2307
Квартирна пауза
— Нерухомість
Головна тенденція вторинного ринку нерухомості в 2007-му - падіння попиту. Навіть за оцінками ріелторів, що схильні перебільшувати кількість покупців, реальних угод поменшало на 20-50%.
"За підсумками року продаж може бути вдвічі нижчим, ніж у 2006-му", - каже начальник аналітичного відділу компанії Pro-consulting Олександр Соколов. Точної статистики про зареєстровані договори купівлі-продажу житла Міністерство юстиції не має. За неофіційними даними, в 2006-му на вторинному ринку України було продано 140 тис. квартир. У 2007-му цей показник становитиме 70 тис.
Падіння попиту на квадратні метри є закономірним. Впродовж 2005-2006-го житло в українських містах щороку дорожчало в середньому на 40-60%. У 2006-му ціни на вторинному ринку Києва зросли на рекордні для столиці 67% - восени минулого року попит на квартири був максимальним.
Ціни на житло значно випередили фінансові можливості українців і цілком вичерпали платоспроможний попит. Сьогоднішня вартість квартир економічно необгрунтована, - житло, що подорожчало, купуються неохоче. За оцінками керівника інформаційно-аналітичного відділу групи компаній "Планета Оболонь" Володимира Коломейка, за підсумками цього року ціни на вторинному ринку нерухомості Києва зростуть лише на 13-15%, що співпадає з рівнем інфляцією-2007.
Зростання закінчено
"Якщо торік на вторинний ринок припадало близько 40% сумарного обороту українського ринку нерухомості, то в 2007-му - щонайбільше 20%. Цьогоріч люди купували землю і квартири в новобудовах", - констатує віце-президент Асоціації ріелторів України Сергій Злидень.
На початку 2007-го деякі банкіри прогнозували зниження вартості вторинної нерухомості в столиці щонайменше на 20%. Прогноз не виправдався, однак падіння цін у деякі місяці все ж таки простежувалося. До кінця літа київські хрущівки подешевшали на 5-10%, а ціни на більш нове житло на вторинному ринку не змінювалися впродовж першого півріччя. І тільки восени вартість старого житла зросла на 3-5% - з другої половини вересня, за словами ріелторів, збільшилася кількість перегляду і купівлі квартир. "Покупці пожвавішали, - каже Володимир Коломейко, - але сплеском активності це не назвеш".
Листопад, за спостереженнями ріелторів, - найактивніший місяць на ринку нерухомості. Але цьогоріч в останній місяць осені попит був таким самим, як і в жовтні, при цьому пропозиція на вторинному ринку перевищувала попит.
"Тепер потенційні покупці довго придивляються і не квапляться купувати житло", - ділиться спостереженнями директор агенції нерухомості "Оптимум Плюс" Юрій Базелинський. Схоже, більшість людей, які мали намір придбати квартиру за будь-яку ціну, вже зробили це.
Восени цього року продавці квартир теж не виявляли активності - пропозиція зросла лише на 10-20%. Ріелтори зазначають, що поступово збільшується термін між придбанням та продажем житла. Переважно люди купують квартири для поліпшення своїх житлових умов - продають старі, щоб придбати новіші. "Зводиться чимало якісного житла. До того ж великі будівельні компанії знову працюють у сегменті соціальної нерухомості", - каже Сергій Злидень.
Продати непотрібне
Єдиний фактор, який не дозволяє цінам відкотитися назад, - низька забезпеченість українців житлом. Щоб вирішити квартирне питання, у найближчі 10 років забудовники щороку повинні зводити 45 млн кв. м, тобто в середньому 1 кв. м на одного мешканця країни, впевнений Юрій Базелинський. Для порівняння: в 2007-му в Україні буде введено в експлуатацію лише близько 8-10 млн кв. м житла. Потенційний попит тільки столичного ринку нерухомості ріелтори оцінюють у 7 млн квадратів. До кінця року в столиці встигнуть збудувати 1,1 млн кв. м. "У найближчі 2-3 роки різкого стрибка будівництва не передбачається. За таких темпів попит на вторинне житло лишатиметься стабільно високим", - вважає Юрій Базелинський.
Утім, платоспроможний попит на житло в сотні разів менший за потенційний. Один зі столичних забудовників на умовах анонімності оцінив платоспроможний попит на нове житло у Києві лише в 700 тис. кв. м на рік: "Дефіцит, звісно, є - за середньоєвропейської норми в 30-40 кв. м житлової площі на одного українця припадає щонайменше 22 м. Але за ціною $2,5 тис. за кв. м у столиці за рік можна продати не більш ніж 8-9 тис. нових квартир. Якщо вважати, що покращення житлових умов потребують близько 1,3 млн київських родин, платоспроможний попит не перевищує одного відсотка".
На падінні реального попиту позначився і відхід із вторинного ринку спекулянтів. За спостереженнями ріелторів, у 2007- му порівняно з минулим роком у двічі-втричі поменшало спекулятивних покупок. Восени кількість інвесторів, які купують квартири для перепродажу, зменшилася до 5-7%. Сергій Злидень вважає, що відхід спекулянтів з ринку - результат підвищення ставки податку з доходів фізичних осіб, отриманих від продажу нерухомості, з 13 до 15%. Хоча більш логічним є інше пояснення: істотно знизилася прибутковість операцій на вторинному ринку житла - інвесторів не приваблює дохідність у 10-20% річних на тлі "земельних" 50-100%. 4-5 тис. спекулятивних покупок вторинного житла в 2007-му ріелтори пояснюють тим, що багато співвітчизників, які мають вільні гроші, за звичкою вкладають їх у нерухомість, розглядаючи житло як своєрідний пенсійний фонд. У столиці кількість квартир, придбаних цьогоріч "не для життя", фахівці оцінюють у 2-2,5 тис.
Відштовхуючись від цієї цифри, чимало аналітиків вважають, що найближчим часом обвал столичному ринку нерухомості, ймовірно, не загрожує - більшість власників квартир не будуть продавати квартири, якщо намітиться тенденція до зниження цін. Крім того, дотепер повільно розвивається іпотека.
У західних країнах паніка серед власників придбаного в кредит житла - основна причина масштабного падіння цін. Якщо нерухомість дешевшає на 20-25%, більшість власників закладеного житла відмовляється від виплат за кредитом. Але в Україні частка позичальників серед власників квартир невелика, а умови видачі іпотечних кредитів досить жорсткі. Щоправда, банки щороку знижують відсоткові ставки. Директор департаменту роздрібного бізнесу банку "Хрещатик" Марина Нестеровська наводить як приклад ефективну ставку за іпотечним кредитом Хрещатика у гривнях: 18% у 2006 році, 15% у 2007-му. Попередній план на 2008-й - близько 14%. Втім, за нинішнього рівня цін на нерухомість таке зменшення відсотків не стимулюватиме активності потенційних покупців.
До того ж зниження ставок - ще не тенденція. Деякі банки, навпаки, підвищують ставки. У середині листопада Райффайзен Банк Аваль заявив про збільшення відсотків за іпотечними кредитами у гривнях з 12,95 до 15,5%. З 5 грудня підвищив ставку на кредитні кошти в національній валюті і Укрсоцбанк - з 13,5 до 14%. Експерти пов’язують подорожчання іпотечних кредитів з високим рівнем інфляції в 2007 році і новими правилами Нацбанку щодо обов’язкових резервів банків у доларах США. Саме останнім фактом пояснює підвищення ставки за доларовими іпотечними кредитами заступник голови правління АКБ "Укрсоцбанк" Ірина Князєва.
За прогнозами банкірів, наступного року обсяг виданих іпотечних кредитів не перевищить показники 2007-го, ставки залишаться на нинішньому рівні. "В 2008-му ефективна ставка банків дорівнюватиме 12,5-13% у доларах США та 14,5% - у національній валюті", - вважає Ірина Князєва. В 2008-му банки відчуватимуть брак клієнтів з іпотечного кредитування через підвищення ставок за іпотекою - наслідок світової фінансової кризи. Зовнішні позики для українських банків продовжують дорожчати. За даними Bloomberg, 29 листопада було зафіксовано рекордне за десять років зростання ставки LIBOR за кредитами на місяць у євро і доларах США: відповідно до 4,81% (+64 базисні пункти) і 5,23% (+40).
Більшість фахівців з нерухомості впевнені: якщо економічна і політична ситуація не зміниться, як і умови іпотечних програм більшості банків, ціни на вторинне житло в 2007 році зростуть максимум на 10-15%. "Імовірно, 2008 рік і за обсягом ринку нерухомості, і за темпами зростання буде аналогічним 2007-му, - впевнений Юрій Базелинський. - Хоча не виключено, дасться взнаки відкладений попит: у 2007 році багато потенційних покупців очікували падіння цін, якого не відбулося. Проте якщо вартість квартир і зростатиме, то темпи порівнюватимуться з розмірами інфляції. Загалом за підсумками наступного року вартість житла підвищиться щонайменше на 10-20%".
- Кількість платоспроможних покупців не перевищує 1% населення
- Кількість угод купівлі-продажу зменшилася вдвічі
Більшість квартир у Києві продаються за ціною, нижчою від заявленої
- Світова фінансова криза спричинила подорожчання кредитних коштів для банків. Погіршуються умови іпотечного кредитування
Олена Середа
За матеріалами: Контракти
Поділитися новиною
