2173
Домовимося?
— Кредит&Депозит
Обміняти проблемний депозит на нерухомість тепер простіше. Однак назвати послугу беззастережно вигідною для власників "завислих" вкладів усе ще не можна.
Кризове нововведення - ринок взаємозаліків недоступних для зняття банківських депозитів і заставної нерухомості - набуває реальних обрисів. Якщо ще на початку квітня такі угоди були одиничні, то до кінця місяця їх почали укладати повним ходом. З одного боку, розширився перелік фінустанов, готових взяти участь у таких операціях, з іншого боку - банки і власники застав все-таки почали потроху скидати ціни на свій товар.
До того ж тепер проблемний депозит можна обміняти і на нерухомість, не обтяжену заставою, причому не тільки на квартири, будинки або земельні ділянки, але і на паркомісця та гаражі. А займаються подібним бартером віднедавна, крім банків і "депозитних бірж", ще й забудовники.
Будуємо, продаємо, міняємо!
Щоправда, клієнтів забудовники шукають вибірково. Як потенційний покупець квартири кореспондент "ВД" звернулася до інвестиційно-будівельної компанії "Місто", що рекламує можливість покупки за бартерними схемами житла і паркінгів. Представившись власником солідного вкладу в одному з вітчизняних банків з тимчасовою адміністрацією, кореспондент почула категоричну відмову. "Із цим банком ми не працюємо", - відрізали у відділі продажів, наприкінці все-таки записавши наші координати і пообіцявши передзвонити, якщо "щось буде виходити". Очевидно, не вийшло - відповідного дзвінка ми так і не дочекалися.
Зазвичай, будівельні компанії охоче працюють із трьома-п'ятьма банками, депозити яких готові приймати в рахунок оплати квартири. Виняток можуть зробити в тих випадках, якщо під час додаткового аналізу переконаються, що банк, у якому розміщений вклад покупця, не безнадійний. При цьому довідатися інформацію про те, з якими фінустановами будівельні компанії працюють за описаною схемою, досить непросто. Вона не публікується у відкритих джерелах і не розголошується навіть цікавим клієнтам під час особистого спілкування.
Але це - не єдиний підступ при обміні вкладу на житло від забудовника. Нерідко компанії пропонують для бартерного обміну квартири в недобудовах, і в цьому випадку є ризик зміни реноме власника заблокованого депозиту на власника неіснуючого житла. До того ж відлякують високі ціни, установлювані на таке житло. Так, для оплати однокімнатної квартири в незавершеній київській новобудові буде потрібно від 600-700 тис. грн., а на "вторинці" - від 400 тис. грн.
Квартира з барахолки
Альтернативний варіант обміну замороженого вкладу на нерухомість, не обтяжену заставою, як не дивно, пропонують саме позичальники, що не справляються з погашенням свого кредиту. Взявши об'ємну позику і практично погасивши її, вони шукають гроші на виплату невеликого залишку, не продаючи саму заставу за цим кредитом, а пропонуючи додаткову нерухомість. "Я брав у кредит трикімнатну квартиру, залишилося виплатити $30 тис., але зараз таких грошей немає - втратив добре оплачувану роботу. Тому, щоб погасити залишок боргу, продаю дві свої земельні ділянки в Броварському районі", - пояснює Олександр Іванюк, позичальник одного з банків середньої руки. - Оскільки знайти покупця з готівкою не вдалося, я вирішив шукати власника проблемного депозиту у своєму ж банку, щоб зробити взаємозалік".
Знайти десятки подібних пропозицій, як і залишити свою заявку про обмін вкладу, можна на біржах депозитів, що плодяться в останній час. Їхня кількість буквально за декілька місяців перевалила за десяток. Крім безкоштовної відкритої бази оголошень, організатори "депозитних бірж" мають і закриті заявки. Розцінки в цих досить затребуваних "замінників" ріелторів практично аналогічні вартості послуг в агентствах нерухомості. За 2-2,5% від суми угоди з кожної сторони співробітники біржі зведуть разом власників нерухомості і вкладів в одному банку (інакше зробити обмін поки неможливо), досягнуть згоди фінустанови на взаємозалік і навіть забезпечать частковий юридичний супровід угоди. "Але вам у кожному разі доведеться додатково залучати юристів, щоб забезпечити належну перевірку всіх документів на квартиру", - зізналися нам в одній з таких бірж. При цьому така угода повинна проходити тільки за згодою з банком, відповідно до його інструкцій, у банківському відділенні в присутності менеджера фінустанови.
Плюси обміну вкладу на додаткове майно позичальника в тому, що ціна пропонованої нерухомості, зазвичай, відповідає ринковій. Маючи на руках додатковий "товар", який можна реалізувати, "продавці" не так гостро мають необхідність орієнтуватися на пікові ціни на нерухомість, які спостерігалися ще півтора роки тому.
Застава з банку
Більш ризикований варіант - обмін депозиту на заставне майно. Його також можна здійснити за посередництвом "біржовиків" або самостійно звернутися в банк, що має базу застав, виставлених на продаж. Правда, як відзначають співрозмовники, пропонувати обмін депозиту на нерухомість варто безпосередньо в головному офісі або найбільших відділеннях - там краще інформовані про можливості таких угод. У регіональних же відділеннях усе ще нерідко можна почути, що такі процедури фінустанова не здійснює.
Але, погодившись, банк, як сторона зацікавлена в угоді, навряд чи буде відстоювати інтереси "покупця", ретельно перевіряючи "історію" нерухомості після того, як вона потрапила в заставу. "Менеджер банку домовляється про зустріч позичальника і покупця, консультує клієнтів про необхідні документи для проведення угоди купівлі-продажу, а також повідомляє про витрати, пов'язані з оформленням угоди", - так перелічили весь супровід обмінної операції з боку фінустанови в одному із проблемних українських банків.
До того ж, як і при прямій покупці обтяженого заставою житла, існує ризик оскарження угоди в суді "стороною, що продає. "Не виключений варіант, коли старий власник у судовому порядку почне оскаржувати угоду з реалізації заставного майна, наприклад, через порушення процедури його конфіскації або оцінки", - пояснює Микола Сидоренко, адвокат юридичної компанії "Шмаров і Партнери".
Позитивна тенденція на ринку продажу і обміну застав - ціни на них все-таки почали знижуватися. Донедавна проблема завищених на 15-30% (порівняно з ринковими) цін на заставну нерухомість була однією з головних причин гальмування угод з її купівлі або обміну. Але у квітні й самі фінустанови, що мають у власності відчужене майно, і позичальники, що продають кредитні житло і землю за допомогою банків, почали погоджуватися на торг.
За прогнозами "біржовиків", улітку банки переглянуть й офіційні "цінники" на заставне майно убік зменшення. А поки що "депозитники", готові обміняти завислий вклад на житло або землю "кредитників", можуть торгуватися впевненіше, розраховуючи на дисконт до 15% від початкової ціни.
Анатолій Шеремета, директор департаменту маркетингу ВАТ "КБ "Надра":
- Схема обміну вкладу на заставну нерухомість дозволяє позичальникові, з одного боку, реалізувати свою заставу і погасити заборгованість перед банком, з іншого боку - дає можливість вкладникові за рахунок свого депозиту придбати майно. Але здійснення процедури обміну через депозитні біржі, на мій погляд, несе ризики як для позичальників, так і для вкладників. Оскільки пропоновані ними схеми обміну досить сумнівні і незрозумілі. У результаті такої угоди одна сторона може бути ошукана іншою. Крім того, вкладник, що зважується на участь у подібній схемі, у більшості випадків зазнає збитків. Тільки за участі банку обидві сторони можуть розраховувати на певну захищеність від шахрайства. Інтерес до схеми обміну вкладу на заставну нерухомість досить великий, але ще рано говорити про якусь статистику, тому що ця схема реально функціонує на ринку всього місяць. Судячи з наявного досвіду, значна частина угод відбувається з доплатою, а от випадки оформлення кредиту на відсутню суму поки одиничні.
Денис Дрозд, засновник Української депозитної біржі:
- Обміняти вклад на заставну нерухомість можна тільки в тому самому банку. Теоретично механізм взаємозаліку депозиту в одній фінустанові на заставу в іншій існує в банках, де не уведена тимчасова адміністрація, але він дуже складний і не використовується на практиці. Біржа в процедурі взаємозаліку виступає як посередник, надаючи інформацію і консультуючи клієнтів щодо того, як варто поводитися з банком, куди звертатися і т.д. Процедура взаємозаліку вкладу на нерухомість займає від двох тижнів. Варто відзначити, що останнім часом механізм обміну стає усе більш вигідним для власників депозитів. Ще місяць тому банки виставляли інформацію про застави за цінами літа минулого року, не цікавими для ринку, а зараз уже є можливість торгуватися, знижуючи вартість заставної нерухомості. Ми спілкуємося з багатьма банками, і в більшості з них говорять, що нинішня ціна - не остаточна, можна пропонувати свій варіант.
Аліса Юрченко
За матеріалами: Власть денег
Поділитися новиною
