8934
Столиця недобудов
— Нерухомість
Очікуваного багатьма експертами весняно-літнього пожвавлення на будівельному ринку столиці так і не відбулося. Ні зниження цін, ні різні промоакційні знижки, розстрочки платежів і оренда з наступним викупом, не допомогли забудовникам повернути покупців. Якщо торік у зведених будинках сумарно реалізовувалося близько 800 квартир на місяць, то зараз - лише кілька десятків, та й то лише в будівлях з високим ступенем готовності.
В результаті сегмент первинки продовжує перебувати в стані глибокої кризи, не витримавши яку багато компаній попросту заморожують свої об'єкти. На думку фахівців, така ситуація протриває як мінімум рік-півтора, протягом яких з ринку піде більша частина будкомпаній, а кількість недобудов зросте в рази.
На дні попиту
Як розповів провідний спеціаліст департаменту маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький, поточного року спостерігається рекордне падіння попиту на первинному ринку Києва. Якщо протягом минулого року в місті було реалізовано близько10 тис. квартир у нових будинках (у середньому 800 на місяць), то зараз столичні забудовники сумарно продають лишк кілька десятків. Інтерес покупців не підстьобує навіть той факт, що за останній рік вартість київської нерухомості знизилася в доларовому еквіваленті більш ніж на 30-35%, а в гривні - на 8-10%.
"Якщо будинок готовий менш ніж на 90%, покупці навіть не дивляться на ціни. Але й компанії, у яких є практично готові об'єкти, не можуть похвалитися великою кількістю угод. По-перше, зруйновані механізми, щоб брати участь у процедурі придбання житла (майже повністю згорнуте іпотечне кредитування і як і раніше заморожена частина депозитів), по-друге, у нинішніх реаліях можна знайти менш ризиковані пропозиції за більш вигідною ціною на вторинному ринку", - пояснив Костецький.
Згодний з ним і виконавчий директор ІСК "Місто" Дмитро Смотров. За його словами, сьогоднішні потенційні клієнти спочатку дивляться на готовність будинку, потім на імідж забудовника і, лише зробивши висновок, що ризики мінімальні, вивчають ціни, а також пропоновані будівельниками знижки і акції.
"За практично готовими і вже введеними в експлуатацію об'єктами за останні півроку зниження вартості було мінімальним - у середньому на 5-7% у гривневому еквіваленті. Однак покупці готові платити навіть трохи більше среднеринкової ціни, якщо ризики невеликі: будинок прийнятий в експлуатацію", - говорить Смотров.
Цю тенденцію він пояснює тим, що перспективи здачі недобудованих об'єктів досить туманні й, витративши на таку нерухомість гроші, є велика ймовірність одержати замість квартири головний біль, паперову тяганину і судові розгляди.
В цілому ж, як відзначають експерти, у зданих в експлуатацію будинках вартість квадратного метра багато в чому залежить від компанії-забудовника, місця розташування і класу об'єкта. Нужденні в коштах будівельники найчастіше пропонують готове житло навіть дешевше, ніж воно продається в будинках, що ще зводяться.
Так, при середній ціні квартир економ-класу на рівні 10,8 тис. грн. за кв. м (включаючи будівлі на початкових етапах будівництва) на ринку присутня пропозиція від 7 тис. грн. за кв. м. Наприклад, апартаменти в зданому в експлуатацію будинку на вулиці Бориспільській, 6, від ФК "Укрреставрація" пропонуються за 7,08 тис. грн./кв. м, на Срибнокільскій, 3 - за 7,2 тис. грн., на Лохвицькій, 1 - 8,3 тис. грн., а на Олевській, 13/50 - 9,2 тис. грн./кв. м. Навіть у готових об'єктах на престижній Оболоні (вул. Героїв Сталінграда, 53-б) квартири можна придбати за ціною, не вище средньоринкової, - 10 380 грн. за кв. м.
Побудоване не приваблює
Експерти сходяться на думці, що сьогодні навіть в сегменті побудованих або зданих в експлуатацію житлових будівель, що користується хоч якоюсь популярністю в покупців, пропозиція значна перевищує попит. За інформацією начальника відділу маркетингу Української Торговельної Гільдії Ярослава Іванова, на цей момент у Києві налічується близько 3,5-4 тис. таких квартир, у той час як на первинному ринку попит не перевищує 1 тис. на рік.
"Тобто житла у вже добудованих і зданих або близьких до здачі в експлуатацію будинках цілком достатньо, щоб задовольнити попит і зараз, і в найближчій перспективі. Забудовники ж усіх інших об'єктів практично не мають шансів залучити гроші приватних інвесторів", - вважає він. Згодний з ним і керівник порталу "Столична нерухомість" Володимир Германов, який відзначає, що розмови про те, що через рік настане дефіцит житла, - брехня, тому що спочатку необхідно розпродати все, що зведено.
"Крім того, від придбаних раніше квартир у новобудовах сьогодні активно позбуваються спекулянти, тому їх пропозиція тільки зростає", - додав він.
Не привели до бажаного результату і усілякі акції, розрекламовані компаніями поточною весною. Приміром, за словами Германова, практично будь-який покупець житла бізнес-класу може одержати від забудовника знижки близько 30%, а багато нещодавно розпочали впроваджувати розстрочки платежів. "Механізм розстрочки міг прижитися при нормальному стані ринку. Однак зараз покупець розуміє, що він не гарантує добудування будинку, якщо інвестори масово не понесуть гроші в будкомпанію. А це малоймовірно", - вважає він.
Більш перспективною в плані збільшення продажів акцією експерти вважають здачу готових квартир в оренду із правом викупу, яку має намір увести на деяких об'єктах холдинг "Київміськбуд". Втім, Сергій Костецький стверджує, що подібна схема невигідна самому забудовникові, а розмір щомісячних платежів є непід'ємним для більшості інвесторів, тому що розрахуватися за житло необхідно за три-п'ять років. "Для покупців ця схема не замінить іпотеку. Очевидно, керівництво "Київміськбуду" розуміє невигідність подібної акції, тому й відтягує її впровадження в готових будинках", - говорить Костецький.
Виживуть найсильніші
На думку експертів, істотне перевищення пропозиції над попитом і вкрай низький інтерес покупців до первинки найближчим часом призведуть до активного "вимивання" компаній, які не мають коштів на будівництво, і жорсткості конкуренції серед нечисленних забудовників, що вводять об'єкти в експлуатацію. Щоправда, як сказав Володимир Германов, скорочення працюючих на ринку будкомпаній спостерігається з поточної весни. Якщо рік тому свої будинки в Києві пропонували покупцям 94 забудовника, то зараз їх 70. Тільки за останні два місяці із продажу були знято 34 будівлі у зв'язку з неможливістю продовжити їх будівництво. "Першими до банкрутства підійшли так звані "голі девелопери", які не мають ні капіталів, ні серйозних донорських структур, ні техніки, ні банків. Виводячи на ринок один-два проекти, вони розраховували лише на гроші приватних інвесторів", - відзначає Германов.
Далі, за словами Дмитра Смотрова, ринок можуть залишити і могутніші структури. За інформацією компанії "Місто", сьогодні роботи ведуться лише на 43 об'єктах (включаючи показне пересування майданчиком декількох робітників), у той час як загальна кількість виставлених на продаж будинків досягає 148. Схожі дані надає і "Траєкторія", згідно з дослідженнями якої зараз реальне будівництво ведеться тільки на 40 майданчиках проти більше 80 торік. Крім відсутності коштів на добудування об'єктів, утримання офісу і рекламну кампанію, головною причиною виходу з ринку девелоперів середньої руки, за твердженням фахівців, стане кількість судових позовів з боку приватних інвесторів.
"Уже через рік у столиці залишиться не більш двох десятків великих забудовників, вижити яким дозволить лише виконання заявлених термінів будівництва і подальше зниження вартості житла", - пророкує Костецький.
Експерти вважають, що тільки протягом літа нові апартаменти у здані в експлуатацію будинках подешевшають ще на 5-10%, оскільки собівартість будівництва в період кризи знижується і уже становить не більше $700-800 за квадрат. "Сьогодні для багатьох компаній важливо вийти хоча б у нуль", - говорить начальник відділу продажів квартир "Траєкторії" Олександра Оніщук.
Крім того, на думку спостерігачів, найближчим часом будуть реалізовуватися лише окремі проекти, тоді як можливість спорудження житлових масивів загальною площею від 100 тис. кв. м практично нереальна.
Любов Осипова
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
