10047
Прийшов Час переглянути договори оренди...
— Нерухомість
За останні кілька місяців у зв'язку з погіршенням економічної ситуації в Україні похитнулося фінансове становище більшості компаній. У результаті багато великих гравців, які донедавна планували розширення штату, орендували або мали наміри орендувати офісні приміщення "на виріст", "або зовсім закривають свої представництва в Україні до кращих часів, або відмовляються від укладання договору оренди після підписання попереднього договору, або в результаті істотного скорочення штату розривають поточний договір оренди і переїжджають у більше дешеве приміщення меншої площі, або ж здають у суборенду надлишки площі", - розповідає Вікторія Горулько, заступник директора, керівник відділу з роботи з орендарями і корпоративними клієнтами компанії DTZ.
Сформована кризова ситуація змушує орендодавців бути більше гнучкими стосовно орендарів і йти на компроміси. Багато орендарів, які виявилися менш кредитоспроможними у зв'язку з погіршенням справ у бізнесі, змушені ініціювати зниження ставок в орендованих ними офісних приміщеннях з метою оптимізації власних витрат. Орендодавці, у свою чергу, змушені йти на істотні поступки, адже знайти орендаря на офісне приміщення, що звільнилося, так ще за такою високою орендною ставкою, що діяла до кризи, на даний момент неможливо.
Однак варто відзначити, що більшість поточних договорів оренди були укладені на піку орендних ставок. Тому, за словами Дар’ї Рукиної, заступника директора, керівника відділу офісної нерухомості з надання інтересів орендодавців компанії DTZ, "справедливо припустити, що зменшення орендної ставки або розірвання договору оренди буде залежати винятково від доброї волі орендодавця".
Термін договору оренди
За даними експертів, більшість власників офісних будинків завжди прагнули підписувати довгострокові договори оренди. Стандартною практикою було підписання договорів у середньому на 3 - 5 років. З метою перекласти інфляційний ризик на орендарів орендодавці, як правило, прив'язували орендну ставку до офіційного курсу валют і до ставки індексації. Відповідно до світової практики, орендна ставка індексується з урахуванням змін споживчих цін, а умови її індексації передбачені тільки в довгострокових договорах. "Бажання укладати довгострокові договори, як з боку орендодавця, так і з боку орендаря збережеться і в майбутньому, але, можливо, з'являться нові правила зміни/індексації орендної ставки (не обов'язково убік винятково збільшення), - прогнозує Дар’я Рукина. - Орендодавці за таких умов будуть намагатися надавати значні знижки, але, природно, в індивідуальному порядку і залежно від необхідної орендареві площі".
Ірина Роїк, партнер компанії SQM Experts, відзначає при цьому, що "до настання кризи в основному превалювали договори оренди на три роки, хоча протягом останніх 2 років збільшився відсоток договорів на термін від 5 до 10 років, залежно від сегмента нерухомості. В 2009 переваги орендодавців та орендарів, швидше за все, не зміняться, однак орендодавець буде чітко прописувати перегляд орендної ставки убік збільшення після закінчення року, а орендар - наполягати на можливості безболісного дострокового розірвання договору.
Також збільшиться кількість договорів оренди строком на рік, тому що і орендарі, і орендодавці у своїй більшості прогнозують, що "важкий" період протриває не більше року. У такому випадку орендар хоче убезпечити себе на випадок, якщо цей період протриває довше або виявиться сутужніше, ніж очікувалося, тим самим змусивши його покинути об'єкт. Орендодавець, у свою чергу, хоче уникнути ситуації, коли ринок піде нагору, і рівень орендних ставок повернеться на докризовий і почне рости, що, можливо, відбудеться через рік".
Однак при щорічному зростанні орендних ставок на офісні приміщення деякі власники все-таки воліли укладати договори на нетривалий термні, приміром, на рік, залишаючи за собою право переглядати орендні ставки убік підвищення. На думку Радомира Цуркана, управляючого партнера компанії CB Richard Ellis, "такого роду договірні відносини припускають максимально динамічне відображення ринку протягом всього терміну оренди. І саме орендодавці, які до настання кризи уклали договори на нетривалий термін, сьогодні опинилися в непростій ситуації внаслідок стрімкого падіння ринку".
Нерозривність договорів оренди
Досить непростим у відносинах між орендарями та орендодавцями є питання нерозривності договорів оренди. Як правило, грамотно складений договір захищає інтереси орендодавця і передбачає пункти про нерозривність, які зобов'язують орендаря сплатити всю оренду до закінчення терміну дії договору у випадку, якщо орендар з якихось причин ініціює його розірвання та ухвалює рішення щодо зміни офісу. Таким чином, включаючи в договір умови про нерозривність, орендодавці страхують себе і перекладають ризики несплати на орендаря.
Однак на київському ринку офісної нерухомості багато договорів складені таким чином, що їхнє однобічне розірвання з боку орендаря спричиняє сплату останнім штрафної санкції. "Розмір штрафної санкції дорівнює орендному депозиту, що, як правило, становить орендну плату за 2 - 3 місяці. Таким чином, у випадку розірвання договору орендар втрачає всю суму орендного депозиту, утримуваного орендодавцем. Але в сформованій ринковій ситуації втрата суми депозиту не зупиняє орендарів, і в найближчій перспективі, як наслідок недомовленості сторін за новою орендною ставкою, кількість договорів, розірваних з ініціативи орендарів, може тільки збільшитися", - коментує Вікторія Горулько.
Експерти стверджують, що вже придумано схеми обходу умов нерозривності договору, у чому можна було й не сумніватися, беручи до уваги винахідливість українських компаній. Один з можливих способів - визнання юридичної особи компанії - орендаря банкрутом.
Суборенда
Оренда високоякісного приміщення становить вагому частку в щомісячних витратах компанії. Прагнучи урізати свої витрати, деякі компанії - орендарі намагаються зменшити орендні платежі, здаючи частину приміщень у суборенду. Коментує Діна Лук’янська, начальник відділу офісної нерухомості компанії Cushman & Wakefield: "Вже відзначається зростання ринку короткострокової (1 - 2 роки) суборенди, що в 2009 році складе ще більшу конкуренцію ринку прямих орендодавців, тому що ринок суборенди може запропонувати більше конкурентоздатні умови: помірну орендну ставку, приміщення з повним оздобленням і меблями".
Нагадаємо, що у випадку суборенди початковий орендар зберігає зобов'язання з виплати орендної плати перед власником, і, у свою чергу, одержує орендну плату від субарендатора, який ніяким чином не пов'язаний з власником і не несе перед ним ніяких зобов'язань. При цьому, за словами Вікторії Горулько, "орендарі, які мають надлишки площі, вже не намагаються одержати яку-небудь користь від суборенди, і готові йти на значні поступки в порівнянні з умовами основного договору оренди".
Ринок оренди торговельних приміщень
Непроста ситуація склалася й на ринку оренди торговельних площ. Договори оренди торговельних приміщень, аналогічно договорам оренди офісів, укладалися, як правило, на довгостроковий період, і орендна ставка також піддавалася коректуванню з прив'язкою до офіційного курсу гривні і ставки індексації. Зниження споживчого попиту і, як результат, падіння товарообігу змушують орендарів торговельних приміщень переглядати свої витрати на оренду. За словами Наталі Кравець, директора департаменту торговельної нерухомості компанії Colliers International (Україна), "на першому етапі орендарі звертаються з проханням про перегляд умов оренди до орендодавців, які додають максимум зусиль для мирного вирішення цього питання, з огляду на те, що більшість орендарів мають сплачені страхові депозити в розмірі орендної плати за 2 - 3 місяці.
Однак не виключено, що у випадку роботи магазина з великим збитком під час економічної кризи можна чекати розірвання договорів, незважаючи на ризик втрати депозитів та інвестицій у ремонтно-опоряджувальні роботи". За словами Ірини Роїк, "у функціонуючих торгових центрах почалася хвиля звернень орендарів з проханням надати знижки на орендну плату за наступні 3 - 6 місяців або до кінця 2009 року. Основним аргументом є прогнозований спад купівельної спроможності населення в результаті можливих масових звільнень або скорочень заробітної плати.
Крім того, мають місце прохання орендарів про зменшення орендованої площі, дозволи на здачу в суборенду. Деякі мережні ритейлери вирішуються залишити в мережі тільки найбільш успішні магазини. Вже відомі випадки звернень про дострокове розірвання договорів, навіть за умови втрати страхового депозиту. Необхідно відзначити, що на ринку, на жаль, нерідкі випадки використання орендарями кризи як аргументу з метою одержання істотних поступок в умовах оренди площ, хоча справжніх труднощів вони поки не відчувають". Консультанти рекомендують орендодавцям перед прийняттям яких-небудь рішень про перегляд умов договорів ретельно аналізувати параметри діяльності орендарів і функціонування ТРЦ у цілому, такі як статистика відвідуваності об'єкта і магазина конкретного орендаря, середній чек за аналізований часовий період і т.д.
Експерти ринку прогнозують, що в короткостроковій перспективі орендодавці будуть ухвалювати рішення щодо нових термінів договорів оренди залежно від рівня зміни орендних ставок на ринку. І, швидше за все, у випадку значного зниження орендних ставок договори будуть підписуватися на короткий період з подальшим переглядом рівня ставок після закінчення строку договору. "Можливим виходом для орендодавця та орендаря може бути підписання додатка до основного договору оренди з описом поступок на якийсь "тестовий період", наприклад, 2 - 3 місяці, із застереженням про проведення подальших переговорів відносно повернення до початкових умов оренди або ж пролонгації дії поступок після закінчення "тестового періоду", - стверджує Ірина Роїк.
Ринок оренди складських приміщень
Криза не могла не вплинути на сегмент складської нерухомості, оскільки саме він прямо відображає становище на ринку ритейла, що останнім часом переживає значні труднощі, пов'язані з погіршенням економічної ситуації в Україні. "Як наслідок, компанії, що орендували велику кількість нових складських приміщень з прицілом на агресивне зростання, зараз можуть опинитися в ситуації, коли їм доведеться відмовлятися від частини площ, - стверджує Аркадій Вершебенюк, директор департаменту інвестиційних послуг і департаменту промислової нерухомості компанії Colliers International (Україна). - Через те, що у всіх професійних об'єктах підписувалися інституціональні договори, що не припускають дострокового розірвання кожної зі сторін, найімовірніше будуть шукатися компроміси у вигляді суборенди або ж переуступки прав на весь об'єкт або частину приміщень".
Власники складських комплексів, як це заведено при оренді офісних і торговельних приміщень, також дотримуються практики включення пунктів про нерозривність у свої договори і перекладають ризики несплати на орендарів. Наприклад, компанія IIG у своєму договорі оренди з компанією Adidas Ukraine передбачила пункт, відповідно до якого головний офіс компанії, Adidas Germany, у випадку форс-мажорних обставин і ризику невиплати ставок українською компанією зобов'язується вносити орендну плату до кінця строку оренди складського комплексу. У такий спосіб IIG гарантує собі стабільний грошовий потік, застрахувавши ризики розриву договору, які й так невисокі, з огляду на те, що Adidas Ukraine - шановна і стабільна компанія.
Відомо, що професійний девелопмент має на увазі тривалі договори оренди. Коментує Аркадій Вершебенюк: "Метою будь-якого професійного девелопера є укладання довгострокового договору з надійним орендарем, тому що кінцевий результат девелопмента - це інвестиційний продаж об'єкта. На даний момент цілі в девелоперів не змінилися, але відбулися певні коректування очікувань орендарів через загальноекономічну ситуацію. Це змушує деякі компанії обмежувати обрій планування свого бізнесу до трьох років і, відповідно, переносити ці обмеження на девелоперів. Разом з тим, ми як і раніше спостерігаємо досить велику кількість компаній, готових погоджуватися на довгострокову оренду".
Резюме
На сьогоднішній день ринки оренди офісних, торговельних і складських приміщень демонструють схожі тенденції. По-перше, у результаті зміни умов роботи, скорочення доходів і зниження кредитоспроможності орендарів декілька компаній ініціює зменшення орендних ставок. У випадку відмови власника переглянути ставку деякі орендарі, особливо в офісних приміщеннях, ініціюють розрив договору і з'їжджають у приміщення з більше прийнятними орендними ставками.
По-друге, ринок орендодавця припинив бути таким. "Кілька років поспіль ринок нерухомості був більше вигідним для орендодавця, орендареві доводилося погоджуватися на незручні умови, платити високу оренду і миритися з її збільшенням протягом строку оренди, - коментує Радомир Цуркан. - Сьогодні ситуація радикально змінилася, тому орендодавцеві важливо не тільки "давити умовами договору", а по можливості робити кроки назустріч орендарям, не обов'язково відносно орендної ставки - є маса інших умов і факторів, що впливають на перебування орендаря. Це може бути розмір експлуатаційних витрат, що нараховують, обсяг надаваного паркинга, супутні послуги й т.п.".
Крім того, почав розвиватися ринок суборенди, що допомагає орендарям великих офісних приміщень, які зазнають труднощів з оплатою, частково перекрити витрати. Однією з основних тенденцій є також скорочення строків договорів оренди.
Однак не слід забувати, що криза - явище тимчасове. Оскільки більшість проектів комерційної нерухомості в поточній ситуації заморожена, до моменту закінчення непростого для всіх гравців ринку періоду всі сегменти комерційної нерухомості ще більш гостро відчують недостачу якісних приміщень, і, найімовірніше, ситуація повернеться на круги свої. "Попит на якісні офісні, торговельні і складські площі насправді не зник, він відкладений до кращих часів, - підтверджує Ірина Роїк. - Відповідно, як тільки криза зміниться підйомом, різко повернеться попит на якісну комерційну нерухомість. Причому попит виявиться тим більше і буде зростати тим стрімкіше, чим довшою буде криза. Відповідно, збільшиться й розходження між попитом та пропозицією".
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
