1356
Чи варто вкладати у фонди операцій з нерухомістю
— Фондовий ринок
На сьогодні в Україні працює близько десяти фондів операцій з нерухомістю. Всі вони обіцяють примножити гроші вкладників за рахунок будівництва та продажу об'єктів нерухомості. Спробуємо розібратися, наскільки виправдані сьогодні такі вкладення.
В очах пересічного українця нерухомість як і раніше залишається найбільш надійним і ліквідним вкладенням вільних коштів, незважаючи на те, що зростання цін на квартири в столиці та великих містах фактично зійшло нанівець. "Думаємо, що восени ринок нерухомості оживиться, - говорить Володимир Коломейко, експерт агентства "Планета Оболонь". Але будь-яких істотних цінових коливань не відбудеться". Погоджується з його думкою Віталій Годун, начальник відділу роздрібних іпотечних продуктів "Укргазбанку": "Найближчим часом ми побачимо традиційне сезонне пожвавлення на ринку нерухомості, а також у сегменті іпотечних кредитів. Але я б не сказав, що будуть кардинальні зміни".
Про те, що ситуація з іпотечними кредитами не покращилася, свідчать і дані Української національної іпотечної асоціації, за яким темпи зростання іпотечного портфеля банків у другому кварталі 2008 року знизилися до 6,6%. На допомогу приватним інвесторам, в яких немає суми для придбання цілої квартири або котеджу, приходять фонди операцій з нерухомістю. Ці організації діють за таким же принципом, що й інвестиційні фонди, але вкладають кошти не в акції різних компаній, про які пересічні інвестори найчастіше не мають ніякої уяви, а в будівництво або експлуатацію конкретних об'єктів нерухомості.
Як це працює?
Основна діяльність фондів операцій з нерухомістю - фінансування будівлі конкретних об'єктів нерухомості. Кожен фонд вибирає свою стратегію інвестування і будує свій об'єкт. Таким чином, фонди операцій з нерухомістю є чимсь середнім між класичним інвестиційним фондом і фондом фінансування будівництва, завдання якого - фінансування будівництва об'єктів, власниками яких згодом стануть вкладники. У випадку з вкладенням коштів у фонд операцій з нерухомістю, вкладник не претендує на володіння побудованими об'єктами, він лише здобуває сертифікати фонду, які після продажу побудованого будинку фонд викуповує вже за підвищеною вартістю.
Технічно механізм інвестування виглядає в такий спосіб: вкладник купує певну кількість інвестиційних сертифікатів фонду за номінальною ціною в період їх первинного розміщення. На виручені гроші фонд купує або орендує земельну ділянку, укладає договір з будівельною організацією і контролює будівництво об'єкта. Звичайно терміни інвестування становлять від 1,5 до 3 років. Після того, як об'єкт побудований, він продається, а прибуток від продажу відображається на вартості сертифіката, що зростає. Розрахунок з приватними інвесторами виглядає як викуп фондом сертифікатів, що подорожчали. При цьому фонд заробляє на комісійних зборах, які вносять приватні інвестори на етапі покупки або продажу своїх сертифікатів.
Максимальний розмір винагороди фонду теоретично не обмежений. Але ця цифра обов'язково повинна бути зазначена в договорі інвестування, що підписують обидві сторони. На сьогоднішній день вітчизняні фонди беруть за свої послуги від 1 до 3% річних від розміщеної вкладником суми. Мінімальна сума інвестицій у такі фонди доступна практично кожному. Наприклад, номінал сертифікатів фонду "Майстер Фінанс" становить лищ 50 гривень. В цьому й полягає головна перевага такого способу інвестування. Адже багатьом спадала на думку ідея самотужки побудувати будинок де-небудь у престижному місці, а потім продати його, отримавши гарний прибуток. Як правило, такі ідеї розвіюються на відсутність необхідної суми і досвіду в будівництві. По суті, фонди операцій з нерухомістю дозволяють своїм вкладникам брати участь у подібному заході, вклавши навіть невелику суму, і отримувати прибуток пропорційно своїм вкладенням.
Куди вкладати?
Перші фонди операцій з нерухомістю з'явилися в нашій країні в 2005 році, через рік після прийняття закону, що регламентує їх діяльність. Першопрохідниками стали фінансові компанії "Нова фінансова компанія" і "Панта Рей Капітал". В основному за такими фондами стоять банки та будівельні фірми, тоді як класичні компанії з управління активами (КУА) воліють такою діяльністю не займатися. За словами співробітника однієї з київських КУА, для роботи в сфері нерухомості та будівництва потрібний досвід, зв'язки та постійний контроль за ходом будівництва.
Окрема ситуація, коли фонд операцій з нерухомістю створюється забудовником для залучення грошей на будівництво своїх об'єктів. Але це скоріше виключення, ніж правило, і на високий заробіток приватному інвесторові тут розраховувати не доводиться. Забудовникові зручніше фінансувати об'єкт через фонд фінансування будівництва, де інвестори претендують на конкретні квартири, а не доход від їх продажу. Тому, бажаючим заробити на вкладеннях у фонди операцій з нерухомістю фахівці радять шукати професіоналів серед фінансових компаній.
Найбільші фонди операцій з нерухомістю - банк "Аркада", а також компанії "Панта Рей Капітал", "Майстер Фінанс", "Комфорт-Інвест" та Житлобуд-інвест". У кожної з компаній є офіційний сайт, де чітко обговорені умови інвестування та об'єкти, в які вкладаються кошти. Наприклад, банк "Аркада" вкладає гроші інвесторів у будівництво котеджів у селищі "Нова Богданівка", Броварського району, Київської обл. Кошти інвестуються безпосередньо в будівництво, а прибуток інвестори одержують після продажу будинків. Унікальність пропозиції в тому, що банк гарантує мінімальний доход на рівні 27% річних, тоді як більшість фондів не можуть обіцяти інвесторам гарантованих заробітків. З іншого боку, цифра 27% цілком виправдана. Вона складається із середньої ставки за банківським депозитом в гривні (14%) і прогнозованому зростанні вартості заміського житла на 2008 рік (13%).
Ступінь ризику
Найбільше гостро для потенційних інвесторів стоїть питання про те, чи варто вкладати гроші у фонди нерухомості сьогодні, коли ціни на новобудови у великих містах вже не ростуть, обсяги будівництва падають, а забудовники відчувають проблеми з фінансуванням. Не секрет, що багато хто з аналітиків прогнозують ринку подальшу стагнацію, а деякі навіть обвал цін. Зокрема, аналітики компанії "Медіагностика", аналітичного партнера Української будівельної асоціації, прогнозують тимчасовий спад цін на первинну та вторинну нерухомість у вересні-жовтні 2008 року. Є й сміливіші прогнози, згідно з якими ціни знизяться як мінімум на 15-20%. З іншого боку, експерти відзначають, що окремі сегменти все ще можуть принести гарний прибуток. Насамперед, це елітні будинки, заміські котеджі та комерційна нерухомість. Саме в будівництво таких об'єктів сьогодні намагаються інвестувати фонди.
Фінансові консультанти попереджають, що інвестиції у фонди операцій з нерухомістю характеризуються високим ризиком. В умовах нестабільності на ринку нерухомості найбільш імовірний ризик того, що у фонду виникнуть проблеми з фінансуванням проекту. Адже ціни на нерухомість практично не ростуть, тоді як зарплати працівників і вартість будматеріалів постійно зростають. "При виборі фонду потрібно уважно вивчити його досвід роботи в нерухомості та вже реалізовані об'єкти, - говорить ріелтор Олександр Загородний. - У новачків можуть виникнути проблеми з дозволом на землевідвод, організацією будівельних робіт та введенням в експлуатацію об'єкта. Адже будь-які затримки та додаткові витрати негативно позначаться на прибутковості сертифікатів".
Відповідно до законодавства, один фонд операцій з нерухомістю може вкласти кошти тільки в один об'єкт, що теж сильно збільшує ризики. Якщо інвестиційні фонди завжди можуть вчасно продати невигідні активи і придбати інші, то фондам операцій з нерухомістю це задоволення недоступно. А якщо будівництво невдалого об'єкта буде тимчасово припинене або продане за мінімальну ціну, збитки вкладників можуть бути дуже високими. Збільшує ситуацію й те, що такі фонди не викуповують свої сертифікати достроково - тільки після закінчення дії фонду. Це загроза того, що гроші приватного інвестора можуть бути заморожені на досить тривалий термін.
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
