Ринок нерухомості підняв білий прапор

07.12.2008, 14:00 — Нерухомість

20419

Все йде до того, ціни на житло можуть відкотитися як мінімум до рівня 2006 року. Вже тепер реальні, хоч поки ще й одиничні пропозиції в столиці такі, що сума, якої ще влітку ледь вистачало на придбання однокімнатної квартири на вторинному ринку житла, тепер вистачає на купівлю вже двокімнатної. І, схоже, це лише початок. Ціни на столичне житло починають падати, випереджаючи всі прогнози.

"Ринок столичної нерухомості впаде 2009 року, нині його стрімко залишають банки і покупці" - саме про такий сценарій розвитку подій ми попереджали читача ще в липні поточного року.

Півціни вже втрачено

Ще влітку найбільші гравці столичного ринку житла, намагаючись підсадити до себе в потопаючий човен приватних інвесторів, проводили на сторінках ЗМІ бурхливу кампанію на тему - "київське житло дорожчатиме вічно".

Тим часом на міжнародних ринках вітчизняні девелопери стрімко втрачали свої позиції. Їх акції швидко знецінювалися, зокрема на альтернативному майданчику Лондонської фондової біржі та Франкфуртській фондовій біржі. Так, усього за кілька місяців, до кінця листопада, ціна акції однієї з компаній знизилася до 25 пенсів за штуку (рівно рік тому в листопаді 2007 р. її котирування становили 16,9 фунта стерлінгів за акцію, акції іншої компанії також на кінець листопада знецінилися до 0,93 євро (ще у травні вони коштували 10,2 євро за акцію). Більше того, акціонери однієї з фірм нещодавно оголосили про можливий ризик невиплати за своїми борговими зобов’язаннями в найближчі півроку.

Результат агітаційної діяльності забудовників загалом закономірний. Ті, кого підсадити до потопаючого човна ринку житла все ж таки вдалося, тепер, лише через кілька місяців, підраховують перші збитки. Самі ж агітатори намагаються зводити кінці з кінцями дуже невигадливо. Скорочуються штати компаній, часто й на 50%, ріжуться під корінь адміністративні витрати, робляться спроби вести переговори про продаж непрофільних активів (у кого вони є) або про залучення партнерів до проектів у надії "витягнути бізнес".

Ціни ж на профільні активи, тобто, власне кажучи, на житлові та комерційні квадратні метри, стримували до останньої миті всіма засобами.

Восени приховувати очевидне вже було ніяк. І бульбашка луснула. Багатомісячна стагнація цін і продажів закінчилася. Ринок увійшов у стадію затяжного падіння цін.

В обрахунку в доларах ринок первинної нерухомості впав на 30%!

Не щодня, а щогодини

"Первинка" Києва традиційно котирувалася в гривнєвому обрахунку. За даними одного з розкручених інтернет-порталів нерухомості, столичні новобудови "впали у трьох вимірах".

По-перше, базова вартість первинки в гривнях станом на останній день листопада впала на 7,72%.

По-друге, впала доларова вартість новобудов на відсоток здешевлення гривні відповідно до офіційного курсу НБУ. Офіційний курс НБУ останнім часом набув нехорошої властивості стрибати "ніби заєць у городі", тому доларова вартість первинної нерухомості також змінюється не щодня, а щогодини. Відповідно, коли ще на початку осені індикатори цін у Києві, визначені тими самими інтернет-ресурсами з первинного ринку, становили близько 3 тис. дол. за квадратний метр, то вже на кінець листопада (з урахуванням ще й гривнєвого падіння) ціна "квадрата" новобудов впала нижче позначки у 2 тис. дол.

Отже, для тих, хто збирав на житло у валюті й не вплутався в іпотечні авантюри, ціна всередненого квадратного метра всього за кілька місяців упала на третину, із трьох до двох тисяч доларів. Та й це ще не все.

По-третє, за повідомленнями адміністраторів інтернет-ресурсів, під час визначення індексів не враховуються знижки, надані забудовниками. Звичайно, поки ще не всі об’єкти продаються зі знижкою, хоча при внесенні 100% оплати ставлення особливо лояльне, і суперціна напевно діятиме практично для будь-якого київського об’єкта.

Що стосується верхньої межі знижок, то ще влітку максимум, який могла "подарувати" будівельна компанія, це 10% від ціни об’єкта. Нині ж щодо низки будинків, які зводяться, знижка сягає і 25%!

Свіжа листопадова реклама однієї зі столичних будівельних фірм: "станом на листопад 2008 р. порівняно з жовтнем з огляду на коливання курсу валют вартість однокімнатної квартири в цьому будинку знизилася на 32 тис. у.о.; 2-кімнатної - на 48 тис. у.о.; 3-кімнатної - на 65 тис. у.о.".

18 гривень за ксерокопію

Звісно ж, будівельним компаніям столиці нині не позаздриш. В принципі першопричина ситуації, яка створилася на ринку нерухомості та в економіці країни загалом, - не забудовники та девелопери.

Насправді коріння проблем, очевидно, варто шукати в корупційних схемах на ринку нерухомості і землі, в тих величезних сумах переплат, які осіли в кишенях певних чиновників і на офшорних рахунках компаній-одноденок, що перепродували земельні ділянки на вторинному ринку. За день вони "заробляли" суми, які порядному забудовникові треба було відпрацьовувати не один рік і не на одному об’єкті.

Ніхто сплачені мільйони назад, звичайно, не поверне. Ніхто й не буде тепер сплачувати відкоти, принаймні у фантастичних розмірах, тим паче що й ринок землі перебуває в стані вільного польоту. Проте об’єкти на куплених утридорога земельних ділянках і за які заплачено офіційні й неофіційні побори в дозвільних інстанціях, якось добудовувати все ж таки треба.

Варто зауважити, що навіть офіційно передбачені виплати за деякі експертизи вимірюються в досить серйозних сумах. Нещодавно в одній із центральних областей України перед міськрадою мітингували будівельники, які протестують проти офіційних поборів органів, уповноважених державою на видачу дозвільної документації. Так, за словами представників будкомпаній, тільки зняти засвідчену копію документа, який додається до проектної документації, що направляється на експертизу, коштує 18 гривень за один аркуш. Зберігання документів у тій державній організації, проти дій якої протестували будівельники, коштує 1500 гривень за день.

У країні створено багато десятків організацій-причеп, які просто викачують гроші з будівельного бізнесу. Все це врешті-решт лягає на плечі кінцевого покупця квадратних метрів.

Про неофіційну вартість деяких дозволів узагалі ходять легенди.

Штат Каліфорнія-Москва-Алма-Ата-Київ

Чотири країни - чотири методи вирішення проблем. США, Росія, Казахстан та Україна мають однакову проблему. На ринках нерухомості цих, та й багатьох десятків інших країн створилася революційна ситуація - продавці не можуть продавати, а покупці не хочуть купувати квадратні метри в обсягах, необхідних для нормального функціонування ринку.

Та якщо в нас і в росіян усе лише починається, в Америці процес, можна сказати, саме в розпалі. В деяких штатах створилась особливо критична ситуація. Так, у південних районах штату Каліфорнія цілі вулиці просторих вілл із басейнами та терасами конфісковані за несплату іпотечних внесків і перейшли у власність банків. Кожна друга угода купівлі-продажу в цих районах здійснюється саме з такими об’єктами. Кількість вилучених домоволодінь обчислюється тисячами. Один із телеканалів американського телебачення нещодавно прокрутив фільм про "зачистку" конфіскованих домоволодінь. Громадяни Сполучених Штатів, покидаючи відібрані домоволодіння, перебуваючи в депресивному стані й вирушаючи найчастіше "в нікуди" на невеличкому легковику всією сім’єю, залишають у колишніх будинках не тільки меблі, але іноді й сучасну комп’ютерну техніку, величезні телевізійні "плазми" і навіть сімейні фотографії та документи.

У згаданих районах, де процес виселення боржників набув поширення, створюються спеціальні агенції із "зачистки" будинків, які банки тепер продаватимуть. Майно, добровільно залишене збанкрутілими іпотечниками, частково забирають благодійні організації, те, що сподобалося, розбирають по домівках працівники "очисної" агенції, решта вивозиться на смітники й утилізується. Страшні картини, сюрреалістичні порожні вулиці міст із покинутими будинками та басейнами, вантажівки, що прямують на звалище з купами меблів і побутової техніки, та понівечені долі людей - такими стали ці ще донедавна успішні й благополучні райони Америки.

Звичайно, йдеться лише про окремі райони Сполучених Штатів, що особливо потерпіли, оскільки розташовані на чималій відстані від найближчих мегаполісів, така своєрідна американська глибинка, яка раптом перестала бути модною. Проте процеси, що відбуваються в районах, які за одну мить стали депресивними, певною мірою характерні для всього ринку.

Ринок нерухомості Москви поки перебуває в легкій розгубленості й роздумах. Проте навіть у столиці нафтового Клондайку намічаються дуже неприємні тенденції.

Ціни на деякі квартири просіли на 20-25%. А одна з найпотужніших будівельних компаній Москви не тільки не може продати "нажите непосильною працею", тобто свої квартири, але й перебуває на межі дефолту з виплати своїх заборгованостей. Руку допомоги вирішив подати уряд Москви, й навіть провів тендер із викупу за рахунок міського бюджету незатребуваних квартир та оголосив, що викуповує квадратні метри за ціною 3 тис. у.о. (на околиці міста) для роздачі черговикам. Проте, поспостерігавши за падінням ринку, мерія Москви "передумала", і від своїх обіцянок відмовилася. Тепер вона готова викупити квартири лише за ціною 1500 доларів за "квадрат".

Цікаво складається ситуація і в Казахстані. Алма-атинські квартири "дострибнули" до усередненої у місті ціни в 3500 доларів за квадратний метр. А з охолодженням ринку нерухомості (за півтора року) ціни стабілізувалися на позначці 1500 доларів за кв. метр. Ціна квадратного метра впала на дві тисячі доларів. Причому аналогічно впали ціни і в елітних центральних районах (із 4500 до 2500 доларів за квадратний метр). У столиці Казахстану Астані відбуваються аналогічні процеси.

Чи не це очікує українську столицю, ринок нерухомості якої почав свій рух донизу з півторарічним лагом порівняно зі столицею Казахстану?

Наш найближчий орієнтир - 1500 доларів за "квадрат" Свій рух донизу київські ціни почали з дещо вагоміших рівнів, ніж їх казахстанські "колеги". За даними того ж порталу нерухомості, ціни вторинки стартували вниз із позначки, близької до 3850 дол. за квадратний метр.

Станом на останній день листопада за місяць ціни на вторинному ринку знизилися на 6,75%. На перший погляд, така корекція незначна порівняно з падінням курсу національної валюти, адже "вторинка" столиці традиційно рахується в доларах. Проте ціла низка моментів дозволяє припускати, що це лише початок, а найбільш "веселі" події чекають ринок вторинного житла Києва наступного року.
1. Таке масштабне місячне падіння, офіційно визнане спеціалізованим інтернет-ресурсом, відбулося вперше за останні роки.
2. Насправді реальні пропозиції, які публікуються останніми тижнями найбільш популярним у категорії "купи-продай" столичним виданням, впали в ціні не на 6%, а на 20-25%.
3. Цінові індекси інтернет-ресурсу показують такі скромні значення, можливо, тому, що в базі враховуються неадекватні пропозиції про купівлю квартир за ціною, яка значно перевищує середню, причому аж ніяк не в найкращих столичних районах.

Наприклад, останній випуск спеціалізованого видання пропонує на продаж квартиру з ремонтом на лівому березі, а, обгрунтовуючи ціну 306 тис. дол. за однокімнатну площею 55,7 кв. м, продавець заманює потенційного покупця перспективою стати власником плазмового ТБ (очевидно, вживаного), вмонтованої кухні (якщо також вживана, то це ніби й не зовсім гігієнічна пропозиція для власника 300 тис. дол.), а також техніки (очевидно, за три сотні тисяч "зелені" можуть подарувати ще й бевушний пилосос та електрочайник).

Було б забавно, якби такі специфічні пропозиції чи то з метою посмішити покупців, чи то з наміром дещо підправити індекси, які несуться донизу, сотнями не тиражувалися в різноманітних столичних виданнях. Саме такі неадекватні 6 тис. дол. за 1 кв. м. посереднього за європейськими мірками житла й не дають "аналітикам" розглянути об’єктивну картину подій на вторинному ринку житла Києва.
4. Опубліковані індекси "вторинки" також не враховують можливості торгу, а він останнім часом часто-густо доречний розміром аж до 20% від заявленої до продажу ціни.
5. В міру девальваційних трендів щодо гривні й наростання кризових проявів у країні, які спричинять значне просідання якості життя для багатьох співвітчизників, ціни на квадратні метри рушать туди, де вони й мають бути, зважаючи на те, що Україна лідирує у світових рейтингах країн, яким найбільше загрожують ризики дефолту.

Досудове вилучення застав і зниження цін Обвал ринку житла 2009 р., причому не лише в Києві, став настільки неминучим, що навіть на державному рівні тепер змушені з ним рахуватися. Так, інформагентства повідомляють, що Мін’юст узгодив із банкірами зміни до службових інструкцій нотаріусів і працівників Бюро технічної інвентаризації, що дозволяють проводити досудове вилучення застав. Це означає, що коли власник квартири в недобудованому будинку або на вторинному ринку не гаситиме взяті на себе кредитні зобов’язання, то квартира буде вилучена в позасудовому порядку. Є й юридичне обгрунтування таких дій: Закон "Про іпотеку" містить норму, яка визначає, що в кожному договорі позики передбачається згода позичальника на продаж застави при невиконанні ним зобов’язань щодо виплати кредиту.

Крім того, меморандумом української влади та МВФ передбачене проведення діагностики "на життєздатність" 17 найбільших українських банків, на які припадає до 60% активів. Як стало відомо, вже затверджено терміни та методику такої діагностики. "Фішка" в тому, що під час оцінювання платоспроможності банків ураховуватимуться макроекономічні прогнози, які припускають різке погіршення фінансових і макроекономічних умов 2009 року.

Зокрема припускається "різке падіння економічної активності, дев’ятивідсоткове (!) зниження реального ВВП із пропорційним різким зниженням ділової активності підприємств металургії, будівництва, хімічної промисловості, а також із виникненням проблем у секторі комерційної нерухомості та падінням ціни на нерухомість на 25% і знецінювання гривні на 30%".

До речі, президент республіки Казахстан заявив: "Держава надасть фінансову підтримку будівельним компаніям в обмін на встановлення ними цін на житло в Алма-Аті на рівні 1000 дол./кв. м. При цьому будівельним компаніям доведеться взяти на себе частину збитків. Ціни будуть не ті, які вони хотіли б отримати. Ми ніколи не заперечували, коли будівельники заробляли на квадратному метрі до 5-6 тисяч. Цей час минув, ціна житла в столиці не повинна перевищувати 1000 доларів за квадратний метр. Якщо будівельники згодні із цим, то держава їм допоможе, якщо ні - їх очікує банкрутство". "Інших можливостей у держави немає", - підкреслив Назарбаєв.

Підтримка за чужий рахунок

У Москві доступними цінами на житло вважають рівень у 1500 дол. за квадратний метр, у Казахстані - 1000. Шкода, якщо Україна піде традиційно своїм оригінальним шляхом і високопосадовці штучно підтримуватимуть будівельну галузь, позначивши як маяки для підтримки неадекватні для країни рівні у дві-три тисячі доларів за "квадрат".

Це буде черговий популізм і бажання вирішувати проблеми забудовників за рахунок платників податків, за рахунок громадян, які змушені будуть десятиліттями оплачувати чиїсь вілли, яхти та літаки.

Шкода, якщо фантазії можновладців вистачить лише на обіцянку іпотеки під 2-3% (як 2005-го) чи під 5-6% (як усього-на-всього навесні 2008-го, навіть не віриться...), а реальних дій, здатних остудити ринок нерухомості, не буде.

До чого все це призвело, вже добре відомо. До чого можуть призвести тепер неадекватні дії влади щодо врегулювання ситуації на ринку житла, також добре відомо - до катастрофи на цьому ж ринку.

Для країни це буде означати ще один певний і цілеспрямований крок до дефолту.

Вадим Башта

За матеріалами:

Дзеркало Тижня

Місце для вашої реклами

Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас