3072
Мильні бульки (частина III)
— Нерухомість
Елітне житло
Поняття елітності житла істотно залежить від країни і міста, у якому воно знаходиться. Так, у різних країнах світу назвуть елітними різні за параметрами, архітектурі та обробці, місцю розташування будинку та квартири.
Звичайно, основні прийняті характеристики такої категорії житла, як елітна, у світі однакові, але все-таки деякі розходження в класифікації є. Сьогодні поговоримо про Україну.
Як відомо, країни пострадянського простору сьогодні проходять за рік шлях, який Європа долала десятиріччями. Тому й зміст, вкладений у поняття "елітна нерухомість" у нас протягом років змінювався залежно від розвитку ринку нерухомості.
В 90-х вважалися престижними всі новобудови в центрі і прилеглих до нього районах, хоч вони навіть віддалено не нагадували "еліту-клас" у нашому сьогоднішньому розумінні.
Тепер покупці VIP-апартаментів стали більш вимогливішими, і за багатьма параметрамм нинішнє житло вже можна назвати елітним, але все-таки в закордонних країнах більшу частину подібних об'єктів можуть віднести тільки до середнього класу.
Важко бути "елітою"
Для визначення класу житла існують як українські, так і міжнародні стандарти. Відповідно до класифікатора нерухомості, розробленого Українською Будівельною Асоціацією (УБА) і введеного в 2006 році, до елітної нерухомості належать об'єкти двох класів - преміум і де-люкс. На відміну від класів бізнес, економ, а також соціального житла, нерухомість класів преміум і де-люкс дає істотні переваги мешканцям за якостю нерухомості, інфраструктурі, а також сервісу обслуговування.
У сегменті елітної нерухомості столиці представлені переважно житлові комплекси, заявлені як преміум-клас, які розташовані в центрі міста і прилягаючих до нього районах. "Варто відзначити, що квартири класу де-люкс на столичному ринку - рідкість", - говорить Євген Прибіга, директор агентства нерухомості "Велфорт Ріал Істейт".
За даними будівельно-девелоперської компанії "Т.М.М.", на сьогодні в Києві на стадії будівництва знаходяться приблизно 50 житлових комплексів, з яких трохи більше десяти можна віднести до елітного житла за тими параметрам, які розроблені під егідою УБА.
Також параметром елітності є наявність достатнього числа стоянок для автомобілів. Відповідно до класифікатора, на одну квартиру в обох елітних класах повинно бути передбачено два і більше машиномісць.
На практиці даний показник не відповідає цьому критерію. Забудовники в загальній масі порушують й інші умови класифікатора - площі, поверховості будинків, інфраструктури та ін. Так, наприклад, щодо інфраструктури комплексу вважаються припустимими певні розбіжності, обумовлені ситуацією в районі та особливістю ділянки.
"Портрет" елітної квартири
Мало хто усвідомлює, що до класу VIP може бути віднесена далеко не кожна квартира, якою б просторою, комфортабельною та вигідно-розташованою вона не була. Щоб краще розібратися, яку все-таки квартиру можна назвати елітною, фахівці приводять основні критерії подібної нерухомості.
Отже, серед ключових характеристик нерухомості класу де-люкс можна відзначити наступні:
приналежність до першої зони проживання щодо центру міста та обов'язкова віддаленість від промислових зон понад 5 км;
щільність забудови - до 8 тис. кв. м на 1 га;
висотність нерухомості класу де-люкс не повинна перевищувати 7 поверхів, при цьому мінімальна площа проживання на одного мешканця становить 40 кв. м;
максимальна кількість квартир у всьому будинку - до 30;
приналежність до першої зони проживання щодо центру міста та обов'язкова віддаленість від промислових зон понад 5 км;
щільність забудови - до 8 тис. кв. м на 1 га;
висотність нерухомості класу де-люкс не повинна перевищувати 7 поверхів, при цьому мінімальна площа проживання на одного мешканця становить 40 кв. м;
максимальна кількість квартир у всьому будинку - до 30;
У кожній квартирі повинна бути лоджія, тераса та зимовий сад.
Що стосується технології будівництва - це повинне бути монолітно-каркасний будинок, цегельна кладка (керамічна цегла), всі внутрішні перегородки квартири повинні бути виконані винятково з керамічної цегли. В цілому архітектурне вирішення будинку повинне бути ексклюзивним. Обов'язковою умовою є наявність підземного паркінгу - з розрахунку 2-а і більше машиномісць на людину, також повинна бути передбачена гостьова стоянка.
Для апартаментів класу де-люкс важливий соціальний статус сусідів у будинку. А от пішохідна доступність до найближчої станції метро, наявність маршрутних таксі не є визначальним параметром класу. Безумовно, прибудинкова територія повинна бути впорядженою, охоронюваною та огороженою.
Що ж стосується ключових вимог до нерухомості класу преміум - це приналежність до другої зони проживання, при цьому віддаленість від промислових зон більш ніж на 5 км є такою, що рекомендується. Щільність забудови рекомендується до 15 тис. кв. м на 1 га з пішохідною доступністю до найближчої станції метро (не більше 10 хвилин), а також наявність транспортних розв'язок.
Технологія будівництва - монолітно-каркасна; використовується керамічна цегла, зокрема і для внутрішніх перегородок. Будинок повинне бути виконане за індивідуальним проектом. Кількість квартир на поверсі - до 4, у будинку - до 100 квартир, що рекомендується кількість поверхів - до 18. При цьому мінімальна загальна площа на одного мешканця - від 21 кв. м. У квартирі неодмінним є наявність лоджії та балкона. Обов'язковий також критий підземний паркінг з розрахунку не менш двох машиномісць на людину. Прибудинкова територія обладнана та охоронювана.
Серед рекомендованих інфраструктур у мікрорайоні - супермаркет, медустанова, ресторан, кафе, школа та дитячий садок, центри розваги. Так само, як і для класу де-люкс, для житла преміум-класу важливий соціальний статус сусідів.
Експлуатація будинків класів преміум і де-люкс включає прибирання прибудинкової території і усередині будинку, вивезення сміття, полив газонів і клумб, техобслуговування обладнання будинку, озеленення, охорону, аварійний виклик і послуги консьєржа, виконання дрібних ремонтних робіт у квартирі. При цьому для класу де-люкс неодмінною умовою є ландшафтне планування, прибирання квартир, послуги няньки, room-сервіс, догляд за хатніми тваринами та ін.
Обов'язковими характеристиками елітних будинків (незалежно від класу) є висока якість обладнання та інженерії: центральне кондиціювання, система клімат-контролю, автономне тепло- і водопостачання, фільтри води. Всі системи повинні бути новітніми і від відомих фірм-виробників зі світовим ім'ям. Також особлива увага приділяється якості використовуваних матеріалів.
Ще одним з факторів приналежності до класу VIP є метраж квартири. "Однокімнатна квартира не може претендувати на VIP, у якому б районі вона не знаходилась. Навіть двокімнатні з натяжкою можна назвати VIP тільки за умови, що квартира розташована в історичному центрі, у будинку, що є культурною та історичною цінністю. У новобудовах же квартира VIP-класу повинна бути не менше 120 кв. м і висотою стелі не менш 3 м".
Далі поговоримо про це детальніше, але в іншому ракурсі.
Неправда про елітне житло!
Елітність житла визначається забудовниками не за рівнем комфортності, а за прибутками, які вони одержать від його продажу. Сьогодні прайси столичних забудовників майорять пропозиціями нібито елітних новобудов.
Практично всі експерти сходяться на думці, що активно проголошуване в столиці елітним висотне будівництво, у тому числі й на престижному Печерську, апріорі не може бути віднесене до високих класів житла. У будинках класу "преміум" не повинно бути вище 20 поверхів, а "де люкс" - десяти. Все, що вище, - винятково класи "бізнес" і "економ", навіть якщо забудови розташовані на Хрещатику та Печерську".
Також, за словами експерта, не можуть бути віднесені до розряду елітні і усілякі комплекси на окраїнах міста (Борщагівскі Липки, Троєщинські Липки і т.п.). "Найменування об'єктів на окраїнах міста за аналогією з Печерськими Липками - це не більш ніж бажання виділити свої об'єкти в непрестижних районах", - пояснюють аналітики.
Опираючись на дану офіційну класифікацію та розглядаючи структуру сьогоднішньої пропозиції на столичному ринку новобудов, як найпристижнішого у світі і дорого житла класу "де люкс" у столиці взагалі немає. А до преміум-класу в Києві на даний момент можна віднести не більше 5% загальної кількості нового житла (як споруджуваного, так і вже побудованого).
Для об'єкта бізнес-класу кількість квартир на поверсі обмежена вісьма, а мінімальна площа на одного мешканця повинна становити 21-40 кв.м. Прибудинкова територія - охоронювана. Поблизу будинку обов'язкова наявність розвитий інфраструктури. Для об'єктів економ-класу норми більше лояльні, але на відміну від соціального житла і до нього пред'являється низка особливих вимог: віддаленість від метро в межах 10-20 хвилин ходи, загальна площа на одну людину - не менше 21 кв. м. За даними компанії, із всіх столичних об'єктів 60% належить саме до економкласу і лише 35% - до класу "бізнес".
Прибуток вирішує все...
Однак більшість забудовників, щоб залучити покупців, у рекламі своїх об'єктів не скупляться на характеристики "елітний", "престижний", "ексклюзивний".
Масштабна кампанія з присвоєння новобудові титулу "елітна" автоматично підвищує її вартість у кілька разів. Саме тому практично все нове столичне житло, яке має великі площі і мало-мальськи нестандартне планування, сьогодні позиціонується як елітне.
Простіше кажучи, клас будованого житла в столиці визначається забудовниками не за рівнем його комфортності, а за рівнем прибутку, які вони бажають одержати. І таку ситуацію спровокували самі законодавці, ніякі нормативні і законодавчі акти сьогодні не регулюють рекламні кампанії девелоперів і не зобов'язують їх вказувати реальний клас житла відповідно до класифікації.
Будівельні норми і правила - єдиний документ, що передбачає сегментацію житла на комерційне та соціальне. Однак такого розподілу недостатньо для об'єктивної оцінки сучасних квартир. Будувати елітне житло, так само як бізнес- і торгові центри класу "А", набагато складніше, ніж зводити нерухомість економ-класу.
Це позв'язано як із практичною відсутністю земельних ділянок у центральній частині столиці, так і із проблемами із створення архітектурного проекту, із чітко витриманими високотехнологічними, інженерними та технічними концепціями, які повинні відповідати останнім будівельним і дизайнерським модифікаціям. Терміни розробки, введення в експлуатацію і реалізації проекту еліт-класу теж більш тривалі, ніж бюджетних проектів, оскільки крім будівництва будинку необхідно облагородити прилягаючу територію і налагодити систему управління клубним будинком.
Забудовникам шкода витрачатися...
Позиціонування більшості столичних новобудов як елітного житла, на думку експертів, зовсім не виключає безлічі недоробок на етапі здачі в експлуатацію. Навіть ті будинки, де вартість квадратного метра досягає $3-6 тис. і які можуть бути віднесені до класу "бізнес", за свідоцтвами експертів, здаються з дірками в стінах, неякісно прокладеною проведенням і системою звукоізоляції, яка не витримує ніякої критики, все це - наслідки панування одного продавця у столиці, коли беззастережно розкуповувалися всі об'єкти без винятку. У підсумку забудовник навіть дорогого житла давно вже зневажає питаннями якості, та й законодавчо вони ніяк не регулюються - як правило, забудовник зобов'язується передати інвестору квартиру з мінімальною обробкою, про якість навіть не сказано і слова - претензій пред'явити ні до кого.
Експерти стверджують, що необхідно як мінімум рік застою або падіння ринку, щоб між розпещеними увагою покупців столичними забудовниками з'явилася конкуренція.
Це змусить останніх підписувати спеціальні доповнення до договорів з інвесторами, у яких буде чітко вказуватися, у якому якісному виконанні одержить клієнт свою квартиру. Також почнуть створюватися спеціальні служби, які будуть приймати квартири в будівельників, стежити за усуненням недоробок і здавати квартири інвесторові.
Не розмінюються на дріб'язок...
Гонитва за елітним статусом і відсутність конкуренції на ринку, за словами експертів, провокує ще одну глобальну для споживача проблему - відсутність по-справжньому економічних квартир: однокімнатних площею 30-40 кв. м, двокімнатних - 50-60кв. м і трикімнатних - 70-80 кв. м. Але ж на це житло існує найбільший попит, але будівництво такого житла попросту невигідно будівельникам. Будинки з малогабаритними квартирами рідко можуть вийти висотними - це обмежують містобудівні норми, які передбачають щільність населення на гектар землі.
Тобто якщо забудовник зводить 20-поверховий будинок із трьома квартирами на поверсі, у такому будинку планується проживання, наприклад, тисячі чоловік, якщо будується будинок з дев'ятьома квартирами на поверсі, автоматично в такій 20-поверхівці планується проживання 3 тис. чоловік, а це вже обмежується діючими нормами. Крім того, будинок з більшою кількістю квартир вимагає могутніших систем водопостачання, каналізації, сміттєпроводу і т.п. Все це додаткові значні витрати, на які наші забудовники йти не бажають - у них і так купують квартири тої площі, яку їм вигідно будувати.
Втім, справжня причина будівництва великих і малокомфортних квартир в іншому. Поки у будівельників будуть повністю викуповувати житло великих габаритів, вони навряд чи перейдуть на дійсно економічні проекти.
Де і за якою ціною
Найпрестижнішим місцем у Києві як і раніше залишається історичний центр міста, Печерський і Шевченківський райони. Елітний статус також приписують житлу, розташованому на вулицях Десятинній, Грушевського та Володимирській. Елітним у столиці вважається й район Липки завдяки близькому розташуванню до центру, а також Верхній Печерськ і частина Подолу.
Підсумки і прогнози
Сьогодні все ще найбільш затребуваним ринком є житло економ-класу, але в міру відсутності достатньої його пропозиції, у Києві користуються попитом і дорогі квартири.
Що стосується регіонів, то в цілому і Україні частка елітного сегмента нерухомості ще нижча. Фактично регіональні забудовники не працюють повноцінно в цих класах, а великі девелопери національного масштабу, як правило, відносно недавно почали реалізовувати масштабні регіональні програми.
Ринок елітної нерухомості в столиці України, на думку експертів, займає не більше 5% загального сегмента. Він найменш підданий кризам, з якими періодично зіштовхуються ринок нерухомості в цілому. Чим вище ціновий сегмент, тим краще він захищений від коливань.
Джерело:
ТупУм
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
