1347
Столична нерухомість: квартир багато, а купувати нема що
— Нерухомість
2007 рік "відзначився", ставши по-своєму знаковим як для столичної нерухомості - її просто поглинула криза продажів, так і для регіональної - вона різко піднялася в ціні.
Але, як це не парадоксально, в 2007-му столичний ринок нерухомості практично не відреагував на дострокові вибори парламенту. Зате експерти відзначили деякий вплив іпотечної кризи в США і зниження цін на житло в Москві - це відбувалося влітку цього року. Після чого і в Києві заговорили про наближення схожого моменту. Однак і такий чутливий ринок пристосувався до політичних катаклізмів?
Тенденції
Директор компанії "Власний Дім" (керуючий ФФС, яка входить до складу групи компаній "Фінком"), директор фінансового департаменту Асоціації фінансових компаній-керівників ФФС Дмитро Кравченко відзначає, що, на жаль, в Україні політичні кризи відбуваються періодично, але ринок нерухомості вже звик функціонувати без бурхливої реакції на політичну ситуацію.
"Досвід минулих років показує, що політика істотно не впливає на ціни нерухомості в Києві. І в наш час ринок нерухомості розвивається за всіма законами економіки" - говорить Кравченко.
І дійсно, все, на перший погляд, саме так і відбувається. Після виборів ринок, можна навіть сказати, з наснагою ввійшов у діловий сезон: ціни виражено пішли на збільшення, але... Та ба! На ринку стали з'являтися нетипові для осіннього періоду симптоми:
кількість угод помітно скоротилася;
якщо розглядати історію окремих квартир в базі даних, то можна було помітити поступове зниження вартості квартири після її першої заявки в базі;
банки відчули нестачу клієнтів на послуги іпотечного кредитування;
потенційні покупці квартир як і раніше не квапляться, поводяться в'яло, процес підбору квартири збільшився в кілька разів.
якщо розглядати історію окремих квартир в базі даних, то можна було помітити поступове зниження вартості квартири після її першої заявки в базі;
банки відчули нестачу клієнтів на послуги іпотечного кредитування;
потенційні покупці квартир як і раніше не квапляться, поводяться в'яло, процес підбору квартири збільшився в кілька разів.
Навіть старожили ринку ріелтерських послуг стали говорити, що такого застою на ринку ще не було.
Очікування на діловий сезон не виправдалися? Але ж дійсно, звичною для осіннього сезону завжди була активізація продажів і, відповідно, підвищення ціни на житло. Причому сьогодні говорити про насичення ринку житла навряд чи варто, однак парадокс у тому, що забудовники змістили акценти. Найпопулярніше в клієнтів житло економ-класу - у дефіциті, а вартість квартир бізнес-класу або, тим паче, преміум-класу і де-люкс, далеко не по кишені тій масі людей, які прагнуть власного даху над головою, на кого, за логікою, і повинні були б орієнтуватися будівельники. Але, як відомо, з логікою в нашій країні завжди проблематично...
Та й до превалювання економічних правил розвитку ринку столичної нерухомості ще, ой, як далеко. На думку експертів з компанії "Соцмарт", незважаючи на велике число заявлених елітних проектів у Києві, "претендувати на високе звання "елітна нерухомість" можуть лише 16 вже побудованих будинків і п'ять, що перебувають на стадії будівництва. Всі вони переважно розташовані в центрі - Печерському і Шевченківському районах".
Але, знову ж парадокс: зайшовши на будь-який із сайтів нерухомості, можна наштовхнутися на величезну кількість пропозицій із продажу квартир класу "еліт". Причому, деякі з них знаходяться у будинках, побудованих ще до... 1917 року, де стан як самого будинку (дах, ліфт, підвал), так і стан під'їзду, м'яко кажучи, залишають бажати кращого. Уявляєте цей "еліт"?!
Ріелтори компанії "Планета Оболонь" мають величезні бази так званої елітної нерухомості. Якщо ж копнути глибше, щоб довідатися, що криється за поняттям "елітна", виявляється, що це квартира з євроремонтом, склопакетами і броньованими дверми. Навіть до площі особливих вимог немає!
Проте, з'явилася нова тенденція на ринку нерухомості: українці стають розумнішими, а тому перебірливішими і вимогливішими - це відчули практично всі компанії-продавці столичних квартир.
Ціни
Показник подорожчання житла в Києві до кінця 2007 року, за прогнозами більшості експертів, не перевищить 15%. Причому занадто різких стрибків не було - протягом всього року можна було спостерігати плавну зміну цін. Цікаво, що пропозицій в 2006 було в 1,5 рази менше, а покупок на 50% більше, ніж в 2007.
Що стосується динаміки підвищення цін на первинному ринку житла, то вона така. З кінця 2006-го до початку лютого 2007 року житлова нерухомість дорожчала, і до 1 лютого цей показник сягнув 5 %. У наступні два місяці темпи збільшення цін сповільнилися до 2-2,5 %, а у квітні взагалі впали до 1,5%. Після цього, фактично до жовтня, підвищення цін було незначним - 1-1,5 % до рівня квітня. А от у листопаді - уже 2-2,5 %.
Що стосується собівартості будівництва в столиці, то ці показники року, що минає, зросли на 30-40%, і при цьому зростання викликане стрибком цін на будматеріали до 30-50%. За даними фахівців, ситуація в комерційній нерухомості була дещо іншою, ніж у житловій. Збільшення ціни на офісну нерухомість склало 30-40%, торговельну нерухомість досягла аж 50%, а складська нерухомість взагалі перебуває "в активній фазі" і дала зростання цін практично 65%! У комерційній нерухомості показовим, за оцінками фахівців, є перенесення здачі об'єктів на рік-півтора, у зв'язку з важкими і тривалими процедурами землевідведення та узгодженням дозвільної документації.
Нюанси
На тлі постійного подорожчання первинного житла в столиці триває активне зростання квартирної орендної плати. Наприклад, лише за минулий тиждень вартість оренди житла в столиці, за даними компанії SV Development, зросла майже на два відсотки. У цілому ж за рік цей показник, швидше за все, складе 35-40%. Адже якщо ще у квітні однокімнатну квартиру, скажімо так, в адекватному стані і близько до околичних станцій метро можна було зняти за 300-350 доларів, то зараз середня ціна такої квартири - не менше 500-600 доларів. Хоча "адекватність" самої квартири під великим сумнівом.
Збільшення орендної плати може стати однією із причин подорожчання і житла. Адже не секрет, що Київ залишається містом, де можна знайти нормальну роботу з нормальною зарплатою. І якщо центральна влада не почне впроваджувати програму розвитку регіонів, то збільшення цін на столичне житло так і не зупиниться, у той час, як його якість буде лише знижуватися.
До речі, середня ціна на оренду квартири в Києві становить 971 долара на місяць. Це дуже усереднена сума, до якої додається як вартість оренди квартири в елітних будинках, так і у хрущівках. Але, відмітимо, що ще в грудні 2006 року середньою була ціна 654 долара.
При цьому найдешевшим як і раніше залишається Деснянський район (масиви Троєщина і Райдужний), із середнім показником 574 долара, найдорожчий Печерський район, де середня вартість оренди квартири склала 1 533 доларів на місяць.
Прогнози
В "Київміськбуді" заявляють, що в 2008 році збільшення цін на первинну нерухомість складе не менше ніж 30%. Причому подорожчання нерухомості переплюне в три рази закладений у проект Держбюджету-2008 рівень інфляції! Про обґрунтованість такого прогнозу почесний президент компанії, народний депутат Володимир Поляченко конкретно не каже. Заявляє лише, що попит формує пропозицію - і саме із цим він пов'язує збільшення цін на нове житло.
Але тут варто нагадати, що за даними більшості опитаних експертів, в 2007 році в столиці відбулася своєрідна криза попиту. "Якщо для нашого ріелтора ще торік нормальним вважався продаж 4-5 квартир за тиждень, то вже з березня 2007 року, навіть кращі фахівці продають не більше 3-4 квартири на місяць", - зізнаються фахівці "Планети Оболонь".
Правда, Михайло Білан, начальник відділу роботи з клієнтами будівельної компанії "Макробуд" заявляє, що будівельні компанії не бачать об'єктивних причин для підвищення цін.
"На підвищення може штовхнути лише необхідність збільшувати зарплату робітникам. Тільки за останній місяць вона зросла на 5%. Але ціни на цемент і металоконструкції залишилися на колишньому рівні", - вважає фахівець.
У той же час на український, у більшій частині - столичний ринок нерухомості, останнім часом почали виходити іноземні компанії - британські, польські, французькі і японські. Тому фахівці в сфері нерухомості схильні припускати, що на цьому суперприбутковому ринку, якмй бурхливо розвивається, відбудеться демонополізація, підсилиться конкуренція і боротьба за клієнта, що, можливо, змінить і цінову динаміку - причому на користь потенційного клієнта.
Але щоб так відбулося, повинна якісно спрацювати місцева влада, у минуле повинна піти та непрозорість із землевідведенням, за яку так дістається від опозиції в Київраді команді мера Черновецького. Багато депутатів вважають, що лише в тому випадку, коли буде наведений порядок з виділенням землі під будівництво - інвестори почнуть активно вкладати гроші в будівництво житла, а конкуренція зможе навіть знизити ціни на вже дійсно золоту столичну нерухомість.
І ще. Як вважає Ярослав Цуканов, аналітик ринку нерухомості, "...зараз банки знову підняли ставки на іпотеку, і тому покупці не поспішають брати квартири в кредит. А немає гідних умов іпотеки - немає покупок житла і вигоди від цього нікому і ніякої".
Однією із причин збільшення ціни аналітик називає кредитні зобов'язання забудовників. Зараз практично жоден об'єкт не будується без кредиту. Це означає, що забудовники, незалежно від того, чи продається їх житло чи ні, змушені платити за своїми кредитними зобов'язаннями. У той же час, підвищення ціни призведе до ще більшої стагнації ринку, що, у свою чергу, відіб'ється на платоспроможності забудовників.
Директор компанії управління активами "Фінком Ессет Менеджмент" Павло Ружицький вважає, що тенденції подорожчання житла будуть спостерігатися, за умови, якщо не відбудеться глобальних для ринку нерухомості подій. Наприклад, якщо іпотечні ставки істотно знизяться (що малоймовірно), то різко зросте попит, що спровокує більш істотне збільшення цін.
Що стосується самої структури пропозиції в 2008 році, то є надія, що в ній все-таки буде переважати житло економ-класу. А основна пропозиція на столичному ринку нерухомості та у наступному році також будуть формувати такі компанії, як ХК "Київміськбуд", "Житло-Інвест", "Столиця" і "Ліко-Холдинг", інші ж компанії поки будуть представлені дуже малою кількістю проектів. На цьому сходиться більшість опитаних аналітиків і представників агентств нерухомості.
До речі, за даними компанії "Фінком", середня вартість житла економ-класу станом на кінець листопада 2007 року склала 2 тис. за кв.м, бізнес- 3 тис. кв.м., преміум - 6,9 тис. кв.м., де-люкс - 10 тис. за кв.м. А от тенденції підвищення вартості квартир на первинному ринку, вважаємо, вже можуть виявитися у перші місяці діяльності нового уряду Юлії Тимошенко і це пов'язане з тим, наскільки успішно/неуспішно демократична коаліція почне працювати над втіленням у життя своїх соціальних проектів, що стосуються, у першу чергу, забезпечення українців доступним за ціною житлом.
Артем Петрушенко
За матеріалами: Glavred.info
Поділитися новиною
