1908
Три в одному
— Нерухомість
Щоб добре заробляти на перепродажі нерухомості, брокерські послуги варто доповнити юридичним супроводом і страхуванням угоди.
Винагорода ріелтора в середньому становить 5% від вартості нерухомості. Якщо кожний з учасників угоди залучає посередника, комісійні вони ділять навпіл. Переважна більшість покупців і продавців готові платити ці гроші, але натомість хочуть одержати якісні послуги - оперативний підбір варіантів, повний пакет необхідних документів і гарантії безпеки угоди. Ці вимоги здійсненні лише в тому випадку, коли в підготовці та укладанні договору купівлі-продажу беруть участь брокер, юрист і страхова компанія.
Посередника - до відповіді
За даними страхової компанії "Інкомстрах", щорічно в Україні визнаються недійсними близько 10% всіх угод купівлі-продажу нерухомого майна. Випадків, коли покупцеві була повернута вся витрачена на квартиру та оплату послуг посередника сума, - одиниці.
Законодавство передбачає повернення винагороди ріелтора або юриста, що супроводжував угоду, якщо шахрайство стало можливим через їхній недогляд. Але у випадку позбавлення клієнта права власності посередник не зобов'язаний відшкодовувати вартість придбаного об'єкта.
Юридична фірма "Ільяшев і Партнери" надала Контрактам копію позову до великого агентства нерухомості. Брокери агентства порекомендували двом клієнтам придбати квартиру на первинному ринку. Будівельна компанія, з якою був укладений інвестиційний договір, зникла в невідомому напрямку із грішми інвесторів, так і не добудувавши будинок.
У позовній заяві потерпілі вимагають від відповідача, за посередництвом якого вони вкладали гроші в будівництво, близько 600 тис. грн (сума сплачена як пайова участь у будівництві, оплата послуг відповідача та відшкодування морального збитку). Брокерів звинувачують у неякісному виконанні посередницьких послуг (ч. 1 ст. 906 Цивільного кодексу "Відповідальність за порушення договору про надання послуг"). Якщо провина агентства буде доведена, юристам, можливо, удасться домогтися відшкодування повної вартості квартир на підставі Закону про захист прав споживачів (частина 3 ст. 10).
Поки справа вирішується не на користь обдурених клієнтів і ймовірність повернення грошей мізерно мала. Спочатку один з райсудів своїм визначенням заарештував рахунки агентства, але Апеляційний суд Києва на початку року зняв арешт із рахунків ріелторської компанії. У самому ж агентстві нерухомості вважають, що позови пред'явлені не за адресою: "Ми не повинні відповідати за дії третіх осіб".
Чому безвідповідальні
З 2004 року в Державному реєстрі угод зберігається інформація про всі угоди з нерухомим майном. Існують також Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Спадкоємний реєстр, Реєстр прав власності на нерухоме майно та Держреєстр іпотек. Вся наявна в цих реєстрах інформація доступна тільки власникові нерухомості. Посередник офіційно не може одержати доступ до такої інформації, що фактично знімає з нього відповідальність за угоду. За законом відповідальність несе нотаріус, що перед засвідченням угоди робить запити в реєстри.
Але і з нього стягнути збиток не вийде. Відповідальність настає у випадку здійснення нотаріальної дії, що суперечить законодавству, а це порушення, як правило, відсутнє. "Квартира, продавана за дорученням, буде фігурувати в Державному реєстрі угод.
Нотаріус туди загляне і вирішить, що все в порядку. Але звідки він може знати, чи живий на той момент довіритель. У випадку його смерті доручення втрачає силу, і угода вважається недійсною", - наводить приклад гендиректор бюро нерухомості "Логутенко і Партнери" Сергій Логутенко.
Опитані Контрактами юристи та ріелтори не надають офіційних гарантій відшкодування збитку, тому що найчастіше ймовірність розірвання угоди висока. При цьому і юристи, і ріелтори в роботі з потенційними клієнтами роблять ставку на "перевірку чистоти об'єкта, що купує,". Це одна з основних помилок посередників.
З одного боку, подібна перевірка - якщо вона виконана якісно - дозволяє зменшити ризики, відговоривши клієнта від придбання відверто проблемного об'єкта. З іншого боку - українське законодавство не дозволяє гарантувати відсутність судового оскаржування угоди або права власності. У підсумку клієнт, що сплатив посередникові 5% комісійних, у тому числі за "перевірку чистоти", фактично оплачує незроблені послуги.
Ріелтори
Нечітке уявлення про обов'язки ріелтора, відсутність прайсів по кожній надаваній послузі, що поєднується із чималими комісійними, породило певну недовіру до цієї професії. Денис Сєдаков, голова Комітету з питань етики та стандартів Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, пояснив Контрактам, за що платить клієнт: "У послугу агента входять інформаційний супровід (пошук і підбір об'єкта); підготовка до угоди, збір і перевірка законності документів, допомога в оформленні кредиту; консультативна допомога при страхуванні нерухомого майна від фінансових ризиків. Всі ці пункти повинні бути прописані в договорі".
Повний супровід угоди, коли на підставі виписаного доручення ріелтор самостійно збирає всі необхідні документи, в Україні не популярний. Клієнти бояться довіряти документи стороннім людям. Найбільш затребувана послуга - підбір варіантів - за словами самих ріелторів, не повинна коштувати більше 2%.
Юристи
За словами Євгена Шмарова, управляючого партнера юридичної компанії "Шмаров і Партнери", юридичний супровід угоди містить у собі перевірку прав на розпорядження майном особи, що продає квартиру; перевірку законності придбання квартири продавцем; розробку тексту договору купівлі-продажу; консультації сторін відносно документів, необхідних для угоди; узгодження тексту, часу та місця підписання договору з нотаріусом.
Юрист не представляє інтереси двох сторін. Він робить все, щоб угода була юридично бездоганною. "Юрист зацікавлений у тому, щоб інтереси клієнта не були порушені, попереджає про ризики та іноді відговорює клієнта від укладання договору", - пояснює Максим Копейчиков, партнер юридичної фірми "Ільяшев і Партнери".
Правда, поки юридичними послугами в проведенні операцій з нерухомістю користуються переважно іноземці.
Вартість послуг юриста погодинна. Година роботи фахівця оцінюється в суму від 50 до 250 дол. Іноді юридичні фірми працюють за фіксованою ставкою - 0,5% від вартості квартири. У середньому супровід угоди (купується квартира без "довгої історії", збором всіх документів займається клієнт) коштує 1000 дол. Організація передачі грошей, збір юристом довідок і виписок з ЖЕКу і БТІ, реєстрація права власності, консультаційні послуги зі страхування обійдуться від 2000 дол.
Ідеальна угода
Як говорив Остап Бендер, повну гарантію може дати тільки страховий поліс. В Україні угоду з нерухомістю можна застрахувати від фінансових ризиків і можливої втрати прав власності (якщо право буде оскаржуватися в суді) - здійснити так зване титульне страхування. Якщо угода буде визнана недійсною, то страхова компанія повинна буде повернути суму, що дорівнює вартості квартири, зазначену в договорі купівлі-продажу.
При укладанні іпотечного договору фінансові установи зобов'язують застрахувати нерухомість від фінансових ризиків. Якщо квартира купується за власні, а не кредитні кошти, то страхування угоди - справа добровільна.
Високі ризики змушують страхові компанії встановлювати солідні страхові внески - від 0,3% до 3% на рік від вартості нерухомості. Ставка залежить від обсягу страхованих ризиків. Наприклад, якщо у квартирі прописані неповнолітні діти або хтось із власників недавно помер, то розмір страхового внеску збільшиться до 3%. Якщо квартира раніше не продавалася, не передавалася в спадщину, у ній завжди був прописаний один холостяк, що не має дітей, то внесок складе 0,3%.
За словами Костянтина Ільницького, заступника директора департаменту майнового страхування УІСК "Інвестсервіс", перед укладанням договору страхування компанія зазвичай запитує документи продавця нерухомості - його ідентифікаційний код і копію паспорта, після чого проводить своє розслідування і визначає величину страхових виплат і розмір страхового внеску. Якщо ризик заперечування прав на нерухомість невиправдано високий, компанія відмовляє покупцеві в страхуванні.
У договорі також вказується реальна вартість нерухомості, позначені можливі ризики втрати права власності (наприклад, можливість заперечування майнових прав третьою стороною в судовому порядку або шахрайські дії з боку продавця), розмір франшизи (звичайно 5% вартості нерухомості). За словами Ільницького, страхова компанія не відшкодовує збиток, якщо право власності було змінено державою. Наприклад, примусове відселення із кварталу, що підлягає знесенню, або визнання державою угоди недійсною, якщо квартира була куплена в будинку, що вважається пам'яткою культури.
Скільки коштує продати в столиці
Необхідні платежі при продажі однокімнатної квартири площею 30 кв. м вартістю 80 тис. дол.:
1. Довідка-характеристика із БТІ - від 77,25 грн.
2. Довідка про відсутність заборони - 35-50 грн.
3. Виписка з Держреєстру податкових застав - 17 грн.
4. Виписка з Реєстру угод Мін'юсту при оформленні в приватних нотаріусів - 30-50 грн.
5. Держмито (1% відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 23 квітня 1993 року № 7-93 "Про держмито") - 4000 грн (800 дол.).
6. Збір у Пенсійний фонд (1% за Законом про збір у ПФ № 967-XIV від 15 липня 1999 року) - 4000 грн (800 дол.).
7. Реєстрація в БТІ - від 35 грн.
8. Податок з доходів від продажу нерухомості фізособами не стягується, якщо площа нерухомості менша 100 кв. м (якщо більше - 1% від оцінної вартості "зайвих квадратів" при першому продажі).
Разом: від 1638 дол.
За даними АН C.I.T.
Ризики покупця
Найпоширеніші причини визнання угоди недійсною:
1. Поява неврахованих спадкоємців.
2. Поява осіб, що перебували в місцях позбавлення волі.
3. Підробка документів.
4. Продаж за дорученням у випадку смерті власника житла.
5. Порушення правил приватизації.
1. Поява неврахованих спадкоємців.
2. Поява осіб, що перебували в місцях позбавлення волі.
3. Підробка документів.
4. Продаж за дорученням у випадку смерті власника житла.
5. Порушення правил приватизації.
Надія Гончарук
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
