1045
Чи варто купувати квартиру чи машину, коли на них уже оформлено кредит?
— Кредит&Депозит
Тільки в тому випадку, якщо майно купується за зниженою ціною, значна частина боргу вже погашена, а переуступка боргу оформлюється офіційно. У всіх інших випадках уплутуватися в чужі борги безглуздо. Простіше взяти кредит "з нуля" і не мучити себе і банкірів.
"Мої родичі в США купили будинок, по якому ще не погашений кредит, і дуже задоволені. По-перше, він їм обійшовся значно дешевше, адже його продавали в поспіху, у зв'язку з тим, що позичальник втратив роботу. По-друге, більша частина кредиту вже погашена, і вони платять дуже низькі відсотки банку. Такі угоди за кордоном відбуваються часто. Хотілося б знати, а чи можливо це в нас?" - запитала в "Денег" аудитор Наталя Шабловська.
Можливо, а чому ні? Правда, наші банки на переуступку кредиту погоджуються поки ще не так часто, як в Америці. "Банк може піти на зміну позичальника по кредиту у випадку, якщо для цього є об'єктивні причини - виїзд кредитора на постійне місце проживання за кордон або сімейні обставини. Також зміна позичальника схвалюється, якщо така рокіровка поліпшить якість обслуговування даного кредиту", - розповідає заступник начальника управління кредитування фізичних осіб банку "Форум" Максим Жирко.
Тобто для початку треба все-таки переконати банкірів у тому, що від зміни позичальника їм буде тільки краще. При цьому покупець буде розглядатися як новий позичальник, а виходить, його платоспроможність буде перевірятися на загальних засадах.
Навіщо воно нам?
Однак навіщо, запитає читач, все це потрібно? Адже переуступка боргу нічим особливо не відрізняється від покупки квартири в кредит з початковим внеском. Тільки продавець майна одержує на руки від покупця не всю ціну, а тільки її частину (приблизно ринкову ціну за винятком непогашеної частини тіла кредиту). А покупець просто переоформляє на себе чужий кредит, точніше - його частину, що залишилася. Так навіщо це робити, якщо, заплативши ті ж гроші, можна оформити на себе кредит "з нуля"?
Справа в тому, що багато банків висувають жорсткі вимоги до розміру початкового внеску при покупці, приміром, житла або б/в машини - 15-30% вартості майна, і баста. Якщо ж знайти позичальника, що погасив меншу суму, ніж вимагає банк по початковому внеску, можна "увійти в кредит" з меншими витратами.
До того ж уже не потрібно буде витрачатися на комісію, що платиться при оформленні первинної угоди (1-2% суми кредиту), оплачувати послуги, приміром, оцінювача (до 500 грн.) і ріелтора (до 5% вартості квартири).
У грошах ця економія може вилитися не в одну тисячу доларів - все залежить від суми кредиту.
До речі, майно "у кредиті" однозначно коштує дешевше. Найчастіше його власник розстається з ним у зв'язку з тим, що більше не може погашати кредит, або вирішив змінити місце проживання. Прагнучи швидше продати, він часто виставляє більш низьку ціну і цілком готовий до торгів з покупцями, яких саме слово "кредит" відлякує не менше, ніж "МММ".
Велику роль в оцінці доцільності такої угоди для покупця визначають умови кредитування, які додаються до покупки (ставка кредиту, штрафи за прострочення платежів та інше). Адже якщо "старий" кредит оформляється на нового позичальника, умови кредитування залишаються колишніми. А вони можуть бути і не занадто зручні новому позичальникові.
У випадку ж якщо оформлюється новий кредит, застосовуються ті умови, які діють у банку на момент підписання угоди. Якщо врахувати, що протягом останнього років кредитні ставки мають помітну тенденцію до зниження, для покупця, взагалі ж, кращий варіант із оновленням умов. Але якщо, приміром, кредит оформлявся недавно або під акцію, у такому випадку покупцеві, можливо, є сенс переоформити "старий" кредит на себе.
Офіційна частина
Як же все зробити правильно, щоб чужий кредит не відрізнявся від свого? У Цивільному кодексі (ст.513, 521 і 1055 ЦК України) сформульоване загальне правило, відповідно до якого заміна сторін у зобов'язанні оформляється договором у тій же формі, що й основне зобов'язання. Для того щоб продавець при переоформленні на нового власника майна, що перебуває в кредиті, не став позичальником, йому за згодою кредитора варто підписати угоду про переуступку боргу.
"Угода про переуступку боргу укладається з повною заміною сторони в кредитному договорі і повинна являти собою комбіновану угоду про поступку вимоги і переведення боргу за цим договором на третю особу, тобто на нового позичальника", - пояснює юрисконсульт ЮК "Шмаров і Партнери" Микола Сидоренко.
Угода проходить у банку і, як правило, з нотаріусом, що оформляв попередню угоду. Нотаріальні послуги обійдуться від 300 грн., залежно від суми угоди - від вартості майна, що продається або купується.
Нерідкісні випадки придбання квартир або автомобілів, що перебувають у заставі в банку, за генеральними дорученнями. Це трапляється, коли несумлінний продавець, маючи зобов'язання перед банком, за допомогою доручення намагається продати заставне майно за викидною ціною.
"Передача грошей здійснюється при оформленні доручення та у ньому не відображається. Довести що-небудь у майбутньому буде дуже складно. Щоб не стати жертвою обману з боку продавця, потрібно обов'язково залучати фахівців або юристів і ретельно перевіряти квартиру на предмет її "чистоти", - попереджають юристи.
Будете брати?
Як правило, до переуступки боргу удаються у тій ситуації, коли покупець "зав'язаний" на конкретному об'єкті і готовий придбати його всупереч додатку у вигляді кредиту. Приміром, якщо цікавить конкретна квартира, будинок чи автомобіль.
Щоб оцінити вигідність пропозиції, покупець повинен урахувати наступні фактори. По-перше, ціна, яку запитує продавець, плюс залишок заборгованості перед банком і витрати на переоформлення не повинні в сумі перевищувати середньоринкову ціну майна. Інакше угода очевидно невигідна.
По-друге, варто оцінити умови кредитування, які додаються до покупки. Але перед цим необхідно довідатися, чи згодний банк на переуступку боргу чи можливий тільки варіант із видачею нового кредиту.
Особливо вигідна переуступка в тому випадку, якщо продавець і покупець пов'язані родинними або дружніми узами. Отут, як говориться, шукати продавця не потрібно. Правда, найчастіше така угода не оформляється офіційно, а укладається усно, що ставить у ризиковане становище і продавця, і покупця
За матеріалами: Деньги.ua
Поділитися новиною
