4090
Купив би село...
— Нерухомість
Інвестори, які бажають вкласти гроші в європейську нерухомість, що стрімко дешевшає, терпляче очікують цінового "дна". Продавці ж намагаються переконати клієнтів, що в деяких країнах "дно" уже досягнуте.
Круте піке
Після того як ціни на нерухомість в Україні досягли позахмарних висот, усе більше популярності серед українців набуває купівля об'єктів нерухомості за кордоном. Порівняно доступні за ціною об'єкти були рентабельнішими, ніж рідні "квадрати", і дозволяли з комфортом насолодитися "іншим життям". До того ж наші співгромадяни могли одержати кредит на купівлю, причому під дуже низькі, порівняно із пропонованими в Україні, річні відсотки - 3-6%. Всі ці фактори зробили закордонну нерухомість не тільки предметом престижу, але й надійним джерелом для інвестування.
Втім, щастя, як говориться, тривало недовго. Фінансово-економічна криза, що охопила практично весь світ, спровокувала стрімке падіння цін, зокрема і на ще вчора інвестиційно привабливу нерухомість. Так, наприклад, за даними експертів Citigroup Global Markets (м.Нью-Йорк, США), обсяги будівельних робіт у США знизилися за час кризи до рівня часів Другої світової війни. У звіті, опублікованому Міністерством торгівлі США, відзначається, що в січні 2009 р., у порівнянні із груднем 2008 р., кількість новобудов у країні скоротилося на 16,8%. При цьому житло, залежно від регіону, подешевшало, за різними оцінками, від 20% до 70%.
Схожа ситуація спостерігається і на ринках ще нещодавно популярних в інвесторів "екзотичних країн". Наприклад, якщо вірити звіту міжнародної групи HSBC (штаб-квартира в Лондоні; Великобританія), у тих же ОАЕ зараз припинені або скасовані будівельні проекти загальною вартістю $75 млрд (головним чином це стосується проектів елітного житла і комерційної нерухомості). Серед найбільш великих "заморожених" проектів - житловий об'єкт Atrium у Дубаї, вартість якого становить $654 млн.
Сформована на ринках заокеанських країн ситуація, природно, віджахнула стратегічних інвесторів. Якщо раніше, наприклад, наші співвітчизники віддавали перевагу нерухомості в США, ОАЕ, Бразилії або Панамі, то зараз вони знову починають цікавитися "старою доброю Європою". "Українських покупців залучають в основному традиційні європейські ринки, хоча останнім часом трохи збільшився попит на американську нерухомість у зв'язку з її різким здешевленням", - розповідає Тетяна Лященко, директор міжнародного агентства "Оксфорд Груп".
Втім, сказати, що за європейською нерухомістю вишикувалася черга, також не можна. Адже, як і у тій же Америці, ціни на об'єкти в деяких країнах Європи продовжують знижуватися рекордними темпами. Так, за даними фахівців німецького інституту IFS (м.Берлін, Німеччина), у Німеччині за 2008 р. обсяги житлового будівництва знизилися до післявоєнного рівня. Ціни на будинки у Великобританії торік, у порівнянні з 2007 р., упали на 17% і, за прогнозами Halifax Estate Agency (м.Галіфакс, Великобританія), будуть знижуватися в найближчі 6-9 місяців приблизно на 5% щокварталу. Аналогічні тенденції спостерігаються на ринках нерухомості Ірландії, Іспанії, Франції та Нідерландів. Як пояснює Тетяна Лященко, криза на ринках нерухомості цих країн позв'язана у першу чергу з тим, що вони були надмірно "розігріті".
"Швидше за все, падіння цін на цих ринках в 2009 р. буде тривати і складе до 20% від пікових показників в Ірландії, 10% - в Іспанії й 5-10% - у Франції й Нідерландах", - говорить пані Лященко.
Чекаючи попиту
З огляду на сформовану на закордонних ринках ситуацію, а також скорочення купівельної спроможності українців, що бажають придбати закордонну нерухомість, природно, стає менше. Крім того, змінюється й "структура" приватних інвесторів.
"Попит на закордонну нерухомість у нинішніх умовах змінився. Якщо раніше основними покупцями були інвестори, які купували нерухомість винятково для отримання прибутку, то зараз переважають ті, хто розглядає купівлю для себе. У цілому, звичайно, попит упав", - не приховує сформованої ситуації Яна Поляк, директор з продажів агентства "ДЕК Проперті". За словами експертів, у першу чергу попит скоротився на ринку первинної нерухомості Європи.
У підсумку, зараз цей ринок практично завмер - забудовники як і раніше відмовляються знижувати ціни на свої об'єкти, пропонуючи замість які-небудь ситуативні знижки, покупці - активно спостерігають за ринком і чекають, коли ціни досягнуть "дна".
Втім, ненабагато краще ситуація і на вторинному ринку закордонної нерухомості. Адже більшість інвесторів, що бажають вкласти кошти у вже побудоване житло, не проти дочекатися максимального зниження цін. Щоправда, фахівці, які опікуються продажем таких об'єктів, наполягають на тому, що цінове "дно" у багатьох країнах уже досягнуто (до слова, при цьому вони часто суперечать самі собі, наводячи дані про прийдешнє падіння цін по деяких країнах в 2009 р. - Ред.) і час здобувати бажану нерухомість настав.
"Ті, у кого зараз є "неприлаштовані" кошти, можуть замислитися про придбання вілли, наприклад, в Іспанії, на березі Середземного моря. Ринок нерухомості цієї країни, одним з перших потерпілий від впливу світової фінансової кризи, зараз досяг свого цінового "дна". Протривати це може не так вже й довго, оскільки в цей період реалізуються тільки старі об'єкти, нове ж будівництво припинене (див. також "Експерт - про ризики". - Ред.).
Цей фактор через якийсь час може істотно вплинути на ціноутворення, коли попит перевищить пропозицію", - відзначає пані Поляк. Через нібито досягнуте "дно" малоймовірне падіння цін і на нерухомість Німеччини. За словами експертів, на відміну від інших європейських країн, де ціни злетіли до рекордних оцінок за останні 10 років, об'єкти в цій країні не були переоцінені споконвічно, тому й падати їхній вартості, в принципі, нікуди. Як відзначає Тетяна Лященко, найбезпечнішими найближчим часом можуть бути інвестиції в нерухомість таких німецьких міст, як Мюнхен і Гамбург, які посіли 1-е і 2-е місця в рейтингу найбільш безпечних в інвестиційному плані міст Європи, складеному аналітиками компанії PricewaterhouseCoopers (штаб-квартира в м.Нью-Йорк, США).
До слова, не всі експерти радять інвестувати в максимально здешевлену нерухомість. "У періоди економічної нестабільності варто звернути увагу на ринки, що довели свою стабільність до фінансових катаклізмів. Наприклад, ринки Швейцарії (берег Женевського озера, альпійські гірськолижні курорти "Церматт", "Санкт-Морітц", "Вербьє") або Італії (Форте деі Мармі, Флоренція, Комо, Сардинія)", - говорить Ольга Папуціна, керівник департаменту закордонної нерухомості компанії "AESI-сервіс" (м.Київ; нерухомість, медицина, організація навчання у Швейцарії, Франції, Італії; з 2008 р.; 12 чол.).
Особливу стабільність, за словами пані Папуциної, продемонстрував ринок нерухомості Італії. Зокрема, у січні-лютому цього року, у порівнянні з аналогічним періодом 2008 р., на 1% виросли ціни на об'єкти у Флоренції та Болоньї. У Мілане ж і у Римі нерухомість подорожчала на 2%. На думку Олександри Кротової, глави українського представництва компанії Pafilia Property Developers (м.Київ; нерухомість, будівництво за кордоном; в Україні - з 2006 р.; 5 чол.), привабливої для інвестування на даний момент є також нерухомість Кіпру. До "плюсів" країни, зокрема, можна додати стійке зростання цін на нерухомість, що стрімко розвивається туристичну галузь (що дозволяє заробляти на здачі житла в оренду), а також можливість одержати кредит на придбання будинку з невеликим першим внеском (30% від вартості об'єкта) і низькою процентною ставкою (від 4,5% річних).
"Незважаючи на фінансову кризу, нерухомість на Кіпрі буде дорожчати й надалі. Зростання вартості нерухомості в 2009 р. прогнозується на рівні 10-17%", - відзначає пані Кротова.
У цілому, відзначимо, що більшість фахівців із закордонної нерухомості "свято вірять" у те, що попит на закордонну нерухомість серед українців не впав, а лише завмер. Адже інтерес громадян, за їхніми словами, до купівлі залишився, а в деяких випадках навіть збільшився, оскільки ціни на бажані об'єкти в деяких країнах продовжують знижуватися. Озброївшись цими аргументами, експерти навіть прогнозують, що зростання попиту і обсягів угод з придбання об'єктів нерухомості за кордоном з боку українців відновиться вже у квітні - серпні 2009 р. От, щоправда, не уточнюють, де саме інвестори будуть брати гроші і що їх змусить повірити, що ціни, запропоновані консультантами, - це саме "дно".
Юрист - про регулювання
Дмитро Самойлов, начальник міжнародно-правового відділу "Аврора Консалтинг":
- 4 грудня 2008 р. правління Нацбанку прийняло постанову №413 "Про деякі питання діяльності банків", п.6 якого встановлює тимчасову заборону купівлі й обміну іноземної валюти для розрахунків за імпорт продукції й послуг, що здійснюється без ввозу продукції на територію України і призначений для подальшого перепродажу нерезидентам.
Норма, введена Нацбанком, відображається і на придбанні резидентами України нерухомості за її межами. Щоправда, існують законні способи подолання даної тимчасової заборони, такі як відкриття банківського рахунку в іноземному банку за межами України, здійснення міжнародних розрахунків від імені іноземної юридичної особи і т.д.
Експерт - про ризики
Яна Поляк, директор з продажів агентства "ДЕК Проперті":
- Одним з найбільш ефективних способів короткострокового інвестування в закордонну нерухомість традиційно вважається купівля житла на ранній стадії будівництва або навіть на стадії проекту. У міру просування будівництва нерухомість дорожчає, і якщо це зростання накладається на загальний підйом ринку, то перепродаж готового об'єкта може принести гарний прибуток.
Ще нещодавно в найбільш перспективних регіонах прибуток від покупки на стадії off-plan (стадії проекту. - Ред.) міг становити 100% від первинної вартості об'єкта або навіть більше. Однак у результаті кризи, що гримнула, інвестори, які зробили ставки на обіцянки девелоперов і кошти, що вклали, у незавершені об'єкти, виявилися в зоні ризику, тому що недостача фінансування в деяких випадках викликала затримки і навіть заморожування будівництва. До того ж у деяких країнах зростання цін на нерухомість припинилося взагалі, так що очікуваний прибуток інвестори одержать не у всіх випадках.
Експерт - про ринки
Марія Коноваленко, директор компанії "Мітропа Юкрейн":
- Зараз максимальний попит спостерігається на нерухомість Іспанії. Вартість 1 кв.м на улюблених українцями курортах цієї країни істотно знизилася. Наприклад, ціна 1 кв.м об'єктів житлової нерухомості у Валенсії становить EUR1,6 тис., Андалусії - EUR1,7 тис., Каталонії - EUR2,6 тис. В 2009 р. нерухомість в Іспанії подешевшає ще на 5-12%. Особливе падіння попиту і надлишок пропозиції будуть спостерігатися на ринках Коста Бланки і Канарських островів, де ціни знизяться в середньому на 12%. На іншому узбережжі об'єкти подешевшають у середньому на 5%.
Набагато меншими темпами знижуються ціни на нерухомість у Франції - у межах 0,8-1,6% за 2008 р. А от Австрію криза зовсім не торкнулася, тому інвестори воліють купувати нерухомість у цій країні в першу чергу з метою надійного збереження капіталу. Значно спрощується купівля нерухомості іноземцями в Чехії, де ситуація на ринку також більш-менш стабільна. Із травня 2009 р. іноземним громадянам, що бажають придбати нерухомість у цій країні, не потрібно буде оформлятися як юридичним особам. Відносно стабільний ринок нерухомості Болгарії. Ціни тут не знижуються, але й не зростають. Крім того, покупці болгарської нерухомості можуть розраховувати на непогані бонуси - можливість придбати готовий об'єкт на виплату, а також знижку до 10% від його вартості.
Ірина Андрєєва
За матеріалами: Бізнес
Поділитися новиною
