10437
Огляд вторинного ринку житла Києва: підсумки 2008 року
— Нерухомість
2008 рік для ринку вторинної нерухомості Києва став роком невизначеності і раптових змін. Плавне зростання цін на квартири у вересні змінилося прискорюваним падінням. Наочно динаміку цін можна простежити за допомогою індексу вартості вторинного житла.
Початок року був відзначений підвищеною активністю покупців, що у свою чергу стало каталізатором зростання цін. Так тривало до середини березня. Потім ринок пригальмував - кількість угод купівлі-продажу скоротилася майже на третину. Просідання долара змусило більшість покупців не поспішати з покупкою та очікувати корекції цін.
З іншого боку змінилася ситуація в банківській сфері, що було ініційовано постановою НБУ № 458, якою помітно посилили умови іпотечного кредитування. Частина банків відповідно до нових вимог була змушена зупинити довгочасне кредитування або ж істотно скоротити його обсяги. Внаслідок скорочення пропозиції на ринку іпотеки ставки з доларових кредитів зросли.
Підвищення процентних ставок значно знизило споживчий інтерес до цих банківських продуктів. Але ж останнім часом більша частина угод покупки квартир залежала від позикових коштів.
Подальше зміцнення гривні стало причиною чергового витка цін на квартири. Більшість продавців перейшла на розрахунок у національній валюті, при цьому підняли вартість житла, таким чином, намагаючись виграти на різниці валют. Попит ще більше ослабнув, що обернулося майже повним затишком - більшість покупців трималася вичікувальної позиції.
У серпні індекс вартості демонстрував переважно хаотичну динаміку, що говорило про хиткість і невизначеність ситуації. Напередодні "ділової" осені кількість пропозицій на ринку значно зросла, тим часом реальний попит поступався пропозиції в 2-3 рази.
Зростання цін припинилося, відсоток торгу виріс, однак і це не сприяло збільшенню ділової активності. Жорсткість умов іпотечного кредитування і коливання курсу валют збільшили ризики вкладень у житлову нерухомість. Свій внесок також додали чутки про можливий обвал цін.
Вересень не приніс очікуваної активності. У жовтні ж все взагалі кардинально змінилося, коли світова фінансова криза торкнулася і нашої країни. Як результат загальносвітових економічних проблем і політичних розбіжностей в українських владних колах наша економіка виявилася однією з найбільш вразливих.
Для ринку нерухомості основним дестабілізуючим фактором крім заборони НБУ видавати валютні кредити стало стрімке зростання долара. Ціни на житло почали помітно "просідати". За даними компанії "Канзас" вторинне житло столиці за жовтень-листопад 2008 року втратило в середньому 8% від вартості.
До того ж ще більше ускладнилася ситуація на ринку іпотеки. Кредитування було доступно лише в декількох комерційних банках і переважно в гривні. Однак високі процентні ставки, щоденні коливання долара, обмеження НБУ з видачі валютних кредитів і слабка прогностичність глибини і тривалості кризи на українських просторах до кінця жовтня звели буквально нанівець іпотечне кредитування.
Вже в листопаді і грудні банками було зафіксовано збільшення кількості прострочень різного роду за діючими кредитними договорами. За різними оцінками частка кредитів з простроченнями коливається залежно від банку і досягає станом на кінець 2008 року 15-25% від загального числа іпотечних кредитів. Це дуже значна частка.
Більшість позичальників є сумлінними і не провадять виплат у повному обсязі не тому що не хочуть, а тому що зменшилися доходи, причому доходи, як правило, у гривні, кредити у двох з трьох випадків - у доларах, а курс готівкового долара виріс майже вдвічі. У підсумку виникає прострочення. Багато хто в жовтні і листопаді ще зміг перекрити відсутнє, позичивши або використавши свої резервні накопичення, але в грудні вже стало зрозумілим, що необхідна якась реструктуризація, колишніх фінансових навантажень населення вже не витримує.
Отямившись від шоку жовтня і листопада і послухавши порад експертів щодо того, що сховатися від проблеми не вдасться, позичальники в грудні і на початку 2009 року потягнулися низкою в банки за "канікулами", реструктуризацією іт.д. Однак далеко не всі банки прийняли для себе рішення йти на зустріч своїм позичальникам. Найчастіше на позичальника, який шукає вихід зі сформованої ситуації, банківські співробітники чинять психологічний тиск, під усілякими приводами відтягають ухвалення рішення за оформленою заявкою, що може тривати навіть місяць-два, пропонують позичальникові за невелике полегшення навантаження на півроку істотно змінити умови кредитування, підвищити ставку і т.д. Таким чином, позичальникові це відтермінування стає невигідним.
Все це дуже вплинуло на ринок нерухомості. Банки перетворилися у прихованого, але дуже потужного гравця на ринку нерухомості, що грає на зниження! Це найбільш несподіваний висновок про ринок нерухомості 2008 року, оскільки саме банки зацікавлені в стабільності цін на нерухомість: чим більше знизяться ціни на житло, тим більший відсоток відмов виплачувати іпотеку буде ними отриманий. Крім того, зниження заставної вартості квартир банкам також вкрай не бажано, оскільки від цього показника формуються резерви банку, а, отже, банк повинен відкликати додаткові кошти при зниженні ціни заставної квартири, тобто нести додаткові витрати.
Та разом з тим саме банки, не бажаючи або не маючи можливостей реструктуризувати борги своїх позичальників, спонукують своїх клієнтів виставляти квартири на вторинному ринку за зниженими цінами. А покупці вичікують. Деякі просто не мають накопичених у такому порядку цифр, за які можна було б придбати квартиру нехай і зі значною знижкою. Ця категорія чекає на дива і особливо вірить у те, що можна буде вільно купити однокімнатну квартиру за 20 або навіть за 10 тисяч доларів. Інша категорія потенційних покупців мають достатні заощадження, але вони заморожені в банках на депозитах, як правило, у гривні.
У міру закінчення термінів депозитів ця категорія буде купувати нерухомість, що так привабливо впала в ціні. Третя ж категорія найменш численна - той рідкий потенційний покупець, який має кошти у необхідному обсязі і має їх у готівці. Ці люди вже зараз прицінюються, торгуються і спокійно обирають, однак угоди не поспішають укладати, спостерігаючи за зниженням цін.
Тиском на позичальників, які якоюсь мірою вийшли з графіка, не видаючи нових кредитів, а також заробляючи на курсах долара, банки самі розкрутили цінову спіраль ринку житла убік обвалу цін. У підсумку, наприклад, за грудень індекс вартості вторинного житла втратив 146 доларів (близько 6%), а за перший тиждень січня 2009р. ще 43 долара США/кв.м.
Цікаво, що, як і в інші часи, більш економічне житло виявилося більш піддатне зміні цін, а більш престижне житло змінювалося в ціні однаково більш стримано і плавно, як ми покажемо це далі. Можна також припустити, що власники однокімнатних квартир більшою мірою виявилися піддані таким негативним впливам кризи як втрата роботи, зниження заробітку, ніж власники трикімнатних.
Зараз у пресі з'явилося багато сенсаційних оглядів ситуації на ринку, де просто описуються ті найдешевші пропозиції житла в Києві, в яких гроші потрібні "на вчора". Зрозуміло, що це не коректний підхід. Але давайте подивимося ще глибше. На даний момент ми маємо не ринок житла, а ринок змушених продажів житла! Розумний продавець, не перебуваючи під тиском фінансових обставин, у першій половині 2009 року своє житло не виставить на продаж, розуміючи, що він буде конкурувати за ціною з тими людьми, кому потрібно терміново продати, і вони готові добре поступитися в ціні. Саме тому частина квартир, які готувалися до продажу, переходять на ринок оренди, що теж знижується за цінами. Однак перечекати - правильна стратегія продавця, який може собі дозволити чекати.
Дуже цікаво в цьому зв'язку згадати визначення ринкової вартості, що наведено в Національному стандарті №1 і яке використовується всіма професійними оцінювачами майна:
Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта на ринку подібного майна на дату оцінки за договором, укладеним між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розважливо й без примуса.
Таким чином, на даний момент ці найдешевші пропозиції квартир не визначають ринкову вартість житла, а говорять про ліквідаційну вартість, тобто про вартість, що може бути отримана за умови продажу об'єкта в термін, що буде значно коротшим терміну експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ринковою вартістю.
Визначати ж ринкову вартість житла на підставі найдешевших аналогів, які з'являються на ринку в одиничних випадках не тільки не правильно, але й означає ініціювати подальше зниження цін, дезінформуючи покупців, продавців і банківських співробітників. Ринок житла на даний момент на стільки не структурований, що в ньому дійсно дуже важко орієнтуватися. Розкид цін пропозицій на порівнянні квартири може бути дуже великий, а зрозуміти, за якою ціною квартира може бути продана, можна тільки після проведення переговорів з продавцем. Знижка в процесі торгу може бути як досить незначною (якщо ціна була вже й так добре знижена, і покупець не бачить сенсу продавати дешевше) або може досягати десятків відсотків.
Аналіз і динаміка зміни цін на квартири залежно від адміністративного району
Станом на грудень 2008 року спостерігаємо зниження цін на житло у всіх районах.
Таблиця 1. Зміна цін на вторинному ринку житла в районах Києва за період січень - грудень 2008 р.
Згідно з даними, найменше подешевіло житло в центральних районах, тому що тут зосереджений найбільший відсоток престижного і дорогого житла, ціна якого не особливо піддана коливанням на ринку. У Шевченківському зниження вартості склало 2,92%, у Печерському - 6,79%. Колоцентральні райони - Голосіївський і Подільський, знизилися в ціні на 16,38% і 12,52%, відповідно.
Найбільше ціни на квартири знизилися в Солом’янському районі, де зниження склало 23,27%.
Середні ціни на житло в більшості районів перебувають у діапазоні від 3 000 до 4 000 $/кв.м. Лідерами за вартістю житла традиційно є центральні райони. Найменші ціни спостерігається в спальних районах.
Аналізуючи динаміку цін протягом року, робимо висновок про різні дисконти залежно від району.
З початку року вартість вторинного житла в усіх районах Києва демонструвала зростання. У середині року ситуація трохи змінилася, відповідно змінилася динаміка. Так, у центральних і колоцентральних районах квартири продовжували дорожчати, у той час як у спальних районах, особливо в Деснянському і Дніпровському, спостерігалося "просідання" цін.
З початком осені негативна динаміка намітилася у всіх районах, таким чином, квартири дешевшали скрізь, однак різними темпами. Найбільш стрімко "вторинка" впала в ціні в Голосіївському, Подільському та Оболонському районах. Ціни центральних районів столиці також показують "криве піке", однак тут на думку аналітиків середня вартість знизилася за рахунок зменшення кількості пропозицій дорогого житла.
В цілому на кінець року ціни на квартири мають тенденцію до зниження.
Аналіз і динаміка зміни цін на квартири в окремих сегментах
Аналізуючи поведінку цін квадратного метра квартир, можна зробити висновок, що найбільш плавну динаміку протягом року демонструють трикімнатні квартири. Адже чим дорожче квартири, тим менш вони піддані змінам на ринку, можливо, правильно говорити про те, що власники трикімнатних квартир у меншому ступені піддаються кризовим фінансовим явищам, ніж власники однокімнатних.
Динаміка вартості "одиничок", особливо наприкінці першого півріччя 2008 року, зайвий раз підтверджує думку про їх найбільшу сприйнятливість до зміни цін на ринку. Так, у періоди подорожчання однокімнатні зважаючи на підвищений попит першими злітають у ціні.
З початку року діапазон цін між сегментами квартир був не великий - у межах 3500 - 3700 $/кв.м. Спостерігалася тенденція до плавного збільшення вартості. Наприкінці весни через зменшення купівельного попиту призупинилися темпи зростання в сегменті двокімнатних квартир.
У літній період вартість коливалася лише на однокімнатні квартири, у той час як в інших сегментах була відзначена плавна динаміка.
З початку осені і до кінця року спостерігаємо чітку тенденцію до зниження вартості у всіх сегментах квартир.
Таким чином, середня вартість квадратного метра вторинного житла в Києві за 2008 рік знизилися:
- у сегменті однокімнатних квартир на15,9%;
- у сегменті двокімнатних квартир на 14,9%;
- у сегменті трикімнатних квартир на 8,6%.
- у сегменті однокімнатних квартир на15,9%;
- у сегменті двокімнатних квартир на 14,9%;
- у сегменті трикімнатних квартир на 8,6%.
Більш детально про зміни вартості квартир за сегментами залежно від району можна довідатися з таблиці 2.
Згідно з даними ціни в різних сегментах квартир у кожному районі столиці за 2008 рік переважно знизилися.
У сегменті однокімнатних квартир найбільше зниження цін спостерігалося в Деснянському, Святошинському і Солом’янському районах. Менше подешевшали "одинички" в Дніпровському і Подільському районах. У межах від 10% до 20% знизилася вартість однокімнатних квартир у Голосіївському, Дарницькому, Оболонському, Печерському і Шевченківському районах.
У сегменті двох- і трикімнатних квартир найменше зниження вартості було зафіксовано в Печерському районі. Найбільше зниження (більше 20%) на житлі цих сегментів було відзначено в Дарницькому і Солом’янському районах.
Загальна тенденція здешевлення не спостерігалася в Шевченківському районі, де вартість квартир за підсумками року показала незначний приріст.
Таблиця 2. Зміна середньої вартості кв.м. 1-2-3-кімнатних квартир на вторинному ринку Києва в районах за 2008 р, $/кв.м
Ставки капіталізації
Ставка капіталізації - це фактично та ставка доходу, яку інвестор готовий був би розглядати як адекватну для конкретного вкладення з урахуванням всіх властивих цьому вкладенню ризиків.
Таблиця 3. Середні значення норми капіталізації за період січень - грудень 2008
З початку року вартість оренди житла мала тенденцію до зростання, попит зростав на тлі збільшення пропозиції. У літні місяці попит на наймане житло падає через канікули і відтік студентів зі столиці.
Фінансова криза осені 2008 року торкнулася й ринку оренди. В останні місяці року обсяг пропозицій щодо оренди виріс більш ніж в 2 рази, що підсилило конкуренцію і змусило орендодавців знижувати ціни. Однак зниження ставок на ринку оренди було менш активним, ніж зниження цін на покупку житла. У зв'язку із цим показник середньої ставки капіталізації збільшувався з вересня до грудня 2008 року і має всі шанси підрости ще в 2009 році.
Середнє значення ставки капіталізації для київського вторинного житла за грудень 2008 р. - 8,75%. Виходить, що власник квартири, призначеної для здавання внайми, розраховує, що кожна тисяча доларів від сьогоднішньої вартості квартири принесе в середньому орендний доход на рівні 87,5 доларів на рік.
Прогноз на 2009 рік
Робити однозначний прогноз щодо подій на ринку житлової нерухомості Києва в 2009 році, досить складно. Багато експертів схильні вважати, що ситуація повинна прояснитися навесні 2009 року. Однак це більше схоже на бажання самих експертів скоріше пережити кризу - аргументів для визначення термінів настання такої події як цінове дно на ринку житла немає. Дуже багато факторів накладається один на одного, звести їх воєдино просто неможливо. Ситуація багато в чому буде залежати від зовнішніх і внутрішніх факторів: загальної обстановки в країні, дій уряду та НБУ, умов доступності іпотечного кредитування, курсу іноземних валют, зрештою, психологічної стійкості гравців ринку.
У цей час основною тенденцією ринку житлової нерухомості столиці є стрімке здешевлення вартості квартир. Сталося те, чого так довго очікували численні покупці - ціни на житло дешевшають так само швидко, як вони росли в 2006 році. Основним каталізатором падіння цін є зростання курсу долара. З огляду на економічні події у світі та особливо в Україні, цілком можливо, долар буде рости й далі, а гривня дешевшати, тим самим, сприяючи подальшому "просіданню" цін на традиційно доларовому ринку нерухомості.
Як відомо, товар коштує стільки, скільки за нього дають. А оскільки житло як і раніше не купується, то й ціни закономірно знижуються. На думку аналітиків, столичне житло буде падати як мінімум до березня-квітня. Свій внесок надасть і психологічний настрій гравців ринку. Адже основна частина покупців зараз тримається вичікувальної позиції вважаючи, що ціни досягнуть дна саме в цей період. У випадку навіть мінімальної активізації на ринку, і появи реального купівельного інтересу ціни перестануть знижуватися. Враховуючи невелику інерційність ринку, вже у травні-червні 2009 року можна чекати якусь стабілізацію вартості вторинного житла.
Безсумнівно, що покупка або продаж нерухомості в умовах кризи є істотним ризиком. Однак, саме зараз, у першій половині 2009 року, можна зробити вдалі вкладення в нерухомість, яка дешевшає, - спекулянти! прийшов час повернутися на ринок! Крім того, як ми вже казали, прибутковість житла в 2009 році відносно попередніх років зросте завдяки тому, що орендні ставки знижуються меншою мірою, ніж знижуються ціни на покупку квартир.
Запорукою подальшого пожвавлення ринку нерухомості є стабілізація в банківській системі України. Першою важливою умовою стабілізації ринку житла є досягнення компромісу між основними банками, які мають найбільші іпотечні портфелі, та їх позичальниками, що буде обумовлений у реальних домовленостях, а не заявах для піару голів правлінь цих банків.
Досягнення компромісу дозволить істотно знизити темпи падіння цін, обмежить викид на ринок нових квартир за простроченими позиками. У противному випадку банки самі ж будуть стимулювати падіння цін на ринку житла, і від цього постраждає і банківська галузь, і будівельна, і позичальники.
Друга умова стабілізації ринку - стабільність курсу гривні щодо долара. І третя умова, що перебуває в найбільш віддаленій перспективі - поновлення іпотечного кредитування банками. До речі, якщо 2009 рік для банків буде забарвлений боротьбою з позичальниками, то вже в 2010 році, можливо, відновиться боротьба за позичальника, адже покупцем банківського продукту є той, хто бере кредит, а не той, хто розміщає гроші на депозиті.
Відновлювати лояльність клієнтів банкам доведеться не тільки в середовищі тих, хто хоче розмістити депозит, але й у середовищі людей, які хотіли б і могли б взяти кредит, але врахують той досвід, якого вони не мали до кризи 2008-2009 р.
Ускладнення умов видачі іпотечних кредитів стало основною причиною зменшення платоспроможного попиту населення на житло. Альтернативні джерела фінансування практично відсутні. Однак, не дивлячись на сьогоднішнє "заморожування" ринку іпотеки, не виключено, що положення частково зміниться, якщо влада буде виконувати правильно свою функцію регулятора ринку. Вкрай важливі зусилля уряду зі стримування інфляції в 2009 році і кроки НБУ в рішенні подальшої долі іпотечного кредитування і політики підтримки національної валюти. Втім, зрозуміло, що протягом наступного року істотного покращиться ситуації іпотечного кредитування очікувати не доводиться, однак навіть невеликі позитивні зміни, на які хотілося б сподіватися восени 2009 року, можуть стабілізувати ситуацію на ринку і змінити ціновий тренд. - таке фінансування навряд чи буде більш доступним для потенційних суб'єктів ринку.
Зараз ніхто не заперечує кризу. Але, на думку експертів, явища, що торкнулися ринку нерухомості, носять і позитивні риси, до них можна віднести назріваюче пожвавлення активності. Загальновідомо, що за підйомом часто йде спад. Але саме труднощі загартовують і сприяють переродженню ринку, удосконаленню його систем і розвитку нових правил, які дозволяють вийти на новий рівень як розвитку, так і культури споживання: нерухомості та іпотечних кредитів.
За матеріалами: ТОВ Канзас
Поділитися новиною
