13192
Ріелтори очікують масового розпродажу житла!
— Нерухомість
Підприємець Артем взяв іпотечний кредит два роки тому. Справи в нього йшли вгору, і тому солідні платежі за кредитом не були для нього тягарем. Але останні чотири місяці перевернули життя позичальника і його сім'ї з ніг на голову. Спочатку "підскочив" долар, потім почалися проблеми з бізнесом.
Артем почав втрачати доходи, і розраховуватися за кредитом ставало усе складніше. Всі спроби домовитися з банком ні до чого не привели. Ані "кредитні канікули", ані збільшення строку кредиту Артему не допомогли. Як тільки в банку почули про різке зниження доходів позичальника, Артему відразу запропонували продаж квартири, як єдиний вихід із ситуації.
"Платити кредит я не можу. Це фізично неможливо за нинішніх обставин. Але й втрачати житло, що так дорого мені коштувало, теж нерозумно", - журиться підприємець.
Артем стверджує, що йому потрібно рік-два, і він зможе знову вийти на колишній рівень доходів. Але як виграти цей час у банку, він не знає. Кореспонденти "Денег" вирішили з'ясувати, як відбувається процедура продажу банком заставного житла і чи є можливість її затягти, а то й зовсім заблокувати.
Затяжний процес
Іноді банки починають погрожувати позичальникові конфіскацією житла ледве не після першого простроченого платежу. Але в реальності, щоб запустити процес примусового продажу, потрібно пройти досить довгий шлях.
Старший юрист ЮК Arzinger Станіслав Герасименко говорить, що є три підстави для стягнення банком заставної квартири: за рішенням суду, за виконавчим написом нотаріуса на договорі іпотеки і на підставі окремого договору (або застереження в іпотечному договорі) про задоволення вимог банку в позасудовому порядку.
Перший варіант - найскладніший з погляду банку. Тому що для початку справу потрібно довести до суду. Для цього позичальник повинен грубо порушити умови кредитного договору. Приміром, якщо було допущене прострочення, то банк має право включити штрафні санкції. Але до судового позову ще далеко. У договорі обов'язково є пункт, порушивши який, позичальник зобов'язаний погасити позику в повному обсязі. Наприклад - прострочення платежу більше трьох місяців. І от якщо позичальник із кредитом не розрахується, тоді банк може звертатися в суд.
Призначення засідання займе місяць-два. Далі буде розгляд справи, що може затягтися ще до півроку. Потім Державна виконавча служба почне виконання рішення суду. Як правило, це відбувається через публічний аукціон. Це займе ще кілька місяців. Таким чином, ми вже маємо у своєму розпорядженні як мінімум рік. Весь цей час позичальник живе в заставній квартирі та у будь-який момент може "передумати" і почати, нехай частково, розраховуватися з банком.
Юрист Дмитро Богуславський упевнений, що оптимальним рішенням є досягнення домовленостей з банком. Але якщо цього зробити не вдалося, варто згадати про можливості, передбачені українськими законами. "Сама процедура стягнення дуже довгострокова. Судовий розгляд у справі може тривати три-чотири місяці. Після цього є 30 днів на оскарження рішення в апеляційному суді. Засідання навряд чи призначать наступного дня, а значить, є ще місяць. Далі черга виконавчої служби, що почне займатися цією справою мінімум через місяць. І ще два-три місяці займе сама процедура стягнення", - перераховує Богуславський неминучі затримки.
Без суду і слідства
На перший погляд, найбільше варто боятися виконавчого напису нотаріуса - тому що процедура коротша. Але нотаріус робить виконавчий напис тільки за умови наявності документів, які підтверджують безперечність заборгованості і факт прострочення платежів за кредитом. Тому якщо боржник буде грамотно заперечувати факт прострочення наявної заборгованості, то до виконавчого напису справа не дійде.
Оскаржувати також можна всі визначення і рішення суду, постанови і дії державного виконавця, уживати інші процесуальні дії, які можуть значно - на рік і більше - затягти процедуру стягнення.
Найпотужнішим аргументом з боку банку є наявність у договорі застереження (або окремого додатка) про задоволення вимог іпотековласника (банку). У договорі можуть бути передбачені передача іпотековласнику права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання або право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.
Якщо подібні пункти в іпотечному договорі є, то з позичальником не дуже церемоняться. Просто виселяють протягом 30 діб від дня пред'явлення банком вимог до боржника.
Але юристи стверджують, що й проти такого "лома" є прийом. Щоб переоформити квартиру на банк, необхідно звернутися в БТІ. Туди буде потрібно пред'явити цілий пакет документів, зокрема і договір про задоволення вимог іпотековласника. Підкреслюємо, не договір про можливість задоволення вимог при невиконанні умов іпотечного договору, а саме про їх задоволення.
"Жоден з тих іпотечних договорів, які мені потрапляли до рук, не відповідав даній вимозі. Тобто в БТІ є підстави для відмови в реєстрації переходу права власності, що автоматично змусить банк звернутися в суд", - ділиться досвідом Станіслав Герасименко.
Обережно, діти!
Найвідоміший спосіб перешкодити банку конфіскувати закладену нерухомість - прописати в ній неповнолітнього. Як уже неодноразово писали "Деньги", це є серйозною перешкодою для виселення родини із заставної квартири. Тому що, згідно ст. 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей", не допускається зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей при здійсненні будь-яких угод з житловими приміщеннями.
Інакше кажучи, щоб виписати дитину, йому необхідно надати умови проживання не гірші від тих, що в нього були. "Стежить за цим опікунська рада. Ця служба, як не дивно, досить причепливо виконує свої обов'язки. І в більшості випадків не дає своєї згоди на відчуження житла", - розповідає директор ЮК Questor Артем Мурга.
Банкіри це знають і тому намагаються всіма силами втримати позичальників від прописування на кредитних квадратних метрах дітей, та й інших членів сім'ї. Але вимагати цього вони не можуть, як і забирати оригінал правовстановлюючих документів на нерухомість (без них неможлива прописка).
До речі, деякі знають, що крім неповнолітніх дітей також складно виселити із квартири й осіб інших категорій, що мають державний захист. Приміром, інвалідів.
Крім того, дуже важко стягнути нерухомість, на яку претендують треті особи. Досить затіяти невеликий розгляд, природно, зі зверненням у суд, щоб на кілька місяців загальмувати процес конфіскації житла банком.
Ще один варіант відтягування "чорного дня" виселення - договір довгострокової оренди, укладений, природно, до того, як постало питання про стягнення нерухомості. Прямо він ніяк не впливає на відносини іпотеки, однак опосередковано "довга" оренда може служити приводом для звернення до суду, що у свою чергу довго буде розбиратися, що до чого. Майже напевно суд буде програний, однак час буде виграно.
Ми такого не планували
Якийсь час в Інтернеті ходила історія про те, як позичальник, перепланувавши закладену квартиру, перетворив її з "трикімнатних" у чотирикімнатні "хороми". І це дало йому підставу захистити своє право проживання в цій квартирі - тому що суд визнав, що в заставі в банку перебуває трикімнатна квартира, а позичальник живе в чотирикімнатній. Загалом, "за квитанцією корова руда одна, і здавати ми її будемо одну".
"Деньги" звернулися до юристів, щоб довідатися, наскільки дієві такі трюки з переплануванням. З'ясувалося, що такі ситуації цілком могли мати місце у вітчизняній юридичній практиці. Але це зовсім не означає, що перепланування квартири може врятувати позичальника від його зобов'язань перед банком.
Навіть якщо суд першої інстанції відмовив у зверненні стягнення на квартиру, то не факт, що його позицію підтримає апеляційна або касаційна інстанція. Адже позичальник порушив умови договору і зловживав правом користування житлом.
При цьому позичальник/мешканець/іпотекодавець повинен усвідомлювати, що таку квартиру неможливо не тільки конфіскувати, але й продати, подарувати або успадкувати.
Підсумовуючи, "Деньги" нагадують, що платити за своїми боргами потрібно. Ми просто розповіли про ті шляхи, якими з більшим або меншим успіхом ідуть позичальники, що намагаються зберегти свою власність під час кризи.
(не)Форс-мажор
У кожному договорі кредитування є пункт про форс-мажор. Там зазначено, що у випадку настання непереборних обставин, сторони звільняються від виконання своїх зобов'язань за цим договором. Читачі "Денег" неодноразово запитували, чи можна віднести до форс-мажору світову фінансову криза. Ми звернулися із цим питанням до юристів. Вони вважають, що криза форс-мажором не є.
Зате в Цивільному Кодексі є інша норма. У ній значиться: якщо зобов'язання однієї зі сторін значно змінилися у зв'язку з обставинами, які ця сторона не могла передбачити, то сторона вправі вимагати зміни умов договору.
Юристи вважають, що, посилаючись на цю норму, позичальник має шанси "уторгувати" собі або відстрочку погашення боргу, або зниження кредитної ставки. Щоправда, ця практика ще "не обкатана".
Виграти час
Скільки часу можна виграти в процесі стягнення заставного майна
* З моменту виникнення прострочення до вимоги повністю погасити кредит - 3 місяці
* Подача позову в суд і призначення першого засідання - близько 2 місяців
* Судовий розгляд - від 3 до 6 місяців
* Оскарження в апеляційному суді - ще 3-6 місяців
* Прописка дитини - від декількох місяців до 18 років (якщо дитина тільки народилася)
* Здача в довгострокову оренду третім особам - від декількох місяців до декількох років
* Претензії третіх осіб на заставну нерухомість - ще 3-6 місяців
* Узаконене перепланування - місяць-два, не більше
* Не узаконене перепланування - від декількох місяців до нескінченно (при цьому, нерухомість неможливо продати, подарувати або успадкувати)
* На виселення за рішенням суду неплатникові надається ще 1 місяць
Отже: Українське законодавство передбачає досить складну і тривалу процедуру примусового продажу заставного житла. Цією обставиною багато позичальників успішно користуються.
За матеріалами: Деньги.ua
Поділитися новиною
