929
Підстелити соломку "Київміськбуду"
— Нерухомість
"Родовід" системної кризи, що охопила український будівельний ринок, продовжує викликати інтерес в експертів різного профілю, у тому числі й консультантів з питань управління.
Причому, аж ніяк не академічний - вивчення причин сформованої ситуації допомагає знайти вихід з неї. Криза "розкрила" серйозні проблеми з організацією системи управління практично в усіх будівельних компаніях.
Менеджмент більшості українських підприємств цієї галузі виявився не готовим орієнтуватися в бізнес-контексті, що змінився.
"Будівельні організації в Україні донедавна існували в умовах "тепличного" ринку. Відповідна орієнтація була і в управлінських стратегій, які вони сповідували. Однак управляти бізнесом на зростаючому ринку потрібно зовсім інакше, ніж на ринку, що перебуває в кризі", - говорить Юлія Плієва, партнер, генеральний директор Apple Consulting.
Причому, найсильніше постраждали не приватні компанії, а державні, що працюють в умовах величезної кількості обмежень, які перешкоджають адаптації до ринкових умов. Фактором, що ще більше ускладнює становище державних компаній на будь-якому ринку, у тому числі на будівельному, традиційно є практика тісного зрощування бізнесу та владних структур, здатних вплинути на господарські операції.
У будівництві така практика має свою специфічну форму. Тут прийнято виділяти за складносурядними схемами житло так званій "чиновницькій квоті": насамперед, прокуратурі МВС, СБУ та іншим.
Не дивно, що саме представники силових структур сьогодні є найбільш затятими супротивниками будь-яких змін в управлінні та структурі власності тих чи інших об'єктів, ініціюючи "забалакування" цієї теми під псевдосоціальними популістськими гаслами.
Класичний приклад тому - недороздержавлений "Київміськбуд", тобто акціонований в 1994 році "Головкиївміськбуд". Статутний фонд компанії сьогодні формують міноритарні пакети акцій декількох будівельних підприємств Києва, і 80% акцій холдингу все ще перебуває в комунальній власності. Сьогодні "Київміськбуд" виконує функцію звичайного девелопера - виступає як замовник будівництва, господарську діяльність самостійно не веде, особливими активами (як і належить "оболонковій" компанії) не володіє.
Непрямим підтвердженням низького запасу антикризової міцності в "Київміськбуду" є те, що фондові аналітики досить скептично ставляться до суми активів холдингу, що декларується, оскільки в неї безпідставно включені активи його асоційованих членів, ні юридично, ні фінансово не афілійованих з холдингом. І ще більш песимістично вони оцінюють перспективи розвитку компанії. Відповідно до бюджету поточного року земельні ділянки в столиці повинні продаватися тільки з аукціону, тобто холдинг втратив звичні преференції при землевідведенні (відведених під будівництво майданчиків в "Київміськбуду" залишилося максимум на роки 1,5 наперед).
Тому компанії ще складніше, ніж іншим забудовникам, витримати загальногалузеве падіння попиту на житло в сполученні з подорожчанням всіх типів ресурсів і підвищенням витрат на сплату пайових внесків та "квартирних квот" місту, що планомірно проводить команда столичного мера, щоб виконати свої передвиборні обіцянки ліквідувати квартирну чергу.
І, нарешті, однією з причин кризи в "Київмісьбуді" крім несприятливого галузевого контексту та проблем із земельними ділянками, експерти також називають і не відповідну вимогам часу модель управління холдингом. Відсутність зацікавленого в динамічному розвитку менеджменту плюс багаторічна звичка "силовиків" годуватися "від щедрот" держкомпанії аж ніяк не сприяють зміцненню ринкових позицій.
Сьогодні колись конкурентноздатне підприємство обтяжене багатомільйонними зобов'язаннями зі здачі споруджуваних об'єктів, сума яких, за оцінками деяких експертів, перевищує вартість активів холдингу. Швидше за все, компанія з цими зобов'язаннями впорається, але про сприятливі стратегічні перспективи мова, безумовно, вже не йде.
Як сказав в інтерв'ю "Інвестгазеті" Валентин Ісак, президент корпорації "Столиця": "Сьогодні "Київміськбуд" - звичайний девелопер, до того ж обтяжений колосальними зобов'язаннями перед інвесторами. Коли в пресі почали мусуватися чутки про те, що на початку наступного року може відбутися спроба продажу цієї компанії, я не здивувався.
Врятувати "Київміськбуд" можуть тільки серйозні перетворення. Але на актив такої якості дуже важко знайти покупця, простіше створити нову компанію з початково якісно вибудованою системою управління. Буде великою удачею, якщо місту вдасться одержати за "Київміськбуд" хоч якісь гроші".
У той же час, експерти відзначають, що приватні компанії, на відміну від державних, як і належить, виявилися більш гнучкими і вже почали змінювати методи управління. Основними напрямками перетворень у даний період стали практика відбору земельних ділянок, відносини з підрядниками і маркетингові стратегії при продажі готових об'єктів.
Сьогодні багато компаній, усвідомлюючи кризу ринкової ситуації, проводять детальне вивчення пропонованих ділянок з погляду географії, рельєфу, адміністративного району, оточуючих об'єктів, транспортної розв'язки і наявної інфраструктури. Такий підхід дає можливість максимально ефективно використати ресурси і надалі вибудувати маркетингову концепцію реалізації готового об'єкта.
Крім того, менеджмент у кризових умовах змінює ставлення до питань залучення підрядників. Компанії ідуть на компроміс між можливостями своїх підприємств, їхніми економічними інтересами та умовами ринку будівельних робіт. Тобто здійснюється перегляд підрядних торгів і скорочення практики залучення великої кількості підрядників.
"З огляду на кризу на ринку, такий підхід є більш правильним. Простий приклад, що ми завжди наводимо своїм клієнтам: якщо компанія має одночасно більше замовлень, ніж дозволяє її штатний чисельний склад, на об'єктах працюють тимчасово залучені працівники, що приводить до порушення термінів, установлених договорами, низької якості будівельно-монтажних робіт і фінансових втрат організації", - говорить Юлія Плієва.
Переосмисленню також підлягають маркетингові стратегії при продажу готових об'єктів. "Стратегію продажів об'єктів житлової нерухомості ми формуємо ще до початку проектних робіт. До моменту початку реалізації проекту ми вже чітко знаємо, кому, коли, по чому, на яких умовах і з яким рекламним слоганом ми будемо продавати це житло. До термінів здачі об'єкта в експлуатацію, як правило, у нас не залишається жодного вільного (тобто ще не проданого) квадратного метра, причому продажі абсолютно прозорі, і ми надаємо інформацію про хід "заповнення" об'єкта всім нашим інвесторам", - говорить представник девелоперської компанії ЕКСПЕРТ2.
Експерти відзначають, що те, що відбувається сьогодні на українському будівельному ринку, схоже із ситуацією в декількох інших країн СНД - глобальні економічні тренди діють на всіх однаково. Десь - як, наприклад, у Казахстані, "розкручувати" проблеми береться держава - забезпечує фінансову підтримку забудовникам, пільгові кредити населенню. В Україні таких проявів політичної волі від уряду чекати не доводиться.
Тому успішний вихід з кризи як галузі, так й окремих компаній залежить від того, як швидко бізнес зможе перейти на принципово нові моделі стратегічного управління. "Компаніям, насамперед, державним, потрібний ефективний власник та ефективний менеджмент, здатні вибудувати нові стратегії управління. Їхня відсутність істотно сповільнює процеси адаптації господарюючих суб'єктів до досить динамічних ринкових змін, знижує їхні конкурентні позиції, приводить до втрати фінансової стабільності.
Відсутність дієвого механізму стратегічного управління приводить до негативних економічних наслідків у діяльності не тільки самих будівельних підприємств, але й всіх учасників інвестиційно-будівельного циклу", - говорить Юлія Плієва.
За матеріалами: Діло
Поділитися новиною
