1720
Зроби мені монтаж
— Нерухомість
Пропозиція купити житло в півтора - два рази дешевше за середні ціни може бути саме тим випадком, коли забудовник зібрався на ПМП з твоїми грішми.
Якщо ти думаєш, що за гроші все купується й продається, то глибоко помиляєшся. Ще залишилися цінності вище матеріальних благ. Наприклад, новобудови. Можна купити хоч весь поверх у споруджуваному будинку й не одержати жодної квартири. Тут покупець - квола неміч перед всесильним забудовником. І якщо ти все ще збираєшся віддати сотню-дві тисяч доларів за це сумнівне задоволення, тоді наші поради обов'язково тобі знадобляться.
Перш, ніж віддавати гроші, непогано б довідатися, кому саме. Не факт, що хитрий дядько в касці - продавець житла. Отже, продати квартиру, а вірніше - право на квартиру в новобудові мають право:
• генеральний інвестор будівництва, співінвестори;
• забудовник;
• субпідрядник;
• агентство нерухомості, у якого є підтверджуючий документ про те, що ним або викуплені саме стільки квадратних метрів таких квартир відповідно до генплану, або воно представляє інтереси однієї з вищевказаних організацій.
• забудовник;
• субпідрядник;
• агентство нерухомості, у якого є підтверджуючий документ про те, що ним або викуплені саме стільки квадратних метрів таких квартир відповідно до генплану, або воно представляє інтереси однієї з вищевказаних організацій.
Про реальне, а не віртуальне існування будівельної компанії, можна довідатися в Інтернеті, для чого крім сайту компанії бажано відвідати сайт Міністерства будівництва та регіонального розвитку.
Там обов'язково знайдеш (або вже не знайдеш) номер ліцензії будівельної компанії (цей документ люб'язно покажуть в офісі самої компанії, а його реквізити повинні бути розміщені на сайті й зазначені в договорі - див. нижче). Не зайве відшукати на сайті Державної комісії з регулювання фінансових послуг дозвіл на фінансову діяльність компанії-продавця житла.
У твоїх же інтересах несміливо поцікавитися наявністю правовстановлюючих документів:
• на продаж прав на квартиру в споруджуваному будинку,
• дозволом на будівництво будинку саме за конкретною адресою,
• інвестиційним контрактом, підписаним між забудовником і замовником (інвестором будівництва).
• дозволом на будівництво будинку саме за конкретною адресою,
• інвестиційним контрактом, підписаним між забудовником і замовником (інвестором будівництва).
Можна м'яко попросити продемонструвати план забудови ділянки, поверховий план будинку, план квартир. Все це для ознайомлення нададуть у поважаючій себе компанії, а ріелтери з АН і зовсім зобов'язані повідомити про такі "дріб'язки". І важливо пам'ятати: на якому б етапі будівництва будинку (заливання фундаменту або ж ведення внутрішніх робіт перед здачею) не довелось би укладати угоду, продавець жорстко вимагатиме повністю сплатити квадратні метри, які купують.
Пам’ятай: чим дешевше вдалося знайти квартиру, тим вище твої ризики. Рівень цін утворився з огляду багатьох обставин, і коливання припустимі не більше + / - 5%.
Пропозиція купити житло в півтора - два рази дешевше за середні ціни може бути саме тим випадком, коли забудовник зібрався на ПМП з твоїми грішми.
Квартира (а не право претендувати на неї) стане твоєю тільки після одержання свідоцтва про право власності. А поки здобувається право претендувати на квартиру в новобудові.
Варіантів договорів всього два. У першому випадку ти стаєш учасником фонду фінансування будівництва, підписавши договір про участь у ФФС з банком або інвестиційною компанією. У другому підписуєш договір бронювання квартири та договір про викуп лота облігацій, за якими закріплюється кількість квадратних метрів заброньованої квартири. Інвестиційний договір пайової участі у будівництві вже три роки "поза законом", але іноді ще при покупці квартир можна "нарватися" на таку міну вповільненої дії.
Суворо між нами: самому читати договір не тільки нудно, але й безглуздо. Не пошкодуй скромного гонорару для юриста. Перевірено: з ним договір легко перетворюється в цікаве чтиво, не рідко з елементами детективного жанру. Крім того, хитрий забудовник може не відразу викласти всі козирі й запропонувати підписати ще якісь два-три білі папірці в момент покупки.
Поки юрист буде грати на тонких нервових струнах будівельників, уточнюючи зміст формулювань, ти можеш пройтися головними болючими точками договору. Повинні бути зазначені чітко і ясно:
• всі реквізити компаній (забудовника та продавця), номера їхніх ліцензій;
• точна адреса споруджуваного будинку;
• точний опис об'єкта будівництва;
• точний опис об'єкта інвестування (квартири, паркомісця: площа, поверх, планування, порядковий номер відповідно до генплану), в якому стані вводиться в експлуатацію;
• терміни будівництва та введення будинку в експлуатацію;
• хто відповідає за виконання і якість робіт, хто усуває недоліки;
• хто й чим відповідає за невиконання будівельних робіт в зазначені договором терміни;
• вартість квадратного метра (бажано, щоб вона була фіксованою й не мінялася в процесі договірних відносин);
• умови компенсації коштів у випадку, якщо площа об'єкта відповідно до техпаспорта виявиться менше або більше зазначеної в договорі;
• хто та за які кошти оформляє документи про право власності на квартиру (часто на себе цю турботу бере забудовник, іноді вартість послуги вже закладена у вартість квадратного метра), в які терміни.
• точна адреса споруджуваного будинку;
• точний опис об'єкта будівництва;
• точний опис об'єкта інвестування (квартири, паркомісця: площа, поверх, планування, порядковий номер відповідно до генплану), в якому стані вводиться в експлуатацію;
• терміни будівництва та введення будинку в експлуатацію;
• хто відповідає за виконання і якість робіт, хто усуває недоліки;
• хто й чим відповідає за невиконання будівельних робіт в зазначені договором терміни;
• вартість квадратного метра (бажано, щоб вона була фіксованою й не мінялася в процесі договірних відносин);
• умови компенсації коштів у випадку, якщо площа об'єкта відповідно до техпаспорта виявиться менше або більше зазначеної в договорі;
• хто та за які кошти оформляє документи про право власності на квартиру (часто на себе цю турботу бере забудовник, іноді вартість послуги вже закладена у вартість квадратного метра), в які терміни.
От і непомітно промайнув день. Тепер можна братися за розрахунки. Адже з моменту повної оплати квадратних метрів квартири, яку купуєш за договором, ти здобуваєш право на одержання зазначеної житлоплощі й право на оформлення її у власність, що стає можливим тільки після завершення всього інвестиційного циклу, тобто здачі в експлуатацію будинку або всього житло-торговельного комплексу. І при цьому твій правовий обов'язок як покупця - заплатити гроші.
Особистий досвід
Купити квартиру в споруджуваному будинку Ігор вирішив з кількох причин. По-перше, депозити в банках істотно поступалися на той момент темпам зростання цін на житло. По-друге, суми, що нагромадилася, було недостатньо для покупки готового житла. Ну й, звичайно ж, трапилася вигідна пропозиція - купити житло за переуступкою трохи дешевше, ніж у середньому ціни на ринку. Продавець непогано заробляв на цій угоді, навіть скинувши сотню на квадратному метрі.
Насамперед Ігор передивився не одну сотню сторінок Інтернету, склав портрет компанії-забудовника - і відправився до офісу. Там показали Статут, дозвіл на будівництво саме за даною адресою. Всі папери були в порядку. Єдиний нюанс - будинок почали будувати в 2005 році, а дозвіл датований 2006-им, тобто отримано через рік. Ну, зрозуміло, тяганина, бюрократія, хабарі...
Покупка за переуступкою відбулася з повідомленням забудовника й навіть за його участю, нехай й опосередкованою. Навесні 2007-ого Ігор вніс 100% суми, зазначеної в договорі. І хоча залучав тоді забудовник кошти інвесторів через ФФС, Ігор підписав договір пайової участі у будівництві - такий договір підписав перший набувач прав на цю квартиру, а в компанії запевнили, що документ "не має терміну давнини" і дійсний практично вічно, поки забудовник не виконає своїх зобов'язань. Будинок повинен бути зданий до кінця 2007 р.
"У договорі все було чітко зазначене, - говорить Ігор, - і номер квартири, і поверх, і планування. Правда, поки вносив частинами гроші, площа квартири змінилася - майже на 10 кв. м стала більше. Всі додаткові метри встиг оплатити ще за "старою" ціною. Про підвищення вартості не повідомили, як написано в договорі, за два тижні, а поставили перед фактом, мовляв, із вчорашнього дня ціна "більше". Відповідальність за подібні порушення прав та обов'язків у договорі не прописані. Але по-справжньому Ігор пошкодував про це, коли напередодні нового 2008 року компанія повідомила про перенесення термінів здачі будинку на II квартал 2008 року.
Звичайно, Ігор намагається "контролювати" будівельний процес як може: він вже завсідник форумів нерухомості, а в програму вихідного дня ввійшла "екскурсія" на будмайданчик. Коли побачив "свій" поверх - трохи заспокоївся, але пізніше помітив, що робота не кипить як колись. А коли у квітні оголосили про перенесення термінів здачі об'єкта вже на II квартал 2009 року, знайшов ріелтера й виставив "квартиру" на продаж. Не зупинили навіть в’ялі роботи на будмайданчику (вже побудована перша черга, добудовується друга й розпочата третя). Через місяць на превелику силу знайшли покупця, але він запропонував суму, яка практично дорівнювала торішній інвестиції, і розрахунок повинен був би відбуватися в гривні.
"Несподівано впав долар, - пояснює свою відмову продати тоді за переуступкою вже в принципі побудовану квартиру Ігор, - так я втрачав 3% від вкладеного, плюс ще потрібно було б сплатити штраф за переуступку". Зараз "квартира" знову продається. Ігореві залишається дочекатися або покупця, або моменту, коли забудовник все-таки виконає свої зобов'язання і здасть будинок в експлуатацію. Юристи ж рекомендують для підстрахування звернутися до прокуратури із заявою про порушення прав покупця.
Наталя Гамоля
За матеріалами: Особовий Рахунок
Поділитися новиною
