658
Іпотечний ренесанс
— Кредит&Депозит
Збільшення кредитування заміської нерухомості і стрімкий розвиток регіонів дозволили банкам реанімувати іпотечний ринок...
Після тривалого затишку на іпотечному ринку банкіри нарешті змогли достукатися до покупців нерухомості. У вересні-жовтні вони фіксували істотне збільшення попиту на всі види позик - під покупку квартир, заміських будинків, котеджів і землі. За найбільш скромними прогнозами, обсяги іпотеки до кінця року зростуть ще на 20-30%. Вагому частку цього приросту банкам забезпечать міста-мільйонники та обласні центри.
Ласі на знижки
Перше пожвавлення на іпотечному ринку фінансисти почали зауважувати на початку вересня, коли обсяги кредитування покупок нерухомості зросли у порівнянні з попереднім місяцем на 10-12%.
"Вже в жовтні попит на такого роду позики збільшився більш ніж на 30%", - повідомив Діловій столиці директор департаменту іпотечного кредитування Правекс-Банку Дмитро Буц.
Підвищення інтересу до іпотеки в першу чергу пояснюють поновленням активних продажів у квартирному сегменті: протягом квітня-серпня українці вкрай неохоче купували таке житло, і за півроку накопичили відкладений попит. Крім того, до покупок громадян почали підштовхувати заяви деяких аналітиків, які восени заговорили про можливе зростання цін на квадратні метри.
Не менш важливий фактор - низка поступок, на які довелося піти банкірам для залучення іпотечних позичальників. Влітку багато банків почали надавати подібні позики без мінімального первісного внеску, збільшивши при цьому терміни кредитування із середніх 10-15 до 20-25 років. Одночасно кредитні інспектори почали більш поблажливо ставитися до позичальників при оцінці їх фінансового стану. Восени ж банки почали підтримувати попит ще і зниженням ставок. Вартість гривневих кредитів була знижена практично усіма банками, які активно працюють на іпотечному ринку, - відразу на 2-3% річні.
Фінансисти не приховували, що змогли дозволити собі таку розкіш завдяки надлишковій ліквідності в нацвалюті, що спостерігається на ринку і дотепер. При цьому, щоправда, банкіри вкрай рідко зменшували вартість валютних позик, а в деяких випадках навіть ішли на підвищення ставок (на 0,3-0,8% річних). Причина тому - фінансова криза, яка вирує у світі, і викликала дефіцит доларового ресурсу на світових ринках і вилилася в його подорожчання. У результаті різниця в іпотечних ставках досягла мінімуму: середня ціна кредитів у національній валюті в жовтні становила 14-16% річних, в іноземній - 12,5-14,5% річних.
Наївних заманять франками
Крім перегляду кредитних умов позичальників, намагаються догодити ще і новими продуктами. Головним досягненням осені стало активне просування нових умов з кредитування покупок землі і заміської нерухомості. Так, наприклад, фінансисти почали активніше позичати кошти громадянам, які затіяли на своїх ділянках будівництво.
"Сьогодні кредитні кошти вже можна одержати під заставу не тільки наявної нерухомості, але і споруджуваних об'єктів. У міру зведення провадиться їх переоцінка: спочатку це лише земля, згодом до неї додається вартість фундаменту, потім вигнаної коробки і т.д. І в міру будівництва банк надає все нові кредитні транші", - відзначив заступник голови правління Ерсте Банку Світлана Черкай.
Втім, експерти визнають, що кредитування заміського будівництва все ще відноситься до високоризикових операцій і більшість фінустанов дотепер вкрай акуратно працюють у даному сегменті.
"Як правило, при кредитуванні покупок землі і заміської нерухомості банки все ще вимагають додаткові застави. Звичайно ними виступають міські квартири позичальників. При цьому намагаються кредитувати об'єкти в межах сорокакілометрової зони міст-мільйонників, вимагаючи наявності повного пакета документів на ділянки. Ризик неповернень у даному виді позик значно вищий, ніж при класичному іпотечному кредитуванні, а тому ставки з нього нерідко на 1-3% вищі базових", - підкреслив голова правління Банку НРБ Владислав Кравець.
Ще однією відмінною рисою заміської іпотеки стало навмисне заниження фінустановами вартості застав (нерідко на 40-50%) - свою безцеремонність банкіри пояснюють очікуваннями зниження цін на земельні ділянки.
Ще один хід банків - активне впровадження на іпотечному ринку кредитування у швейцарських франках. Ноу-хау просувають фінустанови, які залучили за кордоном кошти в екзотичній для нашого роздрібного ринку валюті за більш низькими ставками (у порівнянні із ціною доларових ресурсів) і тепер щосили намагаються відмежувати себе від валютних ризиків: вони не хочуть конвертувати притягнутий франк у гривню або іншу валюту.
"Впровадження нової валюти кредитування дозволяє позичальникові приблизно на 30% знизити свої витрати на обслуговування заборгованості за кредитом", - розповів експерт відділу кредитних продуктів ОТП Банку Олена Морква. При цьому банкіри намагаються не поширюватися про динаміку курсу самого швейцарського франка, який позичальникам прийдеться регулярно купувати для погашення іпотечного кредиту. Хоча він досить активно коливається на світових біржах, особливо в умовах світової фінансової кризи, яка не припиняється: звичайно в такий час іноземні інвестори воліють вкладати свої капітали в "валюти-притулки", і вони стрімко дорожчають під натиском зрослого попиту. За даними Нацбанку, тільки з 1 липня офіційний курс швейцарського курсу виріс відразу на 23 коп., досягши 4,33 грн./CHF.
Захід закредитували
Підвищення попиту на землю з боку населення, а також активізація банків у галузі кредитування ділянок призвели до істотного збільшення обсягів земельної іпотеки - за підрахунками фінансистів, відразу в 1,8-2 рази. Хоча переділу ринку це за собою не спричинило. \
"Як і колись, на першому місці за обсягами стоїть кредитування покупок квартир, за ними йде заміська нерухомість і земля", - пояснив директор департаменту роздрібного бізнесу банку "Хрещатик" Марина Нестеровська. Істотний поштовх квартирним позикам дало налагодження фінансистами відносин із забудовниками - обсяги кредитування новобудов за 9 місяців зросли відразу на 55-60%.
Значно підвищилася останнім часом продуктивність роботи регіональних підрозділів банків.
"За темпами приросту іпотечного портфеля в другому кварталі 2007 року в лідери вийшли області, які раніше не демонстрували перегріті ринки нерухомості. У Тернопільській області обсяги іпотеки за три місяці приросли відразу на 74,2%, у Донецькій - на 46,3%, активізація іпотечного кредитування також спостерігалася на ринках Миколаєва (41,4%) і Вінниці (39,2%)", - повідомила Олена Морква.
За її словами, половина іпотечного портфеля банківської системи нині припадає на три регіони: у Києві та області на покупку нерухомості видано 26,6% всіх позик, в Одеській області - 13,2%, Дніпропетровській - 10,2%. За ними ідуть Донбас (5,8%) і Крим (4,6% іпотечних кредитів).
Фінансисти прогнозують подальше збільшення кредитування західних і південних регіонів країни. За прогнозами, до кінця року обсяги іпотечних ринків там можуть зрости ще на 35-45%. Причому не менше половини кредитів буде видаватися для придбання квартир у новобудовах.
Від іноземців чекають підступу
Досить оптимістично виглядають і прогнози щодо всього українського ринку. "Ми очікуємо, що до кінця року попит на іпотечне кредитування зросте на 20-30%", - розповів Дмитро Буц. Бурхливе зростання пророкують ринку заміської нерухомості і землі. У міру збільшення обсягів фінансисти не виключають пом'якшення кредитних умов у цьому сегменті, незважаючи на хвилю жорсткості вимог до позичальників, що нині прогнозують у зв'язку з фінансовою кризою, що не припиняється. Нагадаємо, що його першопричиною стало стрімке зростання неповернень з іпотечних кредитів у США і Європі, що може затягтися до майбутнього року.
Американські і європейські фінустанови вже почали поступово підвищувати вимоги до застав і фінансового становища своїх позичальників. Тому експерти не сумніваються в тому, що великі банківські групи незабаром почнуть їх нав'язувати і своїм українським "дочкам". І це незважаючи на те, що на українському іпотечному ринку саме домінують банки з іноземним капіталом.
За прогнозами нові критерії іпотечного кредитування в Україні з'являться вже в наступному році.
Олена Лисенко
За матеріалами: Деловая Столица
Поділитися новиною
