2078
Орендарі офісів заспокоїлися
— Нерухомість
Перший квартал поточного року згладив паніку на ринку офісних приміщень столиці. Фінансові плани орендарів у більшій мірі вже переглянуті. Хоча для багатьох компаній дорогий офіс у центрі і став не по кишені, але на ринку все-таки не спостерігається повністю спустілих приміщень класу А.
Наприкінці минулого року деякі гравці очікували значного збільшення вільних площ у дорогих бізнес-центрах класу А. Наприкінці року вакантність у БЦ була як мінімум 10-20%. У більшій мірі орендарі скаржилися, що не всі власники офісів класу А хотіли йти на поступки. Однак ці три місяці, схоже, показали, що якщо не домовлятися, то можна не одержати взагалі ніякого прибутку.
Орендодавці змирилися
За словами керуючого партнера CB Richard Ellis в Україні Радомира Цуркана, за останні кілька місяців умови на ринку кардинально змінилися, і колишній рівень орендного доходу просто недосяжний. Ті власники офісних центрів, які це розуміють, будуть намагатися втримати орендарів у будівлі і тримати кількість вакантних площ мінімальною.
"Будь-який продукт повинен приносити прибуток. У даній ситуації логічно було б одержувати постійний дохід, нехай не такий великий, як улітку 2007-2008 р., але все-таки дохід, на який можна розраховувати. У кожному разі спустілі БЦ - це не тільки втрачені гроші, але й удар по репутації. Не кажучи вже про моральне і фізичне зношування будівлі. Однак якщо об'єкт побудований на кредитні кошти, тоді девелоперу буде набагато складніше", - пояснює Тетяна Копилець, директор департаменту реалізації ІГК "Каскад".
За оцінками "Української торговельної гільдії", з урахуванням вакантності, що зросла за останні півроку в чотири рази, ставки оренди в найбільш якісних об'єктах знизилися в середньому в 2-2,5 рази. "Якщо у вересні 2008 р. ставка в офісних об'єктах класу А досягала $100-120 за 1 кв. м на місяць, то зараз площі найвищого класу можна зняти в середньому за $42-60 за 1 кв. м на місяць", - розповідає Володимир Даниленко, керівник напрямку офісної нерухомості УТГ. Він стверджує, що протягом останнього місяця в об'єктах, які пішли на поступки як існуючим, так і потенційним орендарям, спостерігається зниження обсягу вакантних площ.
Попит буде знижуватися
Аналітики впевнені, що власники БЦ можуть бути спокійні. Другого подібного різкого обвалу ставок удвічі і масових переїздів навряд чи можна чекати. "На даний момент більшість орендарів уже скоригували стратегії ведення бізнесу і переглянули свої потреби в офісних приміщеннях. Тому надалі закриття компаній або різке скорочення займаної площі буде мати менш масштабний (масовий) характер", - пояснює Радомир Цуркан. На його думку, безумовно, дорогі офісні комплекси будуть затребувані. "Але динаміка заповнення багато в чому залежить від гнучкості позиції орендодавця і, як наслідок, адекватності орендних умов", - додає пан Цуркан. Він говорить, що є низка прикладів з попередньої кризи на ринку Києва, коли одні об'єкти пустували роками, а інші в той же час активно заповнювалися. Якщо орендодавець свідомо не йде назустріч ринку, він ризикує втратити кілька місяців "простою", за які він ніколи не зможе одержати орендну плату.
На думку Володимира Даниленка, скорочення офісних площ, займаних компаніями банківського сектора, відповідає величині загального зниження попиту. Відповідно до опитувань "Української торговельної гільдії" серед орендарів київських БЦ класів А і В компанії фінансового сектора до кризи займали 15-20%.
Керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко відзначає, що, за прогнозами МВФ, кількість банків в Україні в 2009-2010 р. може скоротитися наполовину. Все це впливає на зменшення попиту з боку такого традиційно великого і орендоємного сегмента, як фінансовий сектор. "У подібних умовах навряд чи варто очікувати появи нового попиту, мова може йти тільки про зменшення вже існуючого. Виходячи з консолідованого економічного прогнозу експертів, низька ділова активність може протривати як мінімум до середини 2010 р. Таким чином, причин для істотного зниження частки незайнятих приміщень у даному періоді навряд чи варто очікувати", - додає пан Носаченко.
На чию користь
На думку Радомира Цуркана, зниження вартості оренди неминуче, і ставки вже знизилися на 40-50%, зокрема й у престижних БЦ класу А. Однак нижча орендна ставка - не єдиний спосіб залучити орендаря. Сьогодні значно виграють ті офісні будівлі, у яких є найбільш ефективне планування приміщень, більш зручне розташування і професійна служба експлуатації будинку. "Протягом цього року ринок почне поступово стабілізуватися, і вже цієї осені ми очікуємо перші ознаки видужання, хоча такого ажіотажного попиту, як на початку 2008 р., ми не побачимо ще довго. Протягом 2009 р. ми очікуємо подальше зниження попиту, однак у набагато менших темпах. Вакантність буде збільшуватися, почасти за рахунок нових проектів, уведення в експлуатацію яких відкласти вже невигідно", - пояснює пан Цуркан.
На думку Олександра Носаченка, одна з головних порад, яку можна дати девелоперам, - бути солідарними і не піддаватися паніці. "Саме паніка призвела до декількох прецедентів, коли орендна ставка могла бути різко знижена, викликавши слідом за тим лавину поступок. Проте, дивлячись на змагання власників "Хто запропонує більші знижки", з погляду орендарів, гріх втратити можливість надавити на свого орендодавця. На даний момент більшість власників готові до компромісів до певного рівня, що для кожного з них визначається індивідуально", - вважає пан Носаченко.
Ніна Міщенко
За матеріалами: Экономические Известия
Поділитися новиною
