718
Як не помилитися у виборі котеджу
— Нерухомість
Багатьом мешканцям заміських котеджів байдужа наявність штампа "бізнес" або "економ", був б надійний дах над головою, теплі стіни й зручне розташування. Однак саме єдина система поділу котеджів на класи сприяє прозорому ціноутворенню, а значить - допоможе уникнути покупки посереднього житла за невиправдано завищеними цінами.
Довгий час приналежність котеджних селищ категоріям економ, бізнес або преміум визначав винятково ціновий фактор. Деякі забудовники та ріелтори вміло використовували розхожий стереотип "дорого - значить престижно", що привело до неадекватної оцінки багатьох об'єктів. У результаті складалося враження, що за міською межею Києва будують винятково елітне житло. На практиці з'ясовувалося, що далеко не всі об'єкти відповідають своєму позиціюванню, навіть з позицій елементарної логіки. Причина в тому, що до недавніх пір в Україні не було єдиних критеріїв приналежності заміського житла до того або іншого класу. Здавалося б, невже не можна самостійно оцінити те, що купуєш і прийняти рішення, адже пропозицій хоч відбавляй? Але, як показує практика, навичками об'єктивної оцінки нерухомості володіє далеко не кожен покупець, особливо якщо угода укладається ще на етапі початку будівництва. Ось тут і є присутнім ризик стати власником пересічного будинку без відповідної інфраструктури, заплативши за нього як за елітне житло.
У пошуках єдиних стандартів
До недавніх пір вітчизняні девелопери використовували різні закордонні системи класифікації заміського житла. Переважно переймався російський та європейський досвід. Але плутанина, що виникає в результаті істотних розходжень у різних варіантах класифікації, змусила компанії виробити власну систему, що стала б єдиною для всіх учасників ринку. В результаті в лютому цього року при Асоціації фахівців з нерухомості України був створений Комітет із заміської нерухомості. Останній при участі 15 великих гравців ринку розробив проект класифікатора, покликаного створити єдину систему критеріїв котеджних селищ.
Виходячи з критеріїв, закладених в класифікаторі, забудовники та ріелтори вже не зможуть необґрунтовано зараховувати свої об'єкти до найвищих категорій і продавати за завищеними цінами. За словами президента комітету із заміської нерухомості Асоціації фахівців з нерухомості України Андрія Гончарова, ще навесні різниця у вартості котеджу в межах одного класу могла становити до 70-80%. Таку ситуацію експерт називає неприпустимою, оскільки ціна котеджу повинна бути обумовлена його реальною ринковою вартістю. Фахівці вважають, що в міру того, як універсальний класифікатор візьмуть на озброєння більшість учасників ринку, такі цінові перегини назавжди відійдуть у минуле.
На думку членів Асоціації фахівців з нерухомості України, єдиний класифікатор допоможе зробити ринок заміської нерухомості більше прозорим, особливо по частині ціноутворення. Так, у компанії "Градострой-Сервис" (котеджне містечко "Михайлівський сад") вважають що, єдина система критеріїв буде стимулом для забудовника дотримуватися певних норм організації забудови, а також дозволить зробити процес забудови передмість більше прогнозованим, залежним від попиту, пропонованої інфраструктури, якості матеріалів, використаних у будівництві. На думку Сергія Самусева президента компанії "Золоті ворота", ціна на заміську нерухомість повинна бути похідною від якості товару, що пропонується клієнтові. Тому класифікатор дозволяє і є першим кроком до об'єктивної цінової політики на ринку нерухомості.
Критерії елітності
Відповідно до прийнятої класифікації, заміське житло поділяється на 5 категорій - еліт делюкс, еліт преміум, бізнес, економ+ та економ. При цьому будь-яке селище може підвищити свій клас, якщо в ньому буде поліпшені інфраструктура або якість обробки самих будинків, суворих рамок немає. Для визначення кожного з класів фахівці розробили обов'язкові та додаткові критерії. Перші містять у собі транспортну доступність, природне оточення, інженерну та соціальну інфраструктуру, архітектурний стиль містечка, використовувані при будівництві технології й матеріали, щільність заселення. До додаткових параметрів експерти відносять об'єкти зовнішньої інфраструктури, рівень шуму в містечку, екологічні характеристики проекту, благоустрій та озеленення.
Для визначення якості тих або інших критеріїв фахівці радять прибігати до різних типів оцінки - бальній системі, системі нормативів та експертній оцінці. Для багатьох буде сюрпризом, що серед критеріїв не фігурує вартість. Це зроблено навмисно, адже, на думку творців класифікатора, ціна повинна бути наслідком усього перерахованого, а не основним фактором приналежності до того або іншого класу, як це було раніше. Щоб котеджному селищу був привласнений статус де-люкс із відповідними цінами, житло повинне відповідати як мінімум п'яти обов'язковим критеріям і набрати не менш 60 балів. Для порівняння, котеджам економ-класу досить 17 балів.
На практиці це виглядає так: селища категорії преміум, еліт і де люкс розташовуються біля мальовничого лісу або ріки, при цьому солідна частина території відведена під зони загального користування. Найвищі бали привласнюються при наявності готелю, спортивного центра, школи, супермаркету (площею більше 200 м²), причалу для яхт і гольф-клубу. Не обійтися мешканцям таких селищ і без ставка для рибного лову, фітнес-зали, дитячого майданчика й мисливського клубу. Як будматеріали повинна використовуватися якісна цегла з натуральною черепицею на покрівлі й кованим парканом як огородження, а площа елітних котеджів стартує від 350 кв. метрів. "Котедж класу "еліт" не може бути побудований з піноблоків і по швидкозбудованим каркасним конструкціям - це властивість класу "економ", а от система "розумний будинок", мабуть, властива котеджу категорії "еліт", - коментує Алла Щербань, PR-менеджер ТОВ "Будівельний Український Союз".
Менш твердим критеріям повинні відповідати селища бізнес-класу. Площа котеджів у даному сегменті становить від 200 до 400 кв. метрів. У той же час у селищах економ-класу котеджі можуть бути площею до 170 кв. метрів. Фахівці підкреслюють, що створена класифікація відноситься, насамперед, до ринку заміської нерухомості Київської області, де котеджні містечка розташовуються не далі 50-60 кілометрів від меж столиці. Для регіональних ринків заміського житла критерії будуть зовсім іншими - вважають фахівці. Адже в регіонах у покупців зовсім інша платоспроможність і вимоги, що спричиняє застосування принципово інших технологій та іншого підходу до організації інфраструктури.
Правила не для всіх
Однак створення одних лише критеріїв класифікації заміського житла мало - потрібно ще, щоб всі забудовники їх використали. Це вигідно далеко не всім компаніям, адже робота за єдиними стандартами не дозволяє з такою же легкістю, як раніше оперувати поняттям "елітний". В результаті, за оцінками компанії SV Development, тільки частина забудовників дотримується єдиної класифікації, а деякі лише вивчають запропоновані критерії й ще не прийняли остаточного рішення.
Ситуація ускладнюється й тим, що на ринку присутні безліч дрібних гравців. Як правило, це компанії, які зводять по кілька будинків на продаж. Змусити їх дотримуватися загальноприйнятих норм або попросту називати речі своїми іменами, неможливо, вважають фахівці. Єдине, що можна порадити потенційним покупцям - бути гранично виборчими. Незважаючи на наявність класифікатора, деякі забудовники та ріелтори ще довго будуть зараховувати пересічні будинки до категорії елітних і продавати їх за завищеною ціною.
Далеко не всі забудовники бентежаться забезпеченням комфорту, якості й безпеки заміського життя, надаючи перевагу одержати максимальний прибуток за зведені об'єкти. Таким компаніям вкрай невигідна наявність єдиних критеріїв оцінки житла. Тому, класифікатор повинен допомогти споживачеві зрозуміти, якого рівня й класу житло він купує. Втім, далеко не всі фахівці настроєні оптимістично. "Не факт, що більшість будівельних компаній найближчим часом приймуть єдині правила гри, - говорить Олександр Загородний, незалежний ріелтор. - До того ж, заміська нерухомість - це не тільки котеджні містечка від великих забудовників. Це ще й безліч окремих будинків, селищ і таун-хаусів, які зводяться стихійно невеликими фірмами. При відносній дешевині про налагоджену інфраструктуру тут говорити не доводиться. Але це не заважає компаніям щосили заявляти про елітність своїх об'єктів".
За матеріалами: РБК-Україна
Поділитися новиною
