Перший та останній поверх - плюси і мінуси

07.09.2008, 09:00 — Нерухомість

9464

Українці не люблять квартири на перших та останніх поверхах. Таке житло можна купити на 10% дешевше, ніж на інших поверхах тих же будинків. Як можна підняти вартість такого недооціненого активу - навіть якщо купувати його "для себе, для життя".

"Не перший і не останній поверх!" - мабуть, такі слова від покупців ріелтори чують найчастіше. От тільки не завжди покупка житла на крайніх поверхах виявляється такою й невигідною або створює якісь незручності. Навпроти, часто таку квартиру можна перетворити в ліквідний товар - якщо додати голову та гроші: змінити призначення, розширити площу... Тобто, покупку можна розглядати і як інвестиційний проект.

"Першоповерхівці"

Родина студентів, Валентина та Андрій, за допомогою батьків зуміли купити маленьку квартирку на першому поверсі старої п’ятиповерхівки. "Напевно, ми поспішили. Взимку у квартирі дуже холодно та вогко", - поскаржилася Валентина. За її словами, підкупила їх ціна, адже коштувала квартирка на $5 тис. дешевше, ніж така ж, тільки на третьому поверсі. "Ми думали: зробимо ремонт, поміняємо вікна, радіатори опалення, і ніяка зима нам не страшна", - згадує господарка. Ремонт, звичайно, трохи покращив ситуацію, але однаково в морози у квартирі холоднувато й вогкувато.

За спостереженнями ріелторів, нерухомість на перших поверхах у тих, кому потрібно житло, користується невеликим попитом. За словами президента Magistr Invest Group Маргарити Урицької, покупці не хочуть брати квартири на першому поверсі через вогкість з підвалів, близького розташуванням сміттєвого баку та інших "радощів". Крім того, перший поверх найбільш уразливий для "несанкціонованого проникнення".

Але квартири на перших поверхах мають і переваги - і як просто "зона проживання", і як об'єкт вкладення грошей. Наприклад - можливість роздобути у своє користування "кімнату" у підвалі. Можна розширити житлоплощу, зробивши прибудову або розширивши, наприклад, лоджію (хоча це вимагає окремих погоджень у БТІ та інших "приємних" місцях).

При перепродажі така "розширена та облагороджена" квартира може коштувати дорожче.

Але головне - квартиру на першому поверсі можна перетворити в офіс і заробляти непогані гроші на оренді.

"На першому поверсі користуються попитом ті квартири, які купуються для комерційної мети", - відзначають ріелтори. Тому, якщо продавець вважає, що ідеальне використання для такої нерухомості - комерційне, то ціна на неї автоматично виставляється вищою, ніж на аналогічну, але розташовану вище поверхом. Далеко не в центральному районі Києва однокімнатна квартира на першому поверсі пропонується на продаж з позначкою "під комерційні цілі" на 5% дорожче, ніж таке ж житло на третьому.

Щоправда, переведення квартири в нежилий фонд вимагає і часу - процес може зайняти рік - і грошей. Тільки на одержання дозволів може піти $10-15 тис., а то й більше (офіційно і неофіційно). Перепродати ж нежилу квартиру вдасться на 40-50% дорожче її початкової ціни. Та й прибуток від оренди теж виходить непоганий: квартиру-офіс реально здати за $1500-3000 на місяць, тоді як пересічне житло - максимум за $1000.

Погляд з висоти

Жити на останньому поверсі теж не завжди комфортно. У пекучі літні дні розжарюється дах, від якого гріється повітря у квартирі. Особливо якщо немає технічного поверху або горища.

"Торік мені довелося всі три кімнати оснастити кондиціонерами, інакше тепловий удар був би гарантований", - згадує співробітник комерційного банку Дмитро, який живе на дев'ятому поверсі дев’ятиповерхівки. На охолодження житла Дмитру довелося витратити приблизно $1000. "Мені здається, що якби квартира була не під самим дахом, то вистачило б і одного кондиціонера", - припустив він.

Спека - не єдиний мінус покупки житла на останньому поверсі. У старих будинках може протікати дах, ламатися ліфт... У підсумку вартість квартир на останніх поверхах може бути на 10% нижчою, ніж на середніх.

Але, як і перший поверх, останній має низку переваг. Наприклад - ніхто не буде "ходити по голові" і затоплювати (крім "небесної канцелярії", якщо протікає дах). А з вікон зазвичай відкривається краєвид на ліс або на мікрорайон, а не на сміттєвий бак.

На жаль, комерційне використання останньому поверху навряд чи світить. А от підняти вартість житла шляхом додаткових операцій часом вдається.

Зокрема, горище можна спробувати перетворити на мансарду. Щоправда, за відповідні дозволи можуть попросити і $15 тис., і 150 тис., що здатно звести нанівець прибутковість проекту. На будівельні роботи доведеться витратити $600-1000 на 1 м2. Проте потім виходить дворівнева квартира з площею рази в півтора більше, ніж було.

Більше скромний варіант можливий у стандартні багатоповерхівці з плоским дахом - приватизувати частину технічного поверху (якщо, звичайно, він є). Дозвільні витрати скромніші за мансардні, але теж немаленькі й дуже залежать від прихильності влади. А приміщення може бути "обтяжено" численними трубами та відсутністю вікон.

Нові висоти

Як відзначила Урицька, на вторинному ринку житла, якщо порівнювати перший та останній поверхи, більш ліквідними є перші. На ринку первинної нерухомості справи йдуть дещо інакше. Звичайно в споруджуваних будинках перші поверхи спочатку проектуються під торгово-офісні приміщення. А на останніх поверхах можуть бути побудовані ексклюзивні квартири або пентхауси. Щоправда, такого житла в нових будинках, як правило, небагато.

За словами керівника відділу маркетингу та PR будівельно-інвестиційної компанії "Київ Житло-Інвест" Володимира Германова, забудовники в кожному проекті бізнес- і преміального класів два останніх поверхи залишають під такі квартири. Тобто приблизно в 25-поверховому будинку на 200 квартир чотири можуть бути багаторівневими. Звичайно пентхауси мають великі площі - від 400 м2 і більше.

Взагалі ж квартири в новобудовах на верхніх поверхах належать до ексклюзивних об'єктів і будуються, грубо кажучи, під замовника. "Говорити про радикальну різницю у вартості квадратного метра житла на середніх та верхніх поверхах не доводиться (хіба що різниця в коефіцієнті поверховості). Наприклад, якщо квартира на середньому поверсі коштує $2800-3000-3200 за 1 м2, то на останніх ціна "квадрата" буде становити $3400-3700", - розповів Володимир Германов. У підсумку, ціна багаторівневої квартири на верхньому поверсі досягає $1,5 млн., а то й вище. Це трохи більше, ніж вартість стандартної квартири і ніж готовий витратити на житло звичайний представник середнього класу. "Жити в пентхаусі в елітному будинку - престижно, тому покупці на такі квартири є", - запевнив Германов.

Тобто чим ближче будинок до центру, тим більше шансів на те, що квартира на останньому поверсі буде вважатися елітною, і тим вища ймовірність перепродати її за більш високою ціною.

Перший поверх "ЗА":
- можна перевести в нежилий фонд і здавати як офіс або перепродати як офісне приміщення;
- можна добудувати лоджію;
- є можливість завести підвал;
- можна танцювати, грати в м'яч, стрибати на скакалці, не побоюючись лайки сусідів знизу.

Перший поверх "ПРОТИ":
- вогкість і холод;
- паркування під вікнами або смітник,
- злодієві простіше влізти (для боротьби з цим злом доводиться ставити броньовані вікна або ґрати, що дорого і не завжди естетично);
- гуркіт з вулиці.

Останній поверх, "ЗА":
- можна облаштувати мансарду або підсобне приміщення на технічному поверсі;
- привабливий краєвид з вікна;
- ніхто не "ходить по голові";
- не затоплять сусіди зверху.

Останній поверх "ПРОТИ"
- спека влітку;
- може протікати дах;
- непрацюючі ліфти спричинять багато проблем;
- може бути чутний гуркіт від мотору ліфта.

Підсумок: Вторинна нерухомість на першому та останньому поверсі може коштувати на 5-10% дешевше, ніж на інших поверхах. А от пентхауси в нових будинках коштують у середньому в три рази дорожче звичайних квартир.

За матеріалами:

Деньги.ua

Місце для вашої реклами

Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Підпишіться на нас