7940
"Ъ": Житло під час змін
— Нерухомість
Гіршого часу для ринку нерухомості не придумати, заявляють його учасники. За останні півроку житло в столиці та областях подешевшало на 30-50% і продовжує падати в ціні. Вже зараз можна знайти квартири за половину ціни, яку виставляли ще у вересні минулого року. Втім, і для покупців найкращий час ще не настав. Тим, у кого є кошти, з покупкою житла слід почекати як мінімум до літа, радять ріелтери.
Ні купити, ні продати
"Час для нас зараз жахливий. Угод купівлі-продажу взагалі немає. Рятує оренда, але й там на наших доходах позначається падіння цін на нерухомість, істотним ударом було зростання курсу долара", - ремствує столичний брокер, який побажав залишитися неназваним.
За даними Міністерства юстиції, торік кількість угод купівлі-продажу квартир і житлових будинків у порівнянні з 2007 роком зменшилася на 18%, до 303,145 тис. Падіння було зафіксовано у всіх областях країни. Винятком став лише Київ, де обсяг угод виріс на 6,5% (до 20,876 тис.), після того як знизився майже на чверть роком раніше.
Але й столицю важко назвати острівцем добробуту. За словами опитаних Ъ учасників ринку, у жовтні 2008 - січні 2009 року попит на первинне житло, у тому числі і на київському ринку, скоротився майже у два рази, на вторинне - на третину. Хоча саме в ці місяці звичайно спостерігається сплеск кількості угод, а на грудень припадає пік продажів. "Саме восени злетів курс долара, і люди, які здебільшого одержували зарплату в гривні, відразу втратили більшу частину свого доходу. Ні про які покупки житла в такий момент, звичайно, і мови бути не могло", - говорить консультант ріелтерської компанії RED Ярослав Цуканов.
Скоротилася кількість об'єктів, пропонованих до продажу. "Традиційно в Києві пропозиція квартир становила близько 15 тис., але в січні їх було всього 2 тис., зараз - 7 тис.", - розповідає директор "Української торговельної гільдії" Віталій Бойко. Провідний спеціаліст відділу з роботи з інвесторами харківської компанії "Макрокап Девелопмент" Наталя Городецька відзначає, що багато девелоперів навмисно не виставляють свої об'єкти на продаж: "Забудовники, які основні будівельні роботи виконували в період, коли вартість будматеріалів, енергоносіїв і заробітних плат активно росла, не прагнуть продавати якісні, практично готові квартири за заниженими цінами".
Одним з основних факторів зниження попиту стала відмова більшості банків від іпотечних програм. "Все почалося навесні, після вживання Нацбанком заходів щодо обмеження гривневої маси, внаслідок чого в банків почалися проблеми з грішми.
Потім була ревальвація гривні, - нагадує Ярослав Цуканов. - Криза все посилювалася, і протягом всього якихось трьох місяців банки суттєво посилили умови для позичальників, що зробило одержання кредиту практично неможливим".
"Проблеми почалися в жовтні, коли курс став різко рости. Тоді ми й припинили видавати іпотечні кредити. Але це не відбулося відразу, ще влітку ми почали посилювати умови видачі кредитів і обмежувати свій кредитний портфель для цього сегмента", - підкреслює заступник голови правління банку "Фінанси та Кредит" Сергій Борисов.
Ціни приваблюють
Скорочення кількості угод привело до стрімкого падіння цін. За словами пана Цуканова, починаючи з травня 2008 року ціни на квартири в центрі Києва впали на 40%, у спальних районах і на околицях - на 40-50%. Так, у спальному районі ціна однокімнатної квартири знизилася до $50-55 тис. (за поточним курсом), двокімнатної - $70-80 тис., трикімнатної - $110-120 тис.
"Але вже зараз багато хто не прагне брати однокімнатні і за $40 тис., в окремих випадках можна сторгуватися навіть за $35 тис. - тепер покупці при такій кількості пропозиції диктують свої умови", - відзначає Ярослав Цуканов. Віталій Бойко говорить, що сильно подешевшало і житло бізнес- і преміум-класів: "За рік як мінімум на $1 тис. з квадратного метра на первинному ринку і $1,5 тис. на вторинному". Падіння орендних ставок склало приблизно 50%.
На первинному ринку при оплаті 100% вартості квартири клієнтам пропонують знижки в розмірі близько 5-6%. "У нашій компанії знижки становили 10-15%, а на житло бізнес- і преміум-класу іноді досягали 25-30%", - розповідає топ-менеджер великого девелоперського холдингу на умовах анонімності. В основному великі знижки можна було одержати, купуючи товарні залишки - у будинку з 300 квартир завжди залишається 10-15 неліквідних об'єктів (квартири на першому поверсі, ті, що мають велику площу або поганий вид з вікна).
Істотний дисконт можна одержати при покупці квартири в будинку, уведення в експлуатацію якого заплановане на 2011-2012 роки.
З урахуванням знижок можна знайти нові квартири за ціною $1,1-1,3 тис./кв. м у Деснянському, Дарницькому і Святошинському районах Києва. Ще у вересні минулого року їх продавали в діапазоні $2-2,5 тис./кв. м. Мінімальна пропозиція на вчора становила $1,08 тис./кв. м. За останні десять днів середня ціна на вторинному ринку знизилася на 6% і склала $2,190 тис./кв. м, на первинному - на 11%, до $2,210 тис./кв. м, йдеться у звіті "Української торговельної гільдії".
В областях ситуація ще більш критична - там на тлі зниження цін угод практично немає. У Харкові ціни на житло економ-класу в грудні впали на 15%, у січні - на 7,4%. Зараз кв. м у місті коштує в середньому 6,155 тис. грн, говорять у компанії "Макрокап Девелопмент".
У Львові, за даними АН "Росан-Інвест", за підсумками 2008 року ціни впали на 14%, до $1,626 тис./кв. м. "В Івано-Франківську є пропозиції і по $400/кв. м", - відзначає пан Бойко.
За словами пана Цуканова, найгірше справи йдуть у Криму: "Там накладається криза надвиробництва - девелопери набудували багато дорогущих апартаментів, собівартість яких у рази більша, але об'єкти зараз ніхто не купує".
Купувати ще рано
Нинішній обвал цін був неминучий - до кризи ціни на житло в столиці щорічно росли на 30-40%. "На ціни впливало три фактори: зростання рівня доходів населення на 20-30% на рік, дефіцит якісних пропозицій і жадібність девелоперів", - вважає Віталій Бойко.
Дефіцит житла усе ще є, і як тільки відновиться купівельна спроможність населення, він знову почне рухати ціни вгору. За даними Держкомстату, обсяги будівництва в Україні торік скоротилися на 16%. За оцінками голови ради директорів компанії "XXI століття" Лева Парцхаладзе, до кінця 2008 року в країні було заморожено більше 60% усіх будівництв. Станом на 1 січня з 2700 споруджуваних об'єктів близько 750 мають ступінь готовності вище 70%.
Втім, це не означає, що підходящий час для покупки нерухомості вже настав. "Ми радимо покупцям почекати з покупкою квартири, ціни повинні впасти ще на 30-40%. Літній період буде дуже важким для ринку, і восени буде підходящий час для придбань.
Незважаючи на те, що звичайно восени ціни йдуть вгору, цього року цього не повинно статися, тому що немає ніяких передумов, що до осені в людей з'являться гроші, а якщо й з'являться, то вони однозначно не ринуться вкладати їх у нерухомість", - впевнений Ярослав Цуканов. На його думку, надалі ринок буде щорічно плавно рости не більше ніж на 7-8%.
Ціни, природно, виростуть, але це стосується тільки первинного ринку житла, - Світлана Демчак, заступник голови правління корпорації "Столиця".
- Як інвестори ваших проектів реагують на ситуацію, яка склалася на ринку?
- Наші об'єкти, в які інвестори вже встигли вкласти гроші, готові на 95%. У тих же об'єктах, будівництво яких перебуває на початковому етапі, ми не встигли продати квартири. Ми завжди намагалися спочатку вести будівництво за свої гроші і залучали інвесторів вже при 80-процентній готовності будинку, а не на стадії котловану.
- А як виходять зі становища інші забудовники?
- Власники об'єктів, завершених на 70%, намагаються отримати кошти від держави. Але ціновий ліміт на продаж квартир при одержанні урядового кредиту не цілком нас влаштовує. Встановлена межа продажів - 7 тис. грн/кв. м, тоді як 70-80% будинків ми будували за старими розцінками. Правда, для регіонів ціна прийнятна: ми й самі влітку продавали квартири в Миколаєві практично за собівартістю, десь по 5 тис. грн/кв. м.
- Ви вважаєте, що київські ціни, встановлені Кабміном, занижені?
- Звичайно, занижені. Не думаю, що квартири за такими цінами одержать саме ті, хто стоїть в черзі. Певні схеми завжди встигнуть побудувати, але ми в цьому брати участь не прагнемо і продавати житло за такими цінами не будемо. Постараємося власними силами закінчити будівництво і продати квартири за нормальною вартістю.
- За якою?
- Ми завжди фіксували ціни в гривні - і 1 кв. м житла в нас коштує стільки ж, скільки й раніше. Правда, ми все-таки робимо знижку 5-10%. Якщо раніше, припустимо, 1 кв. м продавався по 18 тис. грн, то зараз - максимум по 16 тис. грн, але не нижче.
- Ви думаєте, що зараз у вас будуть купувати квартири за такою ціною?
- У нас непогані об'єкти, у центрі міста. Так що, думаю, проблем не буде.
- Вас не торкнулося зниження цін на первинному ринку житла?
- Інвестори вкладали гроші в наші будинки наприкінці 2007-го-початку 2008 року, тому зниження цін нас практично не торкнулося. А будувати нові будинки ми поки не починаємо.
- У чому, на ваш погляд, причина різкого зниження цін на житло?
- Ще роки два-три тому я говорила, що, коли вторинне житло коштує стільки ж, скільки первинне, це ненормально. Якщо ви купуєте вже не нову річ, вона й коштувати повинна відповідно, тому зниження на "вторинці" об'єктивне і нормальне, і мене це, чесно кажучи, навіть радує. А нове житло якщо й упаде ще на 5-10%, однаково незабаром підросте в ціні.
- Чому?
- Торік було здано в експлуатацію на 50% менше нових квартир, ніж в 2007 році, цього року буде здано ще менше. Це створить певний дефіцит - і в таких умовах ціни, природно, виростуть, але це стосується тільки первинного ринку житла.
"Об'єктивних причин для подальшого стрімкого падіння вже немає", - Андрій Сокур, директор агентства нерухомості "Альянс-Брок".
- Коли настала криза на ринку нерухомості?
- Восени минулого року ми відчули різке падіння активності. В 2008 році ринок недорахувався понад 30-40% угод від обсягу 2007 року. Основний пік зниження припав на грудень-січень, коли кількість угод купівлі-продажу знизилася в 10 разів. Дійшло до того, що за тиждень оформлювалося всього 2-3 угоди, тоді як раніше - 50 угод на день. Зараз спостерігається незначне зростання активності, компанії з іноземним капіталом почали скуповувати нерухомість, що подешевшала, на день відбувається по 2-3 угоди.
- Що спричинило активізацію ринку?
- На нашу думку, ціни досягли дна і покупці розуміють, що подальшого стрімкого падіння не буде, у всякому разі для цього вже немає об'єктивних причин. Маленькі компанії закрилися, більші - заморозили свої проекти, нові майданчики взагалі не освоюються: у підсумку цього року буде здано в експлуатацію більш ніж на 50% менше новобудов, ніж в минулому. Виникне певний дефіцит житла.
- Яким чином люди будуть купувати житло без іпотеки?
- І без банків зараз є охочі купити квартиру за власні заощадження. Ще менше п'яти років тому про іпотеку не було й мови. Згадайте, тоді ринок існував без кредитних ресурсів, обсяг угод за рахунок кредитних коштів не перевищував 2%. Це потім вже почалася історія з молодіжним кредитуванням, банки стали видавати кредити всім підряд. І те, що вони зараз не дають грошей, - це тимчасово.
Як тільки ринок активізується, припиниться падіння цін на нерухомість, банки поступово почнуть кредитувати населення. Звичайно, так, як раніше, коли банки видавали кредит у розмірі 90-100% від вартості квартири, вже не буде, але менше 50% від суми вони давати будуть.
- Наскільки знизилися ціни на житло в столиці?
- Із серпня минулого року - на 20-30%, а в окремих випадках - на всі 50%, залежно від району та об'єкта.
- А орендні ставки?
- Після ситуації зі стрибком курсу долара та євро ринок здебільшого перейшов на розрахунки в гривні. Відповідно, оренда в доларах упала, але в гривні - ні. Звичайно, траплялося, що до нас зверталися орендарі або орендодавці для того, щоб знизити або підвищити орендну плату через курсову різницю. Суперечка сторін закінчувалася або розривом договору, або тим, що клієнти сходилися в ціні на золотій середині.
- Ринок Києва був відверто перегрітий. Чи могло це стати однією з причин стрімкого падіння цін?
- Термін "перегрітий ринок" не застосований до України і Києва, де ринок ще далеко не насичений. У першу чергу зіграла роль інформаційна складова, коли ЗМІ наводили паніку серед населення і, почувши про можливе падіння цін, більшість людей просто відкладали покупку квартир у надії виграти на різниці. Це потім вже банки припинили кредитувати населення, і криза посилилася.
- Тобто винні ЗМІ?
- Якоюсь мірою так.
Олена Синіцина
За матеріалами: Коммерсант-Україна
Поділитися новиною
Також за темою
Рейтинг найдорожчих столиць Європи для купівлі житла
Чи можна продати будинок без кадастровго номера
Як продати частку у квартирі без згоди співвласників
Декларування операцій з нерухомістю: які податки треба заплатити
Хто буде платити за іпотеку після розлучення
Як швидко реєструвати право власності на нерухомість
