівна документація, у яких на цій землі не передбачається спорудження важливих об'єктів, - слабкий захист, оскільки ці документи легко можуть бути переписані. Як вважають спостерігачі, особливо активно це буде робитися в ті кілька тижнів, поки закон перебуває на підписі в Президента.
Відповідно до документа, остаточне рішення щодо викупу ділянки або щодо необхідність ініціювати процедуру примусового вилучення приймає місцева адміністрація: на рівні району, якщо мова йде про наділ у межах одного району, або області - якщо справа стосується міжрайонної землі. Якщо ділянка займає землі двох і більше областей, рішення приймає Кабмін. Однак ініціювати викуп можуть і особи, "які одержали спеціальний дозвіл на користування надрами, і підприємства, що здійснюють будівництво, капремонт, реконструкцію, експлуатацію об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури".
Такими цілком можуть виступати і приватні компанії, наприклад, гірничодобувні комбінати, яким для відвалів потрібні нові землі навколо кар'єрів. "У цьому випадку мова йде лише про право зазначених осіб вносити свої пропозиції щодо відчуження земельних ділянок. Остаточне рішення віднесене до компетенції органів виконавчої влади і місцевого самоврядування. Однак великі компанії мають достатньо важелів для того, щоб домогтися позитивного для себе рішення", - вважає Олена Перцова.
Зоряна година спекулянтів
Головним питанням, що залишилося за рамками нового закону, є визначення суми компенсацій. У документі сказано лише про те, що розрахунок із власником землі може бути зроблений грішми, рівноцінною земельною ділянкою або житловим приміщенням, якщо на відчужуваному наділі є будинок. Викупна ціна землі складається з її безпосередньої вартості та компенсації збитків, зазнаних власником відповідно до експертної оцінки. Але найважливіше, що оцінювачів будуть вибирати самі чиновники. Якщо хазяїн ділянки не погодиться з їхніми висновками, йому доведеться оплачувати послуги інших оцінювачів із власної кишені та доводити через суд, що саме нові результати оцінки відображають реальну вартість землі.
"Світовий досвід свідчить, що це нездорова практика, коли орган, кровно зацікавлений у мінімальній оцінці, залучає оцінювача. Це відкриває величезні можливості для зловживання", - говорить пан Мурга.
Крім того, законом передбачено, що розмір викупної ціни, що встановлюють органи виконавчої влади або місцевого самоврядування на підставі тієї ж експертної оцінки, не може перевищувати подвійну вартість земельної ділянки. "Якщо врахувати, що ціна житлового будинку або іншого будинку може бути в кілька разів вищою від вартості самого наділу, то виходить, що власник фактично не одержить і половини компенсації за своє майно", - упевнена пані Перцова.
Так що справедливу (якщо не сказати завищену) ціну за свою землю одержать лише обрані. Приміром, ті ж наближені до влади спекулянти, що давно скупили практично всі ділянки в районі проходження майбутньої окружної дороги навколо Києва саме для наступного одержання викупу від держави. Інші будуть змушені продавати наділи за "державною" ціною, що, як правило, у рази нижча від ринкової навіть із посиланням на кризу.
Олексій Набожняк
За матеріалами:
Деловая Столица
Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас