4242
Нерухомість-2008: зниження цін не буде
— Нерухомість
На українському ринку нерухомості спостерігаються різнонаправлені тенденції
З одного боку, його підігрівають банки з їх привабливими іпотечними програмами (з мінімальним авансовим внеском), з іншої, ціни на ринку постійно ростуть через спекулятивні фактори та об'єктивне збільшення вартості будматеріалів і будівельно-монтажних робіт. Тому, незважаючи на очікування і прогнози щодо можливого зниження цін на київську нерухомість, в 2007 році цього не відбулося.
Ще в середині 2007 року оператори ринку нерухомості відзначали, що через нестабільну політичну ситуацію кількість угод скоротилося. Продавці, очікуючи високу інфляцію, підвищували ціни на житло, а покупці - їх зниження. На ринку почалася стагнація і тільки восени, як відзначають оператори, ділова активність незначно відновила, що підтверджується і динамікою ціни протягом року.
Ціни динамічно росли з початку року до квітня, а коли вийшов указ Президента про розпуск парламенту, то до кінця передвиборної гонки ціни в основному знижувалися. Після оприлюднення результатів дострокових виборів до ВР ціни знову плавно пішли нагору.
Виконавчий директор групи компаній "Планета Оболонь" Олексій Котенко відзначає, що "в Україні політичні кризи відбуваються регулярно. Досвід минулих років показує, що істотно вони не впливають на ринок нерухомості. Але коли ситуація непередбачена, то це, звичайно, позначається на настрої учасників ринку і змушує їх відкласти вирішення питання до повної ясності".
За даними агентства нерухомості "Планета Оболонь", середні ціни на квартири в Києві в 2007 році зросли на однокімнатні квартири - на 11%, двокімнатні - на 12,5%, трикімнатні - на 16%.
Фактори збільшення вартості нерухомості
Підвищення ціни на газ для промислових підприємствам до $270-280 за тис. куб. м. неминуче призведе до росту вартості будматеріалів, зокрема цементу, собівартість якого на 50% залежить від ціни на газ. Крім того, до підвищення вартості своєї продукції готуються й вітчизняні виробники. Наприклад, група "Метінвест" Рината Ахметова повідомила про намір збільшити відпускні ціни на 22-25%. Прогнозоване збільшення вартості нафтопродуктів також опосередковано вплине на зростання вартості як будматеріалів, так і будівельно-монтажних робіт.
Щорічне зростання цін на будматеріали в Україні становить приблизно 15-20%. Так, в 2005 р. подорожчання склало близько 15%, в 2006 - 20-25%, а за 2007 р. котирування вже встигли зрости на 15-20%. При цьому найбільш відчутним було зростання цін на метал, цемент, цеглу.
За даними Держкомстату, вартість будівельно-монтажних робіт у січні-жовтні 2007 року в порівнянні з аналогічним періодом минулого року збільшилася на 22,7% (в 2006 р. - 23,5%). При тому, що обсяг виконаних будівельних робіт за січень-листопад 2007 року збільшився на 14,7%.
Окремі компанії-забудовники вже цілеспрямовано оголошують зростання цін на свої об'єкти нерухомості виходячи із прогнозів підвищення вартості будматеріалів і т.д. У цьому випадку вони тільки перестраховуються, не знаючи, яким реально буде підвищення цін на складові будівництва.
Проблему могло б вирішити істотно збільшення введення в експлуатацію житла (в 2006 році зростання в Україні склало 10,4% до 8,6 млн. кв. м.), але у зв'язку із проблемою з виділенням київської землі (як регулятивними обмеженнями, так і пов'язаної з недостачею земельних ділянок), високим рівнем корупції, високою вартістю робочої сили і т.д. столичні забудовники переорієнтуються на пригороди Києва та інші регіони, де вони будуть мати менше організаційних і регулятивних проблем, і практично не спостерігається випадків блокування буд майданчиків місцевими жителями.
Крім того, негативно на мотивацію столичних забудовників можуть вплинути наміри київської влади в середньому в 3 рази посилити нормативи участі на паях інвесторів у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста, а також норми з виділення соціального житла в новобудовах на користь міста.
У цей час у Києві через недостачу і нецільове використання коштів забудовниками заморожена робота на більш ніж 10-ти об'єктах, які будувалися за кошти приватних інвесторів. За оцінками експертів, у наступному році кількість скандальних і проблемних будівництв може тільки збільшитися. Це, не в останню чергу, може стати причиною кризи на ринку первинної нерухомості столиці через підрив довіри інвесторів.
Експерти будівельного ринку оцінюють корупційну складову у вартості 1 кв. м житла на рівні 30%. У цю суму входить "мотивація" чиновників за землевідведення, більш швидку видачу дозвільної документації, робота з регулювальними органами і т.д. У цьому зв'язку жорсткість боротьби з корупцією може якщо не знизити, то, принаймні, стабілізувати динаміку цін на київському ринку нерухомості.
Крім того, забудовники припускають, що на підвищення цін вплине заплановане підвищення зарплат у галузі, що може скласти 20%.
Прогноз на 2008 рік
Аналітики та оператори ринку на наступний рік в один голос прогнозують подальше збільшення цін. При цьому ніхто не сумнівається, що нерухомість у Києві значною мірою переоцінена, і не тільки зрівнялася з аналогічними показниками в європейських столицях, але й перегнала більшість із них.
Питання полягає тільки в оцінці динаміки росту. Холдинг "Київмісьбуд" заявив про наміри вже на початку наступного року на 10% підняти ціни на новобудови, і дане підвищення може стати не єдиним в 2008 році. Загальне збільшення вартості нерухомості в 2008 році в "Київміськбуді" оцінюють на рівні 30%. Інші оператори ринку оцінюють зростпання вартості житла на рівні 15-25% за рік. При цьому обсяг пропозиції на первинному ринку столиці істотно не зросте, і більша частина попиту та пропозиції віднесеться на вторинний ринок.
З урахуванням того, що окремі банки (наприклад, "Райффайзен Банк Аваль") підвищили ставки з іпотечних кредитів, то фактор споживчого попиту на житло через механізм кредитування трохи ослабне. В умовах зниження реальних доходів населення і високих інфляційних очікувань при сформованому рівні цін на нерухомість, менше 10% населення можуть дозволити собі купити житло. Тобто мінімум цей фактор не буде істотно підігрівати ринок, і співвідношення попит-пропозиція буде збалансованим. Основним фактором росту цін аналітики все-таки вважають незадоволений попит.
За оцінками аналітиків, первинна нерухомість буде рости швидше, ніж вторинна. Поводження цін на вторинному ринку багато в чому визначаться стабільним обсягом пропозиції. Більш того, за окремими оцінками, вартість економ-житла в 2008 році в Києві може навіть знизитися на 25% до $2 тис. за кв.м. Тобто тепер буде дорожчати не все житло, а тільки якісне.
Ослаблення долара і зміцнення євро призводить до того, що, незважаючи на фіксацію цін у доларах, покупці все частіше як додаткові умови висувають вимогу зробити розрахунок у євро. Поки це лише окремі випадки, але тенденція досить помітні.
В цілому, варто розуміти, що в таких умовах істотно знизити ціни на ринку може тільки світовий економічний колапс. Ціна на нерухомість в Україні влітку знижувалася зовсім не під впливом американської іпотечної кризи (хоча ціни на нерухомість у Великобританії пішли до низу), а під тиском внутрішньополітичних факторів і традиційного літного зниження ділової активності. Тому очікувати падіння цін на нерухомість у таких, щодо спокійних умовах не варто. У цьому ключі, покупцям варто готуватися до подальшого поступового росту цін, і не тішити себе незбутніми ілюзіями.
Юрій Григоренко
За матеріалами: Glavred.info
Поділитися новиною
