4472
Було ваше - стало наше
— Нерухомість
Нібито все просто: прийшов, побачив, заплатив. Але виявляється, тільки одного холодного грошового розрахунку недостатньо для повного щастя як покупця, так і продавця. Відповідно до діючого законодавства, будь-яку домовленість потрібно відбити на папері, склавши договір купівлі - продажу будь то рухомого або нерухомого майна. Після чого констатацію факту зміни власника завірити нотаріально з державною реєстрацією договору. А це вже не тільки право на щастя, але й зобов'язання його забезпечити
Автомобіль: куплений, але не проданий
За неперевіреними даними, кожного третього покупця автомобіля можна викрити в недотриманні букви Закону. Не те, щоб вони злісно порушують приписання, але й не зовсім його наслідують. З метою заощадити більшість угод оформляються не за договором купівлі-продажу, а за дорученням. Паспорт транспортного засобу з оцінкою ДАІ про зняття з обліку для продажу, відчуження, доручення, якщо продавець не є власником, для оформлення номерного агрегату одержати в ДАІ свідоцтво на номерний агрегат, що вивільнився. Такий нехитрий підбор документів для продавця автомобіля. І мало який покупець поцікавиться, а чи має ще хто, крім продавця (наприклад, його перша дружина), право претендувати на володіння сталевим конем?
Реальність жорстока й до покупців, і до продавців автомобілів - б'є по кишені "зайвими" платежами, різними комісійними та податками. "Купуючи машину таким способом, - загострює увагу покупця автомобіля Ірина Шевчук, - людина не стає її власником, вона - просто особа, яка користується транспортним засобом і має право їм розпоряджатися, якщо дорученням надане таке право". Навіть не дивлячись на те, що машина знята продавцем з обліку, власником авто однаково значиться продавець. І тоді, коли ваше колишнє авто послужить засобом пересування, скажемо, грабіжникам банку, які вдало зникли, то, у першу чергу, вам доведеться довести, що давно перемінили сталевого коня на двогорбого верблюда. Як зауважує Ірина Шевчук, подібний варіант угоди для обох сторін здатний викликати серйозні небажані наслідки, і рекомендує, все-таки купувати - продавати автомобіль з оформленням договору купівлі-продажу.
Продати нерухомість, купити
Майбутньому власникові квартири, будинку з ділянкою або машини доведеться додати максимум зусиль, щоб знайти найбільш безпечний варіант укладання угоди. Як би егоїстично це не виглядало, але необхідно переконатися, що предмет покупки дістанеться тільки тобі й нікому більше. Тому доведеться протестувати його на юридичну чистоту. Іноді й сам продавець може не знати, що продати майно неможливо.
Краще не зв'язуватися з покупкою квартири, якщо в ній прописані малолітні діти (і при цьому аргумент, що правом власності на неї дитина не володіє, може не виявитися вирішальним).
Більше того, можливий варіант, коли у квартирі людина не прописана, але зберігає право проживання.
"Часто квартира (або будинок) знаходиться в загальній частковій власності, скажемо, у чоловіка та жінки, - розповідає юрист юридичної фірми "Астерс" Ірина Шевчук. - Якщо один зі співвласників (або обидва) вирішує продати квартиру одному покупцеві, то договір буде укладатися між двома продавцями й покупцем; але, не залежно від кількості сторін, такий договір буде регулюватися тими ж нормами законодавства, які застосовуються до обопільних умов. Як відомо, у випадку загальної часткової власності кожний зі співвласників має переважне право покупки частки або частини, що належить іншому співвласникові. Тобто, вирішивши продати свою частину нерухомості за певною ціною, її власник зобов'язаний запропонувати її викуп у першу чергу співвласникові. І тільки якщо останній відмовився, вона може продаватися іншим покупцям на тих же умовах. Якщо ця умова не дотримана, існує великий ризик визнання укладеного договору купівлі-продажу не дійсним з усіма наслідками, що випливають,".
На сто відсотків перевірити юридичну чистоту квартири (будинку, земельної ділянки) неможливо - доведено практикою та часом. Покупцеві легше буде перевірити юридичну чистоту квартири за участю нотаріуса, це позбавить від сумнівів і на рахунок чистоти наданих продавцем документів, оскільки нотаріус несе повну майнову відповідальність всіма своїми коштами та майном за кожен засвідчений договір. Хоча ризики покупця й продавця нерівнозначні, зацікавленість у тому, щоб залучити до справи нотаріуса, у кожного однакова.
Наприклад, продавцеві підкаже, як краще оформити угоду - через договір купівлі-продажу або дарування, або якщо є бажання залишити квартиру за собою, то можливий договір довічного утримання. Зрештою, нотаріус зобов'язаний знати щирі наміри обох сторін (у своїх же інтересах). Зрештою, нотаріус і сам залишає свій підпис під договором, відповідно до якого "продавець передає або зобов'язується передати таке нерухоме (або рухоме) майно у власність покупця, а покупець приймає або зобов'язується прийняти це нерухоме (або рухоме) майно й заплатити за нього певну грошову суму"; також заносить параметри угоди до свого реєстру.
Скласти договір
"У кожному конкретному випадку грамотний юрист або нотаріус повинен порадити сторонам внести в договір ті пункти, які максимально точно й детально відобразять дійсні наміри сторін, що також буде гарантією від можливих несумлінних дій надалі, - рекомендує Ірина Шевчук і не радить користуватися шаблоновими формами договору, які містять тільки загальні положення, абсолютно не з огляду на специфіку твого конкретного випадку. - Чим детальніше будуть прописані всі погоджені сторонами умови, тим менше небажаних наслідків може виникнути".
При цьому не існує ідеальної форми договору купівлі-продажу. "По-перше, законодавство встановлює, що сторони є вільними при укладанні договорів, - стверджує Ірина Шевчук. - Це означає, що крім обов'язкових, визначених законодавством умов, до договору включають будь-які умови, які визначаються та погоджуються сторонами. Така свобода дій є зрозумілою та прийнятною для сторін, якщо ми задумаємося над тим різноманіттям нюансів та окремих випадків, які можуть виникнути в регульованих правовідносинах".
Важко не погодитися, задумавшись, наприклад, про те, коли віддати всю обговорену суму за квартиру: до підписання договору в нотаріуса, після або під час? Передача грошей, мабуть, ще більш педантичне питання, ніж пункти в договорі. Як стверджують юристи, домовитися можна про будь-який варіант, а щоб зайвий раз не хвилюватися - указати його окремим пунктом договору. Тільки в цьому випадку можеш бути впевненим, що одержиш всю суму в купюрах, номіналом не більше двадцятки. Як покупцеві, так і продавцеві не заважає перестрахуватися, наприклад, за допомогою банку. Скажемо, в означений день угоди покупець на рахунок продавця зі свого рахунку переводить певну суму (а якщо згодом виникнуть претензії з боку продавця, то виписка з банку буде досить серйозним доказом на користь покупця).
Ця ж сума повинна бути позначена й у договорі. Хоча, не користі заради, а тільки винятково для економії, часто в договорі вказується не ринкова вартість, а ціна квартири згідно довідки БТІ, де ціни складені відповідно до прейскурантів ще минулого століття. Звичайно, це допомагає заощадити на оплаті нотаріальних послуг (хоча в приватних нотаріусів частіше існує погодинна оплата або "ставка" за певними видами угод), сплаті податків. Але у випадку, якщо раптом договір буде розірваний, покупець напевно втратить різницю між оплаченою та зазначеною в договорі сумою.
До якого нотаріуса краще звернутися - державного або приватного - залежить від того, як домовитися з партнером по угоді. Перший за роботу свою візьме дешевше, але й у чергу запише через пару-трійку місяців, другий, природно, обійдеться трохи дорожче, але угода відбудеться в зручний для тебе час.
"На практиці, оплата витрат, пов'язаних з укладанням та нотаріальним оформленням попереднього договору, а також договору купівлі-продажу відбувається за узгодженням сторін. Загальні витрати будуть становити 1% держмита, 1% у пенсійний фонд і податок з доходу, отриманого від угоди продавцем, - говорить Ірина Шевчук. - Не залежно від того, чи розділять сторони витрати за узгодженням між собою або їх оплатить одна зі сторін, утримання в пенсійний фонд й, звичайно, податок з доходу будуть записані на продавця".
Українці дуже люблять готівку, а тому в 99 випадках з 100 приходять на угоди купівлі - продажу з валізами й з величезною довірою (ну якось право ніяково при людях такі гроші рахувати). Щоб не стати жертвою обману й не трястися чекаючи кулі-дурки з-за рогу, краще заздалегідь відкрити рахунок у банку, призначити там зустріч із покупцем - і нехай він сам покладе на ваш рахунок гроші. При цьому ви буквально не брали в руки чужих грошей. Це, до речі, буде й незаперечним доказом у випадку судових розглядів, якщо раптом що.
Незайвий четвертий
Крім нотаріуса засвідчити твою угоду можуть ще й посередники. Звичайно, вони візьмуть винагороду за свою участь, але з них ти можеш вимагати й виконання деяких робіт, наприклад, перевірити важкодоступні для тебе факти по об'єкту покупки (скажемо, чи не значиться машина у викраденні, наскільки "чиста" квартира) або підшукати гарного покупця. Якщо у випадку з продажем авто посередник - не звичайний перекупник або у випадку із квартирою - не брокер-одинак, а фахівці серйозних фірм, то він буде досить корисним і при укладанні договору купівлі - продажу. Такий "свідок" оцінить об'єкт, допоможе з підготовкою й перевіркою документів, а також обов'язково зафіксує факт здійснення угоди, факт переходу власності від продавця до покупця. І якщо згодом продавець надумає звернутися до суду, щоб повернути продане, у нього вже нічого не вийде.
Особистий досвід
У травні Лідія Кривзун неймовірно раділа: нарешті знайшовся покупець, який погодився на виставлену за квартиру ціну. Щоб скоріше все відбулося й щоб поменше ризикувати, задатку до угоди не було. До угоди було все готово, але в означений день до нотаріуса разом з покупцем Лідія не пішла. За день до домовленого дня зустрічі звалився долар. У телефонних переговорах напередодні не вдалося переконати покупця провести розрахунок у доларах - покупець готовий був надати всю суму в гривнях, природно, за діючим "на сьогодні" курсом.
На сумі в доларовому еквіваленті в парі сотень тисяч це була значна втрата, тому Лідія вирішила почекати іншого покупця. Як розповідає нотаріус Ірина Козьякова, такий випадок - вже закономірність. Продавець із покупцем просто домовляються про ціну усно, і, як правило, у доларах. Але розрахунки, відповідно до Закону, повинні відбуватися в гривнях, і нотаріус у договорі пропише ціну угоди в національній валюті (тоді як продавець і покупець можуть розраховуватися в тій валюті, про яку домовилися). А еквівалент в іноземній валюті в договорі можна вказати додатково.
Однак при цьому кожний - і покупець, і продавець - у розумі тримає "свій" курс, орієнтуючись на комерційний курс купівлі й продажу валюти в обмінниках. Тоді як нотаріус буде орієнтуватися винятково на курс, встановлений НБУ. Щоб не ускочити в клопіт, Ірина Козьякова рекомендує вказувати в договорі не тільки суму угоди в гривнях, але і її еквівалент в іншій валюті, вказавши курс співвідношення валют ще в попередньому договорі.
Наталя Гомоля
За матеріалами: Особовий Рахунок
Поділитися новиною
