1617
Первинна нерухомість - чого чекати?
— Кредит&Депозит
Столичний ринок первинної нерухомості за весь рік так і не вийшов зі стану "стабільності": "новобуди" подорожчали з початку року приблизно на 10%. Це на 4,5% менше навіть від офіційного рівня інфляції. В інших містах-мільйонниках ціни росли швидше.
Нерухомість як об'єкт інвестицій сильно здала свої позиції. Ні на первинному, ні на вторинному київських ринках в 2007 році відчутних цінових стрибків не було. Первинна нерухомість дорожчала зовсім не набагато, часом менше, ніж на піввідсотка на місяць.
У регіонах первинна нерухомість, як і раніше, дорожчає. У деяких великих містах з початку року ціни зросли більш ніж на 35%. Однак це не "чисте зростання" - в основному настільки стрімко дорожчало житло з термінами здачі в експлуатацію, які вже ось-ось наближаються. Як неодноразово писали "Деньги", ціни на квартири в практично добудованих будинках набагато вищі, ніж на початковому етапі будівництва. На етапі котловану ціни на 20-35% менші, ніж у вже майже готовому об'єкті.
Київ
Нагадаємо: торік первинна нерухомість подорожчала на 35%. За підрахунками "Денег", збільшення цін на "первичку" в 2007 році в Києві складе не більше 10%. Приблизно такі ж дані наводить і портал "Нерухомість" - за його підрахунками, з початку року первинна нерухомість подорожчала на 9,63%.
Варто відзначити, що в порівнянні з липнем дещо зросли ціни на квартири в будинках від ХК "Київміськбуд". Наприклад, в середині літа компанія реалізовувала житло за $1760 за 1 квадратний метр у будинках, будівництво яких завершується цього року, і за $1565 за 1 квадратний метр у будинках, терміни здачі яких в експлуатацію - вересень 2008 року. Але наприкінці листопада квартири продавали вже за 1950 за 1 квадратний метр у будинках, які заплановано ввести в експлуатацію цього року. І за 1750 за 1 квадратний метр - за житло з терміном здачі у вересні 2008 року.
Втім, оператори ринку запевняють, що нерухомість повинна подорожчати набагато більше - на всі 25-30%. Мовляв, будматеріали та енергоносії зросли в ціні, та і суми різних відрахувань і "подяк" теж. Щоправда, як розповів "Деньгам" Юрій Сербін, депутат Верховної Ради, екс-глава Комісії ВР із питань будівництва, містобудування і ЖКГ, президент ТОВ "Екобуд", зростання цін на первинному ринку нерухомості дуже мало пов'язане зі збільшенням собівартості будівництва. "Так, ціни на енергоносії і вартість будматеріалів ростуть. Але будівельні матеріали подорожчали за останні півроку лише на 8% (у межах інфляції), а ціна продажу житла, особливо однокімнатних квартир, зросла на 25%", - відзначив він. За словами експерта, зростання цін пов'язане зі збільшенням додаткових витрат на землевідведення, підключення до інженерних мереж та інше.
Однак звичка забудовників постійно піднімати ціни може виявитися не занадто корисною в умовах застою на ринку. Осінь, яку вони так чекали в надії на те, що ціни підуть вгору, не виправдала їх очікувань. На жаль для них і на щастя для покупців, тотального підвищення цін не відбулося. Тільки кілька компаній, втомившись чекати, офіційно заявили про те, що піднімають ціни ("XXI століття" - на 2,5-4%, "НЕСТ" - 5-15%).
Експерти ринку відзначають, що цього року деякі забудовники зіштовхнулися із проблемою реалізації свого житла. Представник будівельної компанії, який побажав залишитися неназваним, розповів, що в Києві з понад 1 млн. квадратного метра житла, побудованого цього року, продано не більше 0,8 млн. квадратного метра. Тобто можна сказати, що попит на первинне житло в столиці в 2007 році знизився майже на 20%. Деякі спостерігачі стверджують, що не останню роль у скороченні попиту зіграла політична нестабільність у країні. Втім, як відмітили "Деньги", ця політична нестабільність - зручна причина для пояснення всіх економічних явищ. Ростуть ціни - винувата вона: мовляв, у такій нервовій обстановці що може бути надійнішим від нерухомості? Не ростуть ціни - знову вся справа в політичній нестабільності: як же можна вкладати гроші, коли немає впевненості в завтрашньому дні?
Банкіри запевняють, що справа в іншому. "Обсяг кредитування первинної нерухомості зараз дещо скоротився, особливо в Києві. Причина цього, почасти, лежить у площині фінансування будівництва, що, у свою чергу, багато в чому відображає фактор попиту. Купівельний попит у значній мірі зміщується вбік домоволодінь. І з ринку первинного будівництва йдуть не тільки ті покупці, для яких цей сегмент був цікавий як ринок інвестицій, але і реальні споживачі такого житла", - вважає директор департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси та Кредит" Ігор Шевченко. З ним згодний і начальник департаменту роздрібного бізнесу і дистрибуції "VAB Банку" Антон Шаперенков: "Попит на первинному ринку змінився через те, що з нього поступово йдуть спекулянти в більш прибуткові напрямки, наприклад, на ринок землі і котеджне будівництво".
Так що причини застою набагато примітивніші: на ринку вочевидь не вистачає нового житла економ-класу, а покупців, що бажають платити як мінімум $1500 за "квадрат" однокімнатної квартири площею 50 квадратних метрів, не так вже багато.
По чому столичний "новобуд"
Середні ціни на первинну нерухомість у різних районах Києва, дол., за 1 квадратний метр
За даними www.realt.ua.
Регіони
Після досить відчутних стрибків за січень-березень - більш ніж на 10% - регіональний первинний ринок практично завмер. Пожвавлення почалося тільки із серпня.
За словами Наталі Городецької, менеджера з роботи з інвесторами ТОВ "Макрокап Девелопмент Україна" (Харків), восени ринок пожвавився, але очікуваного різкого збільшення попиту не відбулося. "Зараз ціни ростуть в основному за рахунок тих квартир, які йдуть на продаж у вже готових до здачі будинках, це стосується й економ- і бізнес-класу. Ціни на житло "преміум", практично, досягли можливої "межі", тому вони не враховують протягом кварталу", - розповіла вона. Зараз ціни на квартири економ-класу в Харкові становлять близько $950 за 1 м2. На початку року економ-житло в місті коштувало приблизно $670 за 1 квадратний метр. За попередніми підсумками, "економ-клас" за 2007 рік у Харкові подорожчає приблизно на 30%.
Відчутно скакнули нагору ціни на первинну нерухомість у Донецьку. За підсумками 10 місяців, нове житло в місті стало дорожчим на 35%. При цьому найбільше зросли в ціні квартири економ-класу. На сьогодні вартість 1 квадратного метра такого житла в Донецьку досягає $1020. Середня ціна на "новобуд" у місті - $1550 за "квадрат".
Дніпропетровська нерухомість також підросла в ціні. Особливо житло із близькими термінами здачі. Сьогодні квартири в будинках, які будуть здані в експлуатацію в 2008 році, продають у середньому за $1500 за 1 квадратний метр, на початку року вони коштували приблизно $950 за 1 квадратний метр.
Наскільки вона подорожчала?
Приблизне збільшення цін на первинну нерухомість за рік у різних містах України
Чого чекати?
Що рік прийдешній нам готує - стабільність, поновлення активного збільшення цін чи, навпаки, обвал - сьогодні сказати складно. За спостереженнями "Денег", для інвесторів дрібних будівельних компаній майбутній рік буде досить нервовим через можливі скандали: у дрібних забудовників цілком імовірні фінансові проблеми у зв'язку з тим, що вони витрачали занадто багато грошей на землевідведення, одержання дозволів та інше. Зараз, коли притік грошей від покупців сповільнився, ці витрати, цілком можливо, не буде чим покривати.
Наприклад, Юрій Сербін впевнений, що поки на будівельному ринку не будуть створені прозорі умови для роботи - усунення корупції в місцевих органах влади, спрощення і прискорення процедури землевідведення, проведення цільових аукціонів із продажу землі та інше, - очікувати зниження цін на квартири не варто. До того ж, на думку експертів ринку нерухомості, наступний рік може бути "провальним" зі здачі нового житла в Києві, тому що протягом 2006 року земельні ділянки під будівництво житла в столиці майже не виділялися.
У той же час не виключено, що цінові тенденції 2007 року продовжаться і в 2008-му. За словами міністра регіонального розвитку і будівництва Володимира Яцуби, у столиці ціни на квартири вже досягли свого межового рівня, що відбилося на кількості охочих купити нове житло в місті. На думку міністра, підтверджує факт скорочення попиту на квартири в Києві і те, що забудовники почали активно освоювати найближче передмістя та інші міста.
Підсумки
Ціни на первинну нерухомість у Києві підросли за рік лише на 10%. Це повільніше, ніж інфляція. Можливо, вони вже досягли свогог "епогею". У регіонах "квадрати" поки ще дорожчають набагато активніше: з початку року в середньому на 35%.
За матеріалами: Деньги.ua
Поділитися новиною
