2647
Зміна якорів
— Нерухомість
Назад до ринків
З початком кризи для власників професійних торговельних і торгово-розважальних центрів (ТЦ і ТРЦ) у регіонах, зокрема, містах з населенням менше 500 тис.чол., прийшли лихоліття - через різке скорочення продажів рітейлори вирішили закрити свої магазини або перенести їх у великі міста. Це, звичайно ж, негативно позначилося на ступені заповнення приміщень у ТЦ і ТРЦ. “Особливо багато вільних площ (до 20-30%) у торгових центрах, які відкрилися торік і не встигли здати в оренду 100% площ до кризи”, - відзначає Наталя Кравець, керівник департаменту торговельної нерухомості міжнародної консалтингової компанії Colliers International (Україна).
У зв'язку з таким високим рівнем вакантності деякі девелопери були змушені переглянути можливості використання вільних приміщень. Так, якщо раніше як основних орендарів вони бачили великих операторів (меблеві магазини, магазини побутової техніки, дитячі майданчики і т.д.), то зараз розраховують в основному на місцевих невеликих орендарів - представників малого бізнесу, які займаються торгівлею одягом, взуттям, аксесуарами і т.д. без використання франшиз (тобто не є представниками певних торговельних марок, як міжнародних, так і вітчизняних), орендують у середньому 5-15 кв.м і готові підписувати “короткі” договори оренди терміном на 6-12 місяців. “Власникові доцільно піти на це в тому випадку, якщо об'єкт неуспішний і попит на його площі з боку мережевих операторів мінімальний або відсутній. Тобто, незважаючи на поступки орендарям з боку власників торгових центрів, рітейлори однаково з'їжджають, а виходить, збільшується вакантність і, як наслідок, падає відвідуваність торгового центру”, - говорить Марина Крестініна, старший консультант департаменту стратегічного консалтингу міжнародної консалтингової компанії CB Richard Ellis.
Непрямі причини
Але, як відзначають деякі експерти, повернення базарів під дахом не завжди викликане тільки бажанням девелоперів якомога швидше заповнити вільні площі. За їхніми словами, у зв'язку зі скороченням доходів багато покупців, що раніше отоварювалися в професійних ТЦ, готові повернутися на речові і продовольчі ринки. Відповідно, власники торгових центрів просто йдуть назустріч споживачам. “Поточна криза знизила вимоги потенційних споживачів до якості торговельних точок. Багато жителів регіональних міст перемкнулися на ринки. У той же час багато операторів почали зменшувати свої запити відносно розмірів торговельних лотів, - ділиться спостереженнями Валерій Кирилко, керуючий партнер компанії “Конкорд Девелопмент”. - З огляду на ці тренди і ґрунтуючись на результатах повномасштабних досліджень, проведених у чотирьох містах України, ми, наприклад, запропонували здійснити ребрендинг чотирьох ТЦ власникам мережі торгових центрів “Плазма”, розташованих у регіонах. Раніше половину площ у цих торгових центрах займав великий супермаркет електроніки.
Але в процесі переформатування він почав згортати свою діяльність практично у всіх торгових центрах, а в тих, що залишилися - зменшувати розмір займаної площі. Ми ж плануємо розмістити на площах, що звільнилися, торговельні точки площею 4-20 кв.м. Лоти будуть об'єднані в тематичні блоки (крім цього багато експертів радять нових орендарів “відокремлювати” від мережевих операторів, наприклад, споруджувати додаткові перегородки, “розселяти” на різних поверхах і т.д.)”. За словами пана Кирилка, ситуація в першому торговому центрі в Житомирі, що вже перебудовується та активно здається його компанією в оренду, підтверджує доцільність обраної концепції. “Про це можна судити з великої зацікавленості, яку проявляють місцеві торговці до оренди площ у здаваному торговому центрі”, - говорить він.
До слова, можливість ефективної здачі площ торгових центрів в оренду представникам малого бізнесу була доведена ще в докризовий час. Зокрема, як відзначив Андрій Голубков, менеджер проектів міжнародної компанії Knight Frank LLC Ukraine, прикладами торгових центрів, що надали в оренду площі малому бізнесу, служать столичні “Інтервал-Плаза”, “Піраміда” (у цей час власники торгового центру відмовилися від дрібних торговців), “Метроград”, “Самсон”, торгові центри “Квадрат” і т.д.
Експерти відзначають, що привабливим нюансом при роботі із представниками малого бізнесу для власників ТЦ нерідко виступає можливість одержати дохід від оренди на 30-50% вищий, ніж при роботі з мережевими брендовими операторами. “Діє звичайний для торгових центрів принцип: чим менша площа, займана орендарем, тим вища орендна ставка. Цьому є два пояснення. По-перше, навіть при фіксованій орендній ставці вона розраховується в прив'язці до товарообігу (якщо вона перевищує певний відсоток, то бізнес орендаря стає нерентабельним), а в орендарів, що займають невеликі площі, зазвичай вищий питомий (тобто на 1 кв.м) товарообіг, відповідно, вища ставка. По-друге, великі магазини зазвичай виступають “якорями”, тобто генерують основний потік у ТЦ. Так як їхня присутність життєво необхідна торговому центру, власники надають таким орендарям вигідніші умови”, - пояснює пані Крестініна. Зокрема, за даними компанії CB Richard Ellis, до кризи ставка для якірних орендарів (секції більше 5 тис.кв.м) коливалася в межах $12-15 за 1 кв.м, а середня ставка для бутикових секцій торговельної галереї - $100-120 за 1 кв.м на місяць. За час же кризи ставки знизилися в середньому на 40-50%.
Наслідки
Втім, які б, нехай і тимчасові, вигоди не обіцяло залучення як орендарів дрібних торговців, фахівці не радять забувати, що перетворений у критий ринок торговий центр у першу чергу може втратити свою привабливість для іноземних інвесторів. “Основні показники, на які в першу чергу звертають увагу західні інвестори, - це грошові потоки, генеровані комерційним об'єктом, тривалість договорів оренди і надійність орендарів, - пояснює Андрій Голубков. - На жаль, іноземні інвестори не розглядають представників малого бізнесу як високонадійних клієнтів. Тобто об'єкт, заповнений відомими операторами, і що генерує менший грошовий потік, набагато цікавіший іноземному інвесторові, ніж торговельний об'єкт, заповнений представниками малого бізнесу. Такий об'єкт буде оцінюватися інвестором зі значним дисконтом, при розрахунку якого будуть ураховуватися не тільки існуючі договори оренди, але й можливий потенційний дохід, розрахований на підставі припущення про розрив існуючих договорів оренди та здачі в оренду торгового центру професійним торговельним операторам”.
Марина Крестініна менш категорична в цьому питанні. Вона вважає, що все буде залежати в першу чергу від інвестора, його вимог щодо ризиків і ставок прибутковості. “Наприклад, інституціональні інвестори зацікавлені в придбанні якісних проектів з низьким ступенем ризику. Але існує ціла група інвесторів, яких цікавить купівля об'єктів з гарним місцем розташування, але невдалими концепцією та орендарським пулом.
Привабливість подібної інвестиції полягає в тому, що, купуючи такий об'єкт за відносно невисокою ціною (високі ризики і, як наслідок, висока ставка дисконтування), досить легко підвищити інвестиційну якість продукту за рахунок переробки концепції і зміни складу орендарів. У результаті вартість об'єкта збільшиться і зменшаться ризики, властиві “ринкам під дахом”, - говорить експерт. Як яскравий приклад подібної інвестиції можна навести ТЦ “Піраміда”, що був куплений американсько-британською компанією 1849 PLC в 2006 р.
Цей торговий центр являв собою напівпрофесійний об'єкт із незбалансованим складом орендарів, більшість із яких були типовими “базарними” торговцями. Але головною перевагою торгового центру служило його місце розташування (поруч зі столичною станцією метро “Позняки”), а архітектурна концепція будинку дозволила досить легко провести реконцепцію другого поверху і заповнити його мережевими рітейлорами.
Таким чином, як відзначають експерти, власники ТЦ, що почали роботу з малим бізнесом, повинні розуміти, що якщо вони орієнтовані на продаж свого об'єкта іноземному інвесторові, їм доведеться провести практично повний ребрендинг комплексу: розірвати існуючі договори із дрібними торговцями, створити нову концепції комплексу, підібрати нових орендарів (як, наприклад, ТЦ “Піраміда”) і т.д. “На жаль, менш болючого способу для ТЦ не існує. Власникам доведеться йти на тимчасову втрату рентного доходу і витрати на проведення ребрендингу, щоб одержати професійний торговельний комплекс, що зможе стати потенційним об'єктом придбання іноземними інвесторами”, - вважає Голубков.
У свою чергу, Наталя Кравець радить девелоперам планувати перехід від ринку назад до ТЦ уже на етапі “перетворення” торгового центру в ринок. Тобто не робити капітальних перебудов в об'єкті, включати в договори оренди пункти про можливість їх дострокового розірвання девелопером за згодою сторін і т.д. У такому випадку витрати на реконцепцію і ребрендинг удасться якщо не мінімізувати, то, принаймні, істотно зменшити.
Олена Романюк
За матеріалами: Бізнес
Поділитися новиною
