8407
Оренда за гроші або нову реальність непотрібного ринку
— Нерухомість
Відтік орендарів з київських офісних центрів змусив власників комерційної нерухомості піти на серйозні поступки. Щоб утримати клієнтів, вони вже зменшили ставки як мінімум у 1,5 рази і активно впроваджують різні програми лояльності, що припускають включення у вартість оренди витрат на оплату комунальних послуг, охорони і прибирання приміщень, розстрочку платежів, безкоштовні паркінгові місця та ін. Експерти прогнозують, що до кінця поточного року вартість оренди офісів продовжить падати.
Офіси пішли у 90-і
За cтвердженням фахівців, протягом січня-березня попит на офісні приміщення в Києві впав порівняно з аналогічним періодом минулого року в 1,5 рази. Директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко відзначає, що деякі фірми не витримали випробування фінансовою кризою і змушені згортати свій бізнес, залишаючи раніше орендовані площі. Інші ж компанії, що мали розгалужену мережу офісів у місті, оптімізують свої витрати, відмовляючись від більшої частини приміщень. Генеральний директор ІДК “Каскад” Анатолій Шахновський додає, що багато фірм почали активно мігрувати. “Деякі орендарі переїжджають у дешевші бізнес-центри на околиці, непрофесійні об'єкти комерційної нерухомості або організовують роботу співробітників вдома, скорочуючи орендовані площі до мінімуму”, - пояснив він.
За словами виконавчого директора компанії Real Estate Solutions Андрія Борща, якщо торік найбільш затребуваними вважалися приміщення площею 250 кв. м - 1 тис. кв. м, то зараз підвищеним попитом користуються офіси в 50-150 кв. м. “Найбільше від кризи постраждали фінансові та будівельні компанії, а також суміжні з ними галузі. Економія стала для них життєвою необхідністю”, - говорить він. Аналогічної точки зору дотримується і керівник напрямку офісної нерухомості Української Торговельної Гільдії Володимир Даниленко, за словами якого середній розмір орендованого компанією приміщення зменшився цього року на 30%. “Відповідно до наших опитувань у лютому ділова активність у Києві знизилася порівняно з осінню в чотири рази, у результаті чого кількість вільних площ у бізнес-центрах pросла більш ніж у чотири рази - до 16%”, - підкреслює він, додаючи, що зараз у столиці пропонується в оренду 90-100 тис. кв. м вільних приміщень в об'єктах класу А і В.
Експерти говорять, що найбільше через відтік клієнтів постраждали бізнес-центри класу А (нові будинки, розташовані в центральній або наближеній до нього частинах міста, у місцях з гарною транспортною розв'язкою і присутнім паркінгом). Заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ Олексій Говорун відзначає, що до 70% орендарів цих об'єктів припадало на компанії з іноземним капіталом. “Головні офіси урізали бюджети на цей рік для багатьох українських підрозділів. В результаті, останні масово переїжджають в офісні приміщення нижчого класу”, - пояснив він. Орендодавці стають лояльнішими.
Ринок офісної нерухомості Києва
Відтік орендарів змусив власників офісної нерухомості йти на поступки. За словами керуючого директора компанії Colliers International (Україна) Олександра Носаченка, базові орендні ставки на офісні приміщення досягли свого піку в третьому кварталі 2008 р., збільшившись на 15-20% порівняно з початком року. Тоді приміщення класу А обходилися орендодавцям в $70-85 за кв. м на місяць, В - $55-65, З - в $25-30. У жовтні ціни стабілізувалися, а протягом листопада-грудня зменшилися більш ніж на 30%. Після новорічних свят падіння орендних ставок продовжилося. В результаті, за ствердженням Носаченка, зараз найняти приміщення в бізнес-центрі класу А можна в середньому за $45-55, В - за $25-40, З - за $15-20. Більше того, за словами Борща, якщо раніше більшість власників нерухомості орієнтувалися у розрахунках до долара, то в поточному році ринок практично повністю переорієнтувався на гривню. За його даними, офісне приміщення класу А можна орендувати за 200-250 грн., В - за 150 грн., З - за 90-100 грн. за кв. м. Фахівці відзначають, що ці дані не остаточні: щоб стимулювати попит, багато власників приміщень готові знижувати ставки й далі. Приміром, уже сьогодні з'явилася велика кількість непоганих пропозицій за ціною нижче 75 грн. за кв. м. Причому ці площі розташовані як на перших поверхах житлових новобудов (Оболонь, Позняки), так і у бізнес-центрах поблизу непоганих транспортних розв'язок, але у віддалених від центра міста районах.
Андрій Борщ говорить, що орендодавці готові йти і на додаткові поступки, включаючи у вартість оренди витрати на оплату комунальних послуг, охорони, прибирання. За словами Шахновського, зараз багато керівників бізнес-центрів впроваджують різні програми лояльності: надають розстрочку платежів за оренду, безкоштовні місця в паркингу та ін. “Девелопери розуміють, що дешевше утримати старих орендарів, пішовши на компроміс, ніж залучити нових”, - відзначає він.
Об'єкти заморожені
Учасники ринку сходяться на думці, що орендні ставки будуть знижуватися й далі. Адже навіть якщо попит стабілізується, кількість здаваних в оренду площ постійно зростає. За словами Носаченка, в 2008 р. було введено в експлуатацію близько 200 тис. кв. м приміщень, в результаті чого станом на 1 січня поточного року місткість ринку офісної нерухомості класу А, В і С досягла 985 тис. кв. м. В 2009 р., за даними Степенка, девелопери планували здати 12 об'єктів загальною площею 220 тис. кв. м. “На мій погляд, раніше заявлені плани будуть реалізовані лише на 20-25%”, - вважає він. Володимир Даниленко стверджує, що за песимістичним сценарієм цього року очікується введення в експлуатацію 50-60 тис. кв. м офісів класу А і В, а за оптимістичним - близько 100 тис. кв. м. Але навіть частково заповнити ці приміщення власники зможуть лише в тому випадку, якщо запропонують ринку привабливіші ціни, ніж у конкурентів, що може призвести до чергової хвилі поступливості керівників інших бізнес-центрів.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
