2067
Джерело живлення
— Нерухомість
Розпродаж
Останнім часом у пресі всe частіше з'являється інформація про плани тієї або іншої девелоперської компанії продати проект або вже готовий об'єкт нерухомості. "Кількість проектів, які виставляють на продаж, з початку року збільшилася в 1,5 рази. Крім того, більше почали продавати якісних проектів", - підтверджує очікувану тенденцію, Олександр Подолянко, начальник аналітичного відділу компанії з управління активами (КУА) "Діалог плюс".
За його словами, якщо торік пропонувалися неліквідні проекти з певними похибками - неправильною концепцією, невдалим місцем розташування і т.п., то зараз - все частіше якісні проекти, які раніше девелопери припускали залишити собі. Наприклад, компанія "НЕСТ" не виключає можливості продажу бізнес-центра (БЦ) "Пори року" (готові дві черги об'єкту, третя буде здана в експлуатацію в найближчі півроку), а російський холдинг Mіrax Group - недобудований багатофункціональнийо комплекс "Міракс Плаза" у Києві. Щоправда, остання інформація "фігурує" поки тільки в пресі (з посиланням на слова голови ради директорів компанії Mіrax Group Сергія Полонського). В українському ж офісі компанії заявили, що "поки офіційної інформації не мають".
Як пояснюють експерти, масовий розпродаж проектів пов'язаний у першу чергу з бажанням забудовників знайти гроші для фінансування подальшої діяльності, у тому числі для завершення об'єктів з високим ступенем готовності. "Продається все, питання тільки в ціні. Причому правила гри зараз диктує покупець, тоді як у докризовий час завдяки розмаїтості джерел фінансування ціну встановлював продавець", - відзначає Подолянко.
Безхмарне вчора
До кризи 70-80% у структурі фінансування будівництва нерухомості займали або ресурси інвесторів, притягнуті під будівництво, або кредитні гроші. Бурхливий розвиток будівельної галузі і висока рентабельність стимулювали банкірів лояльно ставитися до гравців ринку нерухомості. Щоправда, розрекламоване банками проектне фінансування користувалося в девелоперів порівняно невеликим попитом.
За словами Іллі Луньо, директори департаменту проектного фінансування Сведбанку, до кризи крім їх фінустанови цю послугу пропонували "Надра Банк", "ОТР Банк", UnіCredіt, Укрексімбанк і Укрсоцбанк. Як пояснив Луньо, крім законодавчих труднощів каменем спотикання на шляху популяризації проектного фінансування в Україні була мала кількість якісних позичальників. "Або концепція проекту сильно "кульгала", або місце розташування об'єкту було обрано невдало.
В 70% випадків усе ускладнювалося і відсутністю повного пакету необхідної документації", - розповідає фінансист. Відлякував учасників ринку і жорсткий контроль із боку банків за цільовим використанням кредитних коштів. "Крім регулярних перевірок витрат банківські службовці щомісяця фотографували об'єкт нерухомості для візуальної фіксації ходу будівельних робіт", - згадує Подолянко. Природно, забудовники, які нерідко грішили нецільовим використанням коштів, віддавали перевагу практиці прямих продажів площ у незавершених об'єктах (насамперед житлової нерухомості), а не проектне кредитування. По суті, ці кошти не були позиковими тільки для девелоперів, тому що значну частину інвестованих у будівництво грошей покупці (частки інвестори) брали в банків у кредит. Тому після жорсткості правил кредитування населення відхід більше 90% приватних інвесторів з ринку був цілком природним.
Стосовно ж іноземних інвесторів, які також нерідко вкладали гроші в проекти українських девелоперів, то їх плани зазнали істотних змін: одні сконцентрувалися на утриманні позицій у рідних країнах, тому бережуть гроші, інші стурбовані черговим загостренням політичної ситуації в Україні, тому не вкладають кошти в український ринок нерухомості. Деякі ж із закордонних інвесторів обрали вичікувальну позицію - вони мають намір скупити українські активи задешево, як тільки ринок досягне "дна".
Кеш на чолі
Основна відмінність сьогоднішньої ситуації від практики, яка спостерігається на ринку нерухомості останні три роки, - це неможливість залучити фінансування в проекти, не тільки ті, які є на початковій стадії, але й ті, які мають рівень готовності до 50%. "Шанси девелопера знайти кошти на реалізацію проекту навіть при наявності всієї дозвільної документації дорівнюють нулю", - говорить радник з питань нерухомості компанії з управління активами "Фінком Ессет Менеджмент" Ангеліна Деревлева. Єдиний спосіб почати будівництво - мати власні готівкові кошти. "Той, у кого є "кеш", сьогодні король", - запевняє Олексій Зеркалов, радник інвестиційної компанії "Драгон Капітал". Гравцям же ринку, які реалізовували проекти в основному на позикові засоби, Зеркалов радить у першу чергу реструктуризувати заборгованість.
За його словами, у більшості випадків банк, якщо він фінансував реалізацію проекту протягом довгого часу, піде назустріч девелоперу, тому що продати недобуд за старими цінами, навіть при 30%-вому дисконті, зараз майже неможливо. "Робота зі старими клієнтами триває. І ми йдемо на поступки майже всім клієнтам.
Однак нових кредитів не даємо", - підтверджує слова експертів Ілля Луньо. Втім, зараз ставати банківським позичальником у будь-якому разі "нерентабельно". Олександр Охрименко, радник президента УКБ "Укргазбанк", розповідає: "Є оголошення про видачу кредитів під 16% річних. Але це все реклама. Реальні ставки з кредитів становлять не менш 30-33% річних у гривні терміном на три місяці. У доларах же кредити взагалі не видаються".
Таким чином, за словами експертів, для одержання фінансування девелоперів залишається тільки самостійно продавати активи, але за істотно заниженими цінами. При цьому найчастіше гравці ринку намагаються не афішувати розпродаж, який почався, намагаючись всі питання вирішувати виключно кулуарно. Звідси - відсутність єдиної ціни на 1 кв.м абсолютно у всіх сегментах нерухомості. Наприклад, для об'єктів комерційної нерухомості ставка капіталізації може відрізнятися на 5-6 п.п. в ідентичних об'єктах. "Ціноутворення на ринку ведеться хаотично.
Кожен власник виходить із якимись своїми міркуваннями", - відзначає Раміль Мехтієв, начальник відділу маркетингу девелоперської компанії "НЕСТ". Олександр Подолянко впевнений, що найчастіше основним критерієм формування ціни об'єкта для продавців є не орендні ставки та економічне обґрунтування як таке, а боргові навантаження і потреба у вільних грошах. І чим гостріше стоїть питання нестачі фінансування, тим більш згідливий девелопер. За словами експертів, 30% заявленої вартості об'єкта - це мінімум на що продавці готові поступитися. Але, за спостереженнями консультантів, покупець теж став розбірливий, і якщо цікавиться недобудами, то тільки високоліквідними, тобто об'єктами невеликого формату і з високим ступенем готовності (до 70%). При цьому продавець розраховує на дисконт розміром 30-60% ціни пропозиції. Цікавляться інвестори і вже готовими об'єктами, у яких є орендарі, зі ставкою капіталізації не менш 20%.
Цей показник вираховується на підставі існуючих, тобто депресивних, орендних ставок (як писав БІЗНЕС, за час кризи орендні ставки на комерційні площі знизилися в середньому на ринку на 30-40%).
Відзначимо, що девелопери дуже сподіваються на активізацію іноземних інвесторів. Однак останні поки воліють вкладати кошти в стрімко здешевлену нерухомість, Європи, наприклад, іспанську, дисконт на покупку якої сьогодні становить близько 50% (крім того, в Іспанії немає політичних ризиків). Стосовно інвесторів, яких могла б зацікавити Україна, то досить цікавими щодо цього виглядають закриті фонди приватних інвесторів. "Вони пропонують місцевим девелоперам профінансувати закінчення будівництва об'єктів в обмін на певну кількість квадратних метрів.
При цьому ціна цих квадратних метрів дуже низька. Наприклад, одна така група пропонує вкласти гроші в добудування елітного житла, але замість хоче одержати квартири за $1,2 тис. за 1 кв.м", - розповів Володимир Кочетков, партнер інвестиційної групи "Меріт". Він також повідомив, що нещодавно було укладено договір про фінансування добудування елітного житлового комплексу, розташованого в центрі міста. За його умовами, інвестор одержить квартири за $2,7 тис. за 1 кв.м (торік ціна елітного житла становила в середньому $10 тис. за 1 кв.м.). За словами Кочеткова, інвестори сподіваються окупити свої вкладення вже через два-три роки. Втім, на думку Охріменка, поки такі інвестиції - поодинокі, але мода на них уже почалася. "Думаю, у наступному році кількість закритих фондів приватних інвесторів на ринку України збільшиться", - резюмує експерт.
Перспективи
Експерти впевнені, що цінове "дно" українського ринку нерухомості вже близько й буде досягнуто в ІІ-ІІІ кварталах поточного року. Але, на жаль, його досягнення саме по собі не означатиме змін у розвитку галузі. "Дно" буде пологим, і така ситуація збережеться, як мінімум, протягом одного-двох років", - запевняє Подолянко. Зокрема , восени на ринку може спостерігатися невелике пожвавлення потенційних інвесторів, але активізацію більшість опитаних експертів прогнозують не раніше весни 2010 р.
Найбільш важкою криза буде для житлового будівництва, споконвічно орієнтованого на індивідуальних покупців-інвесторів. Їх довіра до ринку сильно погіршилася. Крім того, придбати квартиру без залучення кредитів більшості покупців попросту не під силу. Поборотися ж за споживачів, у яких гроші на покупку квартири все-таки є, зможуть хіба що забудовники, які в змозі завершити будівництво без залучення коштів приватних інвесторів.
Тим більше що прийнятий 3 лютого 2009 р. Закон №1418 "Про внесення змін до деяких законодавчтх актів України (щодо вдосконалювання фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла)" значно "зіпсував" механізм фінансування будівництва, дозволивши довіреим у випадку порушення забудовником термінів будівництва дочасно виходити з фондів фінансування будівництва.
У сегменті комерційної нерухомості продовжиться зниження орендних ставок, а отже, буде зменшуватися й пропонована за об'єкти ціна. І цьому не зможе перешкодити навіть збільшення в наступному році кількості потенційних покупців та інвесторів. "Щоправда, ціна не буде знижуватися однаково у всіх сегментах нерухомості. Здешевлення офісів класу "А" і, можливо, "В+" буде мінімальним", - відзначає Охріменко.
Таким чином, протягом найближчого року в учасників ринку залишиться тільки один варіант залучення фінансування - продаж активів за цінами мінімум на 30% нижче докризових і рефінансування кредитної заборгованості. Переломними ж моментами в розвитку ринку нерухомості можуть стати тільки поновлення іпотечного кредитування та стабілізація політичного життя в Україні.
Аналітик - про шахрайство
Олександр Подолянко, начальник аналітичного відділу КУА "Діалог плюс"
- У переломні моменти розвитку ринків завжди розквітає шахрайство. Поточна криза не є виключенням. Тим більше що нічого нового і вигадувати не потрібно. Всі "схеми", які "мандрують" на ринку, беруть свій початок в 1990-х роках. Найпоширеніша - коли представники нібито "західного фонду" пропонують у кредит досить великі суми під низькі відсотки (5-7% річних), але тільки під банківську гарантію (мова йде про формальну гарантію).
У гарантії прописується, що вона набирає чинності після того, як гроші будуть переведені на рахунок компанії. Після цього проводяться певні юридичні процедури, тобто попросту підробляються документи, що свідчать про те, що гроші з фонду вийшли (але на рахунки компанії так і не надійшли), а потім банківська гарантія продається з більшим дисконтом (до 70%) поза територією України. Через якийсь час у банк починають дзвонити різні люди і чемно запитувати: "А чому компанія-позичальник не виплачує відсотки?". Доводити, що гроші на рахунок компанії не надходили, банку часто доводиться в Європейському суді з прав людини.
Підкреслюю, це розповсюджена, але не єдина схема шахрайства. Потрібно пам'ятати, що привабливі умови кредитування під час кризи повинні максимально насторожувати, тому із приводу подібної пропозиції краще проконсультуватися з фахівцем, навіть якщо ваш візаві наполягає на дотриманні виняткової конфіденційності. В цілому, щоб більш детально ознайомитися з наслідками такої довірливості, раджу почитати спеціальну доповідь Бюро з розслідування комерційних злочинів Міжнародної торговельної палати "Афери з інструментами першокласних банків (Афери століття)", де докладно і з реальними прикладами описаний цей вид шахрайства.
Експерт - про переваги
Ангеліна Деревлева, радник з нерухомості КУА "Фінком Ессет Менеджмент"
- Сьогодні в девелоперів найбільше шансів продати діючий об'єкт офісної нерухомості зі ставкою капіталізації не менш 20%. Торговельна нерухомість як об'єкт вкладення засобів розглядається значно рідше. По-перше, навіть під час бурхливого зростання ринку на продаж виставляли не більше двох торгових центрів на рік.
По-друге, скорочуються обсяги продажів у ритейлорів, тому багато хто з них оптимізує свою діяльність, відмовляючись від оренди частини торговельних площ. Малоприваблива для інвесторів і поки що не знижена в ціні готельна нерухомість, адже готелі - найбільш капіталомісткий сегмент ринку. При цьому термін окупності готельних проектів значно більший, ніж в офісної або торговельної нерухомості. Стосовно ж складської нерухомості, то, швидше за все, вона теж не буде цікава інвесторам найближчим часом : з одного боку, багато промислових підприємств - споживачі складських приміщень скорочують обсяги виробництва, з іншого боку - ритейл, з розвитком якого позв'язана складська нерухомість, сьогодні, як уже говорилося, зазнає значних труднощів.
Юрист - про Закон
Наталя Доценко-Білоус, старший юрист юридичної компанії "Василь Кисіль і Партнери"
- Прийнятий 3 лютого 2009 р. Закон №1418 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України..." говорить, що у випадку порушення термінів будівництва, певних у проектній декларації, довірена особа одержує право на дочасний вихід із ФФС із поверненням всіх вкладених коштів протягом 15 календарних днів. Для більшості забудовників, змушених призупинити реалізацію будівельних проектів, ця норма стане початком кінця.
Хто утримає довірених від спокуси вийти із ФФС і повернути вкладені кошти, за які найближчим часом можна буде придбати нерухомість зовсім іншого класу? Однак якщо в забудовника не буде вільних коштів, то повернення вкладених довіриним засобів буде неможливим, і це призведе до панічних настроїв і порушення справ про неплатоспроможність забудовників. В остаточному підсумку, об'єкти, що знецінилися з обтяженнями у вигляді кредиторів будуть купувати за безцінь не довірені, а зацікавлені стратегічні інвестори.
Втім, Закон має сумнівний характер і з погляду довірених. Наприклад, не тільки вихід, але й вхід у ФФС для довірителя стає платним - 5% коштів, переданих в управління (тобто вартості об'єкта інвестування) У той же час управитель одержує право в однобічному порядку відкріплювати довірену особу від об'єкта інвестування за порушення договору про участь у ФФС. Крім того, у випадку порушення справи про неплатоспроможність забудовника довірена особа втрачають права на вступ у процес як кредитор для захисту своїх прав.
Цим правом, але не обов'язком, володіє тільки управитель. Таким чином, Закон у деякому сенсі є унікальною спробою вдосконалити правовий і фінансовий статус управителя шляхом обмеження інтересів довірителів і забудовників.
Дар’я Кутецька
За матеріалами: Бізнес
Поділитися новиною
