3137
Квартирна недостатність
— Нерухомість
Наприкінці лютого Мінрегіонбуд затвердив проект постанови КМУ, що регламентує розподіл 3 млрд грн держдопомоги будівельникам. Мільярд гривень буде спрямовано Державній іпотечній установі - Нацбанк профінансує ДІУ через цінні папери. Ще по 1 млрд грн для кредитування житлового будівництва отримають державні Укрексімбанк та Ощадбанк.
За словами міністра будівництва Василя Куйбіди, перші гроші забудовники отримають уже в березні. Але на всіх бюджетних коштів не вистачить. До 19 лютого Мінрегіонбуд отримав 396 заявок від забудовників на 6,077 млрд грн. Проте цього року Кабмін зможе профінансувати добудування лише 150–200 об’єктів, побудованих більш ніж на 70%. Інвестори інших ризикують залишитися без грошей і без житла, оскільки в більшості будівельних компаній немає ані готових квартир, ані коштів на добудування заморожених об’єктів.
Круте піке
За підрахунками Мінрегіонбуду, до січня 2009-го в Україні налічувалося близько 2,7 тис недобудованих житлових будинків. За оцінками самих забудовників, трохи понад 2 тис. будівництв заморожені, оскільки грошей на завершення будівництва немає.
Житлове будівництво в Україні в середньому на 80% фінансувалося майбутніми мешканцями, які купували квартири в ще не існуючому будинку. Близько 20% коштів вкладали в будівництво самі забудовники. Але в чотирьох випадках з п’яти це були кредитні гроші - власних оборотних коштів у будівельних компаній за рідкісним винятком не було. Коли Україна зіштовхнулася зі світовою кризою ліквідності, будівельні компанії втратили доступ до дешевих кредитних коштів. Одночасно банки заморозили іпотечне кредитування.
"Зараз держпідтримка потрібна будь-якому забудовникові, який має недобудоване житло й зобо-в’язання перед інвесторами", - каже директор із корпоративних комунікацій компанії "XXI Століття" Дмитро Васильєв. За підрахунками Мінрегіонбуду, для збереження у 2009-му обсягів будівництва на рівні минулого року будівельній галузі необхідно понад 200 млрд грн. Ані уряд, ані комбанки таких коштів просто не мають.
Тонкощі держпідтримки
Щоб уникнути в 2009 році масових акцій протесту обманутих інвесторів, але при цьому вкластися в мінімальну суму - 3 млрд грн, Кабмін вирішив фінансувати добудування об’єктів поступово, починаючи з практично готових будинків. Для цього з подачі Кабінету міністрів парламент прийняв компромісний варіант держпідтримки галузі. Законом "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" передбачається, що у 2009 році за рахунок держави добудовуватимуться будинки з готовністю понад 70%, у 2010-м - побудовані більш ніж на 50%.
Щоправда, за даними міністра будівництва Василя Куйбіди, багатоквартирних будинків, побудованих на дві третини, в Україні близько 750. Орієнтовний кошторис їхнього добудування - 10– 14 млрд грн.
3 млрд грн - не та сума, що дасть змогу вирішити всі проблеми будівельної галузі. Але навіть ці гроші дозволять завершити будівництво приблизно двох сотень будинків загальною площею близько 1,6–2 млн кв. м. Крім того, за прогнозами експертів, будівельні компанії самостійно зможуть добудувати цього року від 300 до 400 будинків, або приблизно 4 млн кв. м. Таким чином, за підсумками 2009-го будуть добудовані практично всі будинки з готовністю понад 70%, а річний обсяг будівництва житла може становити 5– 7 млн квадратів.
Хоча ця цифра практично вдвічі менша за обсяги житлового будівництва у 2008 році, масових заворушень серед громадян, які інвестували в будівництво, цього року вдасться уникнути. "Великої кількості обманутих інвесторів-фізосіб не буде, - підтверджує заступник гендиректора зі стратегічного розвитку й маркетингу компанії "ТММ" Олексій Говорун. - Хоча існує ймовірність, що окремі об’єкти перетворяться на довгобуди". За словами експерта, за умови реальної підтримки від держави та відновлення кредитування будгалузі банками більшість забудовників продовжать будівельно-монтажні роботи. Але графік виконання робіт і здачі об’єктів у багатьох компаній може зміститися.
Замки в небі
Об’єктами "зі зміщеним графіком" до кінця нинішнього року стануть приблизно 2 тис. новобудов. У 2007–2008 роках практично всі квартири в нових будинках продавалися до закінчення будівництва. Якщо вважати, що в більшості нових будинків кількість квартир становить близько 100, до початку 2009 року в 2 тис. незакінчених новобудов інвестували гроші від 20 до 100 тис. громадян. Звісно, якась частина з них, хай і з запізненням на два-три роки все-таки зможе в’їхати в куплені квартири. Але більшість ризикує втратити гроші. Адже якщо криза триватиме ще рік, у держави не буде коштів на виплату зарплат, допомог і пенсій, не кажучи вже про допомогу забудовникам та їхнім інвесторам.
"Зараз ніхто не дасть відповіді, який відсоток інвесторів залишиться без квартир. Головне завдання - об’єднати зусилля держави, банківської системи й забудовників для того, щоб цього взагалі не сталося", - підбиває невеселий підсумок Дмитро Васильєв.
Як допоможуть
Отримати держдопомогу компанії-забудовники зможуть, якщо недобудований об’єкт відповідає трьом умовам. Перша - висока (не менш ніж 70%) ступінь готовності об’єкта. Що ближчий об’єкт до завершальної стадії будівництва, то більше шансів отримати гроші з держбюджету. Друга - гранична ціна квадратного метра. За рішенням Мінрегіонбуду, вартість 1 кв. м житла для столиці не повинна перевищувати 8 тис. грн, для обласних центрів - 6 тис. грн за 1 кв. м, для інших міст - 5 тис. грн за квадрат. Третя - на державну допомогу можуть розраховувати лише ті компанії, у яких кошторисна вартість виконаних будівельних робіт на об’єкті не менша за суму, отриману забудовником від приватних інвесторів.
Більша частина держкоштів буде спрямована на кредити фізособам, які бажають інвестувати в будівництво. Для останніх участь у програмі - з огляду на нинішні реалії - буде вигідною. Якщо вірити обіцянкам Мінрегіонбуду, покупці зможуть отримати довгострокові кредити через держбанки строком на 30 років під 14% річних (облікова ставка Нацбанку + 2%).
ЕКСПЕРТиза
Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку й маркетингу компанії ТММ:
Чи вистачить заявлених урядом 3 млрд грн на завершення будівництва всіх об’єктів з готовністю понад 70%?
- Однозначно не вистачить. Але навіть ця сума сприятиме відновленню довіри між усіма учасниками будівельного ринку: банками, забудовниками, урядом, інвесторами потенційними й тими, хто вже вклав гроші в будівництво. Насправді, на ці кошти можна буде завершити будівництво 20–25% об’єктів. Але й це шанс для галузі - будівельний ринок якщо не пожвавиться, то хоча б стабілізується.
Держпідтримка необхідна всім будівельним компаніям чи хтось може закінчити будівництво об’єктів самостійно?
- Допомоги потребують усі забудовники. Але державі зараз перспективніше підтримувати великих забудовників. Будь-який ринок з часом структурується. І в майбутньому будівельній галузі доведеться працювати з розумними цінами й рентабельністю на рівні 30–35% (у 2005–2007 роках рентабельність сягала 100–150%. - Прим. Контрактів). Це можуть дозволити собі тільки великі гравці. Дрібні забудовники підуть із ринку або будуть поглинені.
Чи багато інвесторів тепер ризикує залишитися без квартир?
- Точна кількість інвесторів, які купили квартири в недобудованих будинках, невідома. У 2007– 2008 роках у середньому 10% квартир продавалися під час будівництва перших поверхів, 20% - у процесі будівництва "коробки", решта - на завершальному етапі будівництва. До речі, зараз квартири купуватимуть ближче до завершальної стадії будівництва. Звісно, є ймовірність, що деякі об’єкти перетворяться на довгобуди, але все-таки, гадаю, великої кількості обманутих інвесторів ми не побачимо. За реальної підтримки держави й відновлення кредитування банками будівельної галузі більшість забудовників продовжать будівельно-монтажні роботи. Хоча графік виконання робіт й здачі об’єктів у багатьох компаній може зміститися.
Ганна Сайченко, Володимир Хомяков
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
