2046
За якими ознаками можна вчасно розпізнати фінансову піраміду
— Нерухомість
Проблемні інвестиційно-будівельні організації будують свою діяльність за принципом фінансової піраміди, залучаючи кошти приватних інвесторів на проекти будівництва нерухомості.
Про те, за якими ознаками можна вчасно розпізнати такі структури і які ризики взагалі можуть бути пов'язані із вкладенням коштів у будівельні проекти, на прохання нашого журналу розповіла юрист юридичної фірми "Дмитрієва і партнери" Тетяна Фоміна.
Для початку хотілося б коротенько описати найбільш типові ознаки, за якими можна розпізнати фінансову піраміду на ринку нерухомості.
Наприклад, якщо великі будівельні та інвестиційні компанії, діяльність яких, на перший погляд, цілком укладається в рамки правового поля, при зведенні нерухомості орієнтуються не на свої фінанси або банківські кредити, а на залучення коштів пайовиків, - це вже саме по собі повинне насторожити. У таких випадках всі кошти часто залучаються на основі договору участі на паях (як правило, ключові моменти договору прописані загальними фразами, а конкретні терміни здачі об'єктів іноді навіть не вказуються).
Зібравши гроші з пайовиків, шахраї не квапляться вкладати їх у будівництво. Замість цього вони відкривають все нові майданчики і, виставляючи майбутні новобудови на продаж, акумулюють у своїх руках величезні кошти, які направляються на початок нового будівництва, перетворюючи будівельні об'єкти в довгобуди. Схема прокручується знову. Заробивши на цьому, через кілька років компанія, у кращому разі, повертає якійсь частині пайовиків їхні гроші (без відсотків і штрафних санкцій).
Трапляється, що компанія, що не має досвіду на будівельному ринку, одержує земельну ділянку в користування та імітує початок робіт. У цей час проводиться рекламна кампанія із пропозицією купувати квартири в новобудові, ціна квадратного метра на яку нижча від середньоринкової. Кошти громадян, отримані від таких продажів, використовуються з метою особистого збагачення керівників компаній, але ніяк не для будівництва будинку. Коли зібрана певна сума, будівельна фірма зникає. Складність полягає ще й у тому, що злочини стають очевидними тільки через роки, коли явно видно, що шахраї навіть не думають про будівництво.
Ще одна схема шахрайства може бути такою: фірма укладає договори з організаціями-співінвесторами, за якими від їхнього імені і за їхній же рахунок залучає кошти громадян; а також договори з організацією-забудовником про вкладення коштів відразу в кілька об'єктів. Знайшовши пайовиків і зібравши з них кошти, фірма "кидає" і забудовника, і пайовиків. Фінансування будівництва в підсумку припиняється. У результаті забудовник підшукує нових інвесторів, закінчує будівництво і реалізує квартири третім особам.
Ну і, нарешті, обман інвесторів може бути організований таким способом: будівельна компанія починає будівництво об'єкта нерухомості. У цей же час інша компанія проводить рекламну кампанію із продажу площ у новобудові. При цьому реальна будівельна компанія цієї реклами просто "не помічає". Після продажу більшості квартир компанія, що проводила рекламну кампанію і продавала квартири, зникає разом з коштами покупців.
Скандал навколо фінансової піраміди з будівельною компанією "Еліта-центр" змусив задуматися над тим, які заходи може вжити держава, щоб по максимуму зменшити ризики втрат громадянами своїх заощаджень або кредитних коштів у фінансових будівельних пірамідах. Так, донедавна площу в новобудові можна було придбати трьома способами:
* через інвестиційний договір із забудовником;
* за допомогою цільових житлових облігацій;
* участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ).
* через інвестиційний договір із забудовником;
* за допомогою цільових житлових облігацій;
* участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ).
Після вступу в силу змін до закону України "Про інвестиційну діяльність" у забудовників залишилося тільки два механізми для продажу квартир на стадії будівництва: випуск цільових облігацій і створення Фондів фінансування будівництва (ФФБ). Ці способи фінансування вважаються найбільш безпечними для фізичних осіб-інвесторів. Але і вони не захищають інвестора від втрати своїх коштів, вкладених у новобудови.
Цільові облігації. В обмін на вкладені в будівництво кошти інвестори одержують цінні папери. Інтереси покупців квартир, які купують на етапі будівництва цільові облігації, з одного боку, захищені, оскільки, по-перше, кожному випуску облігацій Національним рейтинговим агентством привласнюється кредитний рейтинг. Для цього вповноважене Державною комісією з цінних паперів і фондового ринку рейтингове агентство вивчає діяльність компанії за останні п'ять років.
Вивчається можливість забудовника виконати свої зобов'язання - оскільки в покупців немає можливості адекватно оцінити ризики, пов'язані з будівництвом, за них це робить уповноважене державою Рейтингове агентство. По-друге, кожен випуск облігацій реєструється Державною комісією з цінних паперів і фондового ринку.
Але з іншого боку, оформлення права власності в обмін на облігації в новобудові повною мірою не врегульовано законодавством.
Відповідно до закону "Про цінні папери і фондову біржу" цільова облігація надає її власникові право на одержання товару. Однак абстрактний квадратний метр приміщення товаром назвати важко, оскільки метр - лише одиниця виміру. Відповідно, придбання облігацій абсолютно не гарантує одержання бажаної площі приміщення, тому що в облігаціях не ідентифікується нерухомість, яку купує інвестор. У цьому випадку з інвестором укладається договір резервування певного приміщення, але законом така угода не передбачена, і такий договір не дає гарантії, що власник облігацій одержить саме те приміщення і у тому будинку, на які він розраховував. Тому доводиться покладатися винятково на сумлінність забудовника.
Ще одна особливість інвестування в облігації: забудовники у своїх проспектах емісій відзначають, що обміняти облігації на квартиру можна тільки протягом декількох місяців, а якщо в зазначений термін інвестор не пред'явить облігації для погашення, забудовник звільняється від будь-яких зобов'язань.
Крім цього, усі права власності на споруджуване житло, продане за цільовими облігаціями, оформлені на забудовника. Після уведення будинків в експлуатацію власник облігацій повинен пред'явити їх до погашення фірмі-забудовникові та укласти договір купівлі-продажу нерухомості, що засвідчується нотаріально. Але облігації дотепер не внесені в перелік документів, на підставі яких може бути оформлене право власності на куплені в новобудовах площі. Тому такі папери практично не дають ніяких гарантій інвесторові на ринку купівлі-продажу нерухомості.
Фонд фінансування будівництва (ФФБ). ФФБ акумулює кошти, передані інвесторами в довірче управління фінансовій установі. Фінансова установа в міру спорудження об'єкта перераховує забудовникові кошти довірителів, при цьому контролюючи цільове використання цих коштів і строки будівництва. Основні умови інвестиційного процесу регламентуються "Правилами ФФБ", які розробляються фінансовою установою.
Вкладення коштів у Фонд фінансування будівництва, що створений під егідою великого авторитетного банку з першої десятки, мінімізують ризики для інвесторів, при цьому існує низка переваг перед іншими механізмами інвестування, як то:
* ФФБ створюється тільки після затвердження повного комплекту будівельної документації по об'єкту будівництва та одержання забудовником дозволу на будівництво
* банк регулярно контролює ведення будівельних робіт і цільове використання коштів забудовником
* чітко прописана процедура закріплення за інвестором конкретного приміщення, виключається продаж однієї і тієї ж площі в будинку декільком інвесторам
* інвестор має можливість забрати гроші назад до моменту здачі будинку в експлуатацію, при цьому передбачається значно менша неустойка, ніж за інвестиційним договором
* кошти інвесторів перебувають на окремому рахунку ФФБ, при цьому банк-управитель відповідає за них
* ФФБ - єдиний механізм, що передбачає обов'язкове страхування будівельно-монтажних робіт.
* ФФБ створюється тільки після затвердження повного комплекту будівельної документації по об'єкту будівництва та одержання забудовником дозволу на будівництво
* банк регулярно контролює ведення будівельних робіт і цільове використання коштів забудовником
* чітко прописана процедура закріплення за інвестором конкретного приміщення, виключається продаж однієї і тієї ж площі в будинку декільком інвесторам
* інвестор має можливість забрати гроші назад до моменту здачі будинку в експлуатацію, при цьому передбачається значно менша неустойка, ніж за інвестиційним договором
* кошти інвесторів перебувають на окремому рахунку ФФБ, при цьому банк-управитель відповідає за них
* ФФБ - єдиний механізм, що передбачає обов'язкове страхування будівельно-монтажних робіт.
Але при цьому існують негативні сторони такого механізму:
* ФФБ, як і всі інші механізми фінансування будівництва, не гарантує інвесторові, що вносить кошти частинами, незмінності ціни квадратного метра
* одному фонду дозволено інвестувати кілька будинків, що є вкрай ризикованим, тому що кошти інвесторів, що інвестують в один будинок, можуть бути використані не за призначенням, у результаті чого може виникнути "піраміда"
* відсутність обов'язкового страхування відповідальності забудовника за прострочення здачі будинку в експлуатацію
* усе більше ФФБ створюється самим забудовником (прихований контроль), які захищають його ж інтереси, а ніяк не інвестора.
* ФФБ, як і всі інші механізми фінансування будівництва, не гарантує інвесторові, що вносить кошти частинами, незмінності ціни квадратного метра
* одному фонду дозволено інвестувати кілька будинків, що є вкрай ризикованим, тому що кошти інвесторів, що інвестують в один будинок, можуть бути використані не за призначенням, у результаті чого може виникнути "піраміда"
* відсутність обов'язкового страхування відповідальності забудовника за прострочення здачі будинку в експлуатацію
* усе більше ФФБ створюється самим забудовником (прихований контроль), які захищають його ж інтереси, а ніяк не інвестора.
Якщо, незважаючи на всі ризики, приватний інвестор все-таки вирішив проінвестувати у новобуд, потрібно врахувати деякі моменти, щоб хоч якось зменшити ризики втрати своїх вкладень, для чого:
* проаналізувати пропоновану ціну квадратного метра приміщень на споруджуваному об'єкті (у порівнянні із цінами на аналогічну нерухомість в інших забудовників), і, якщо різниця становить 25% і більше, потрібно задуматися про правильність такого вкладення;
* детально вивчити, чи існує така будівельна компанія, чи є в неї документи на землевідведення, дозвіл на будівництво
* перевірити, чи дійсно ведеться будівництво за конкретною адресою
* замовити в юридичної фірми проведення експертизи правовстановлюючих документів будівельної фірми і договорів, і, у випадку наявності прихованих дефектів у договорах, вимагати внесення відповідних змін
* застрахувати свою інвестицію.
* проаналізувати пропоновану ціну квадратного метра приміщень на споруджуваному об'єкті (у порівнянні із цінами на аналогічну нерухомість в інших забудовників), і, якщо різниця становить 25% і більше, потрібно задуматися про правильність такого вкладення;
* детально вивчити, чи існує така будівельна компанія, чи є в неї документи на землевідведення, дозвіл на будівництво
* перевірити, чи дійсно ведеться будівництво за конкретною адресою
* замовити в юридичної фірми проведення експертизи правовстановлюючих документів будівельної фірми і договорів, і, у випадку наявності прихованих дефектів у договорах, вимагати внесення відповідних змін
* застрахувати свою інвестицію.
Повністю застрахуватися від "проколів" при покупці приміщень у новобуді, на жаль, неможливо, тому що наше законодавство не захищає інвестора, а фантазія і досвід шахраїв удосконалюються швидше, ніж судова система. З огляду на всі ці моменти, інвесторові необхідно підрахувати всі реальні витрати і ризики, які він несе, і зіставити з тими витратами і ризиками, які його чекають при покупці нерухомості на вторинному ринку. І, можливо, виявиться, що інвестиція в новобуд - не таке вже вигідне вкладення коштів, як може здатися на перший погляд.
За матеріалами: BIN
Поділитися новиною
