22081
Три "Р" та мильна бульбашка на ринку житла
— Нерухомість
Щоб знизити ймовірність повторення кризи на ринку житла, що вдарив по всій світовій економіці, необхідно здобути уроки з нинішньої кризи.
Тепер вже ясно, що американський ринок житла був черговим ринковим міхуром. Але необхідно відповісти на питання, як він утворився, і чому його схлопування виявилося настільки хворобливим.
Оглядач Wall Street Journal Девід Уессел думає, що проблема зводиться до трьох "Р", під якими він має на увазі "ракетників", регуляторів і рейтингові агентства.
Ракетниками він називає мудреців з Wall Street, які винайшли цінні папери, що приблизно розподіляють ризик, але в дійсності створили набагато більш важкий борговий тягар, чим того дозволяв здоровий глузд. Якщо криза заощаджень і позичок 1980-х років була створена у Вашингтоні та була неминучим результатом державного страхування внесків, то нинішня криза - справа рук Wall Street.
Для створення міхура таких розмірів потрібні були також агресивні творці іпотеки, безрозсудні покупці житла та недальновидні інвестори. Але все було б не так погано, якби не паперові фабрики, де окремі низькоякісні позички збирали в стопку й робили з них цінні папери, що з якоїсь причини вважалися більш надійними, чим вихідні позички. Автори цього задуму гадали, що беруть трошки отрути й розчиняють його у великому резервуарі з водою, на ділі ж виявилося, що вони отруїли всю систему водопостачання.
Ризик, як ми тепер знаємо, не розподілився. Він звернувся на банки начебто Citigroup (C) і UBS (UBS). Аналітики відзначають, що ідея розподілу ризиків гарна в теорії, на практиці ж все залежить від того, на кого звертаються ці ризики. Як з'ясувалося, вони потрапили не в сильні руки, які могли б утримати їх протягом періоду нестабільності. А оскільки втримати їх не змогли, власники ризиків лише підсилили нестабільність.
Ціна прострочених боргів, дефолтів та падаючої вартості житла нерідко переходила на структури, яким бракувало фінансової чинності, щоб запобігти бурі. Оскільки вони не могли довго нести цей тягар, вони змушені були продавати цінні папери, пов'язані з іпотекою, на ворожому неліквідному ринку, штовхаючи вниз і без того падаючі ціни
У сучасній капіталістичній системі регулятори забезпечують страховочну сітку, що не дозволяє ринку зіштовхнути економіку з обриву. У випадку з низькоякісною іпотекою регулятори не виконали своє завдання. Втім, питання про те, чи слід було регуляторам обмежувати новації Wall Street, чи могли вони це зробити й чи належні були забороняти угоди між спокушеними дорослими людьми, залишаються відкритими.
Однак регулятори не зуміли захистити недосвідчених споживачів від іпотечних позичок, які ті просто не могли собі дозволити, або не розуміли, на що йдуть. Тепер регуляторам доводиться це виправляти. Крім того, регулятори недооцінили ризики, які беруть на себе банки, і не зупинили кредиторів, які знижують вимоги в прагненні залучити бізнес. Виправити це буде набагато складніше.
Крім усього іншого, регулятори дозволили кредиторам зробити фундаментальну помилку: давати кредити, ґрунтуючись не на доходах та активах позичальника, а на гаданому неминучим росту вартості забезпечення. Іпотеки давали людям, яким було не по кишені вносити платежі, тому що кредитор (або інвестор) виходив з того, що у випадку дефолта житло завжди буде коштувати більше, ніж позичка.
Є ще рейтингові агентства, насамперед Moody's й Standard & Poor's. У квітневій доповіді "Форуму фінансової стабільності" (Financial Stability Forum), що поєднує регуляторів і представників центробанків, йдеться: "Кредитні рейтингові агентства привласнювали високі рейтинги складним структурованим низькоякісним боргам, ґрунтуючись на неадекватних історичних даних й, у деяких випадках, небездоганних моделях".
Пороки рейтингових агентств являють собою суміш конфлікту інтересів, неадекватна система, що класифікувала складні цінні папери за аналогією з корпоративними облігаціями й з оглядкою на минуле, що виявилась особливо марною. Вони були інструментами реалізації. Зараз вони міняють свою бізнес-модель, а контроль зі сторін держави неминуче підсилиться.
Але інвесторів, що покладалися на рейтингові агентства - особливо пенсійні фонди й інші подібні установи, - теж є, у чому дорікнути. Рейтингові фірми стали милицею для інвесторів, що просто не бажають витрачати час і гроші, необхідні, щоб стати розсудливим інвестором, у період, коли низькі процентні ставки позбавили тих, хто прагне до високої прибутковості, від міркувань про високі ступені ризику.
Наталя Хмелик
За матеріалами: K2Kapital
Поділитися новиною
Також за темою
Чотири роки ринку землі: як змінилася ціна гектара
Ціни на житло в Чехії зросли до історичного максимуму
В Україні скоротились темпи будівництва житла, але деякі регіони показали приріст
Від «сталінок» до «панельок»: у якому будинку дешевше купити квартиру у Києві
Вторинний ринок: де зростає попит та ціни на житло
єОселя: українці отримали з початку року пільгових іпотек на суму 8,7 млрд грн
