4447
Столична нерухомість: наскільки реальний обвал цін
— Нерухомість
Зменшення кількості угод на ринку нерухомості в літній період стало вже правилом, в якому немає виключень. А нестабільність долара, ресурсний дефіцит банків і жорсткість умов кредитування в нинішньому році обумовили практично "літню заморозку" ринку. Налякані іпотечною кризою, "стрибками" долара та прогнозами про майбутній обвал цін на нерухомість, потенційні покупці не поспішають розставатися із грішми. Однак обвалу поки так і не сталося.
За період з 19 по 26 серпня середня вартість пропонованих на продаж квартир у Києві знизилася на $167 за кв. м, або на 8,92%, свідчать дані моніторингу цін. У такий спосіб середня ціна пропозиції на однокімнатні квартири склала $136 295 ($3591 за кв. м), на двокімнатні - $202 859 ($3577 за кв. м), трикімнатні - $299 142 ($3565 за кв. м). Однак говорити про те, що зниження цін на нерухомість є тенденцією, поки рано, впевнені експерти. Особливо якщо згадати, що в попередній тиждень столична нерухомість дорожчала.
Деяку надію на краще майбутнє для можливих покупців квартир внесло засідання уряду, на якому Кабмін майже вдвічі знизив собівартість будівництва житла, скасувавши низку податків і зборів. За словами прем'єра Юлії Тимошенко, на сьогоднішній день реальні витрати на будівництво становлять лише половину вартості побудованого житла, а інша половина - це накрутки й побори, зокрема, безкоштовна передача квартир місту, збори на розвиток транспортної та соціальної інфраструктури, відрахування на розвиток і зміцнення бази пожежної охорони та плата за підключення до електромереж. Відтепер, заявила Прем'єр, подібні збори будуть становити 4% для житлового фонду й 5% - для нежилої нерухомості.
Єдність і боротьба протилежностей
Заява Тимошенко викликала негайні відгуки з боку зацікавлених осіб. Причому думки, як і слід було сподіватися, прямо протилежні. Так, наприклад, як заявив секретар Київради Олесь Довгий, скасування пайової участі не приведе до зниження цін на житло, а лише зірве програми соціально-економічного розвитку. На думку Довгого, на засіданні Кабміну прем'єра ввели в оману й дезінформували міністри, які лобіюють інтереси великих забудовників.
З цим категорично не згодний генеральний директор ТОВ "ПІК-Україна" Володимир Фесенко, заявляючи, що зниження Кабміном розміру відрахувань забудовників дозволить зменшити собівартість будівництва житла до 30%. "Постанова, звичайно, зніме додаткове навантаження на будівництво, і в цьому її велика цінність для ринку", - вважає експерт.
З тим, що забудовникам полегшає, погоджується й генеральний директор АН "Еммануїл" Віктор Видута. Однак, вважає він, на вартості столичної нерухомості постанова Кабміну практично не відобразиться. "Будівельним компаніям це, звичайно, вигідно, але ринок нерухомості залишиться в існуючому ціновому коридорі й істотного зниження цін чекати не варто", - відзначив експерт.
"Будівельники не отримують задоволення від того, що в їх прайсах висока ціна. Вони отримують задоволення від того, що гроші приходять на рахунок", - заперечує директор центра нерухомості "Мегокон-В" Владимир Винокур. За його словами, при зниженні собівартості будівництва забудовникам вигідно буде залишити рентабельність на колишньому рівні. У цьому випадку ціна на нерухомість вирівняється, а доходи будівельних компаній зменшаться незначно.
Обвал корисний, але нереальний
Викликати обвал цін, особливо на вторинному ринку, дуже складно, продовжує Винокур. Однак заходи Кабміну, спрямовані на зниження вартості житла на "первинці", згодом могли "потягнути" за собою ціни й на вторинному ринку. "Якщо все, про що говорилося на Кабміні, здійсниться, зниження цін виглядає цілком реальним. Але я підкреслюю: законодавчо передбачуване, заздалегідь заплановане зниження цін, а не різкий обвал ринку. І відбудеться це не цієї ж хвилини - між прийняттям постанови і його втіленням у життя повинен пройти час", - відзначив експерт.
До речі, на думку експерта, обвал цін на нерухомість сьогодні був би вкрай корисний ринку. "Сьогодні ринок перегрітий приблизно на 15-20%, і якби ціни різко знизилися на ці самі 20%, ринок би почав працювати. Сьогодні ми спостерігаємо великий розрив між тим, що пропонують продавці, і тим, що хочуть і можуть запропонувати покупці. І саме через цю різницю в очікуваннях і сталася стагнація ринку. Внаслідок обвалу ринок зміг би знову почати працювати стабільно: банки б почали видавати кредити (оскільки обсяги кредитування б зменшилися), а потенційні покупці перестали б сидіти склавши руки в очікуванні різкого зниження цін", - роз'ясняє Винокур.
Забудовники будуть триматися до останнього
Літній період у забудовників завжди вважався застійним, однак нинішнє літо б'є всі рекорди. Одна з основних причин зриву будівельних графіків - проблеми з фінансуванням. Оскільки сьогодні зведення нових житлових будинків відбувається за рахунок продажу квартир на початкових етапах будівництва, забудовники прямо залежать від покупців, готових інвестувати в нові будинки. Але їх практично немає.
Квартири, з яких будуть платитися зменшені збори, підуть у продаж не раніше ніж за півроку-рік
Теоретично, якщо купувати квартири немає кому, ціна повинна зменшуватися. Однак на практиці цього не відбувається. Опинившись без клієнтів, будівельні компанії зазнають збитків (доказом тому служить хоча б той факт, що в останні місяці в столиці було зупинене будівництво десятків будинків, що зводили у тому числі й такі потужні забудовники, як "Київміськбуд"), але ціни знижувати не квапляться. Тим більше, що з настанням осені вони очікують традиційного сезонного пожвавлення ринку. Експерти говорять, що якщо в найближчому майбутньому й відбудеться деяке зниження цін, воно навряд чи торкнеться ринку нерухомості глобально - швидше за все, це буде лише корекція вартості значно переоцінених об'єктів.
Як відзначив голова ради директорів компанії XXI століття Лев Парцхаладзе, "рішення уряду не зможе істотно знизити ціни на житло, однак дозволить уникнути їхнього різкого підвищення. Квартири, з яких будуть платитися зменшені збори, підуть у продаж тільки за півроку-рік, і зменшення зборів, звичайно, вплине на їхню вартість". Однак сьогодні й найближчим часом продаються квартири, всі збори з яких платилися ще за старими нормативами, отже ціни залишаться колишніми.
Наталя Мічковська
За матеріалами: газета Сейчас
Поділитися новиною
