922
Проблема від Микити Сергійовича
— Нерухомість
Київська влада і забудовники вже готові приступити до реконструкції столичних хрущівок. Реалізація цих проектів дозволить збільшити пропозицію на ринку нерухомості і приборкати зростання цін. Але без чіткого законодавчого регулювання це загрожує перерости у вигнання жителів центральних районів на окраїни.
У під’їзді п'ятиповерхового будинку темно і сиро. Зламані поруччя, сиплеться на голову штукатурка, розбиті вікна між сходовими прольотами, під старою батареєю дрімає бомж. На першому поверсі в нижній частині стіни поруч із вхідними дверми квартири зяє діра діаметром у півметра. "У нас прорвало трубу в стіні між ванною і сходовою площадкою, прийшли сантехніки з ЖЕКу, пробили стіну, течію усунули, але закладати діру відмовилися, - пояснює господарка квартири. - Тепер, заходячи в санвузол, побоюєшся, що в цій дірі з'явиться чиясь цікава голова". Цю хрущівку на Нивках (один зі столичних районів) вирішили знести ще десять років тому. Але її жителі дотепер так і не переїхали в нові квартири.
Житлові будинки 50-60-х років поступово просідають і покриваються павутиною тріщин, дахи протікають, труби піддаються корозії. Капітальні ремонти старого житла проводяться рідко. За даними Міністерства будівництва, архітектури і житлово-комунального господарства, в Україні 25 тис. старих будинків, у Києві - більше двох тисяч. Це близько восьми мільйонів квадратних метрів житла, тобто 14% усього житлового фонду столиці. Знемення старих будинків звільнить більше семи тисяч гектарів землі. На них можна побудувати втроє більше житла, ніж є зараз.
Однакове житло - однаковим людям
Незадовго до початку Великої Вітчизняної війни Політбюро ЦК ВКП(б) прийняло рішення будувати в Москві недорогі п’ятиповерхівки, які повинні були стати зразковим масовим житлом. Через війну проект відклали. Першою спробою індустріального домобудівництва стали кілька чотириповерхових будинків, побудованих у столиці СРСР в 1947 році на Хорошівці (зараз це мікрорайон Москви - Хорошево-Мневники). Для напівзруйнованих міст будівництво дешевих малоповерхових будинків було тоді єдиним виходом з житлової кризи.
Масове будівництво п’ятиповерхівок почалося тільки за Микити Хрущова, який восени 1955 року підписав постанову "Про усунення надмірностей у проектуванні будівництва". До таких надмірностей відносилися не тільки масивні колони і вигадливі скульптури робітників і селян, але і високі стелі, і великі кухні. Слідом за цегельними новобудовами на початку 60-х років почали будувати панельні п’ятиповерхівки, а пізніше і дев’ятиповерхівки. За рахунок використання панелей будинки можна було зводити швидше, але при цьому їх якість поступалася цегельним будинкам (у Києві зараз тільки 10% цегельних хрущівок із усього п'ятиповерхового фонду) за тепло- і звукоізоляцією, інженерному устаткуванню. У результаті взимку в таких будівлях холодно, а влітку дошкуляє спека.
Житлову проблему хрущівки частково вирішили, тільки термін їх експлуатації (50 років для цегельних п’ятиповерхівок, 20-30 років для панельних будинків) вже минув. Саме час зайнятися їх масовою реконструкцією або знесенням. Це дозволить побудувати будинки поліпшеного планування з використанням нових технологій і архітектурних рішень, які відповідають нормам сучасного будівництва.
Біг на місці
Зносити хрущівки в столиці збираються не перший рік. Навесні 2005-го прем'єр-міністр Юлія Тимошенко заявила, що уряд готує програму їх заміни. Передбачалося, що замість старих квартир жителі цих будинків одержать безкоштовне нове житло (на тому же місці і з тими ж сусідами), площа якого буде в півтора рази більша.
Зі свого боку Київрада збиралася виділити шість гектарів землі на Вітряних Горах у Подільському районі під будівництво тимчасового житла для жителів хрущівок, які будуть зносити. Так, компанія "Конті-буд-Україна" (дочірня структура російської будівельної корпорації "Конті") одержала дозвіл Київської міської держадміністрації (КМДА) на знесення старого і зведення сучасного житла в 2005-2012 роках. Російський забудовник збирався відселяти жителів у новобудови за свої гроші і передавати в розпорядження міської влади п'ять відсотків від загальної кількості нової житлової площі. Однак незабаром Тимошенко була відправлена у відставку, а президент Віктор Ющенко назвав цей план "порожньою обіцянкою".
На початку грудня 2005-го начальник Головного управління земельних ресурсів КМДА Анатолій Муховиков заявив, що масштабна реконструкція хрущівок почнеться не раніше, ніж через п'ять-шість років, коли в Києві не залишиться вільних земельних ділянок. Він стверджував, що інвестори не виявляють особливої зацікавленості в проекті реконструкції малогабаритного житла, а жителі хрущовок - у переїзді в новобудови. Однак великі забудовники, такі, як холдингова компанія "Київміськбуд" і державне холдингове об'єднання "Житло-Інвест", висловили бажання і готовність брати участь у реконструкції або заміні старих будівель на нові будинки. Для цього в них є і фінансові, і технічні ресурси.
Головна проблема в іншому. Більшість старих п’ятиповерхівок розташована в Дарниці, на Відрадному, Нивках, Солом’янці, Сирці і Чоколовці, але багато хрущівок і у центральній частині столиці, наприклад, на бульварі Дружби народів. Тому багато їх мешканців відмовляються міняти стару квартиру в центрі недалеко від метро на новобудову на окраїні. Але і цю проблему можна вирішити. Мінбуд оголосив 2006-й роком початку реконструкції столичних хрущівок, а в 2007-м їх збиралися зносити. Наприкінці грудня минулого року Верховна Рада прийняла Закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". Мета документа - створити умови для безкоштовного переселення людей з таких будинків у нове або реконструйоване житло, причому власник має право одержати рівноцінну або наполовину більшу за площею квартиру. При цьому інвестор повинен побудувати "стартові" будинки для мешканців тих будинків, які йдуть під знос або реконструкцію, у межах кварталу (мікрорайону).
Але поставити програму реконструкції старих мікрорайонів на комерційну основу поки не вдається. За законом місцеві органи влади повинні затвердити програми комплексної реконструкції кварталів із заміною застарілого житлофонду новобудовами, а потім на конкурсі визначити інвесторів-забудовників, які за свій рахунок ці плани реалізують. Однак жодного конкурсу дотепер так і не провели. Хоча для запуску цього механізму вже все готово. Всі чекають формування уряду і його рішень.
Не квартирою, так табором
"Поки законом не буде передбачене примусове відселення жителів будинків, що підлягають зносу, програма реконструкції будинків першого періоду індустріального домобудівництва з місця не зрушиться, - вважає заступник міністра регіонального розвитку та будівництва Анатолій Беркута. - Приміром, у районі Берковецького цвинтаря намічено знесення старого житла, а деякі дев'ятиповерхові будинки будуть реконструйовані, у результаті замість наявних двохсот тисяч квадратних метрів ми побудуємо шістсот тисяч. Забудовників, готових зайнятися цим проектом, вистачає, але в цьому районі багато жителів, які говорять: отут народився, отут і помру. Обов'язково знайдуться і такі, хто дочекається, поки його сусіди погодяться переїхати в стартовий будинок, а потім скажуть: моя згода коштує мільйон доларів. Якщо не прибрати норму закону, яка визначає, що відселення жителів будинку може відбуватися тільки за згоди всіх мешканців, громадськість почне на цьому спекулювати".
З ним згоден і мер Києва Леонід Черновецький, що пропонує "примусово виселяти мешканців цих будинків у гуртожитки або в інше відведене для цих цілей житло".
Однак проблема навіть не в тому, що жителі хрущівок хочуть нажитися на реформі, а в недовірі населення до забудовників. Люди, налякані будівельними аферами, бояться укладати договори з будівельниками на передачу своїх приватизованих квадратних метрів в обмін на нову квартиру. Тим більше що чітких, юридично оформлених гарантій, що будинок буде побудований, і вони одержать саме ту квартиру, про яку домовлялися із забудовником, ніхто не дає.
"Підігрівають недовіру і заповзятливі люди, які створюють громадські організації або будинкові комітети, але при цьому стосунку до цього будинку не мають. Вони запевняють пенсіонерів у непорядності будівельної компанії, а тим часом збирають підписи не під конкретного інвестора, а під себе. Маючи на руках стовідсоткову згоду мешканців, створюють нову юридичну особу і відводять земельну ділянку під будівництво будинку для відселення. Після цього такі фірми дуже швидко продають за два-три мільйонів доларів, а новий інвестор дотримувати домовленостей попередніх власників компанії з людьми не збирається", - розповідає генеральний директор "Української інвестиційно-інжинірингової компанії" (УІІК) Сергій Левада. В результаті замість реконструкції кварталу починається його ущільнення.
Як правило, від початку будівельних робіт (з урахуванням відводу землі, проходження проектної документації і одержання всіх необхідних дозволів) до введення будинку в експлуатацію проходить близько трьох років. Забудовники говорять, що за цей час можна знайти компроміс навіть із людьми літнього віку, які все життя прожили на одному місці. Інша справа, якими методами.
Один з київських забудовників поділився з кореспондентом "Експерта" досвідом переселення в багатоповерхові будинки жителів приватного сектора. Після довгих і безуспішних угод у сусідній будинок, з якого більш згідливі жителі вже переїхали в багатоповерхівки, підселили циганський табір. Від такого сусідства люди захотіли позбутися швидко, але тепер вже забудовник диктував свої умови. Подібні методи відселення будівельні компанії можуть використати і відносно жителів хрущівок.
У Москві людей, що не бажають виїжджати зі свого житла, виселяють за рішенням суду. Однак права власності поки ніхто не скасовував, і якщо квартира приватизована, людина має всі підстави розпоряджатися майном на свій розсуд. На думку експертів, закон про примусове виселення потрібний забудовникам і чиновникам насамперед для того, щоб розселити не окраїни столиці, а центр. У центральній частині міста забудовники не хочуть віддавати частину квартир безкоштовно, їм вигідніше продати житло за комерційними цінами. Рішення переселяти людей саме по собі вимагає серйозного обґрунтування. Закон повинен передбачати реальні гарантії, а також пропозиції для мешканця, якого переселяють.
Приміром, якщо людина хоче жити в центрі міста, йому як варіант варто запропонувати квартиру більшу за площею, але в інших районах, або дві квартири для розселення сімейства. До примусового відселення необхідно вдаватися тільки у випадку, якщо із всієї мережі житель хрущівки нічого не вибрав і необґрунтовано відмовляється від переїзду.
Держава в особі міської влади поки не в змозі виступити гарантом сумлінності забудовника, але, принаймні, може контролювати дії будівельної компанії і враховувати інтереси жителів мікрорайонів, що підлягають реновації. Якщо інвестор не почне будівництво відселеного будинку, скажімо, протягом двох років, місцеві органи управління повинні анулювати дозвіл. Тоді перепродаж компаній буде значно ускладнено.
Зіграти на випередження
"З одного боку, забудова нових територій не тільки окупає вкладені гроші, але і приносить прибуток, оскільки з'являється багато новобудов, які можна вигідно продати або здати в оренду, - говорить директор компанії Build&Live Development Віктор Распутний. - Однак якщо врахувати витрати на розселення і розходження у вартості житла в різних районах міста, прибуток може виявитися не настільки великий, як очікують забудовники, що може не влаштувати багатьох з них. Тому перш ніж приступати до подібних проектів, забудовникові необхідно уважно вивчити всі плюси і мінуси, щоб відгородити себе від усіляких неприємностей і непередбачених витрат".
"Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" стала першою, хто почав реалізацію цієї програми ще до початку проведення конкурсів міськадміністрацією. Вона вже звела дванадцятиповерховий будинок і у наступному році збирається здати його в експлуатацію. На сьогодні інвестиції в проект склали понад 40 млн гривень. Інвестор заручився згодою жителів, але ніхто не дає гарантії, що коли стартовий будинок буде побудований, люди в нього переселяться. Проте в компанії вважають, що ризики мінімізовані.
"У кожному разі квартири можна продати за тисячу вісімсот доларів за квадратний метр, одержавши сорок-п'ятдесят відсотків прибутковості. Хоча головна економічна вигода в тому, що п’ятиповерхівка площею п'ять тисяч квадратів заміняється будинком площею двадцять-двадцять п'ять тисяч квадратних метрів. З них на забезпечення квартирами відселених жителів піде лише вісім-дев'ять тисяч квадратів", - говорить Сергій Левада. Він розраховує, що його компанія, здавши перший відселений будинок, буде мати перевагу перед іншими учасниками конкурсів.
УІІК вибрала складний шлях: відвела землю в Новій Дарниці - районі поруч із лівобережним залізничним вокзалом, - почала будувати будинок і попутно збирати думки людей, щоб визначитися, скільки метрів бронювати під переселення. І тільки потім звернулася до адміністрації за дозволом.
"Зараз у нас вже є дванадцять тисяч із заброньованих вісімнадцяти тисяч квадратних метрів на відселення. Ми пропонуємо більшу, ніж прописано в законі компенсацію (квартири більші на шістдесят п'ять відсотків). Крім того, ми забезпечуємо повну обробку економ-класу, установлюємо сантехніку і кладемо кухонну плитку", - стверджує Левада.
Однак навіть після переїзду мешканців у новобудову інвестор не зможе знести старий будинок. Спочатку йому доведеться одержати рішення КМДА на оренду земельної ділянки, на якій розташована будівля. Потім - розробити проект забудови, провести його експертизу. Кожний із цих етапів вимагає збору технічних умов і погоджень, а це близько 170 документів, які дозволяють забудовникові починати освоєння території. Тому початок реалізації нових будівель на місці старих будинків затягується не на один рік.
У партнерстві з державою
Знесення старих житлових будівель - явище неминуче. "До масової реконструкції хрущівок ми, можливо, приступимо через рік-два", - вважає генеральний директор консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" Вадим Непосєдов. Земельних майданчиків для будівництва житла, особливо в центрі міста, стає все менше, тому забудовники рано чи пізно будуть змушені звернути увагу на такі проекти.
Теоретично зайнятися реновацією старих мікрорайонів готові всі забудовники, але тільки в тому випадку, якщо витрати на будівництво стартових будинків візьме на себе місто або інвестор. Умовляти мешканців будівельники хочуть делегувати органам місцевого управління. У кожному разі, одним-двом компаніям, які зацікавлені в проекті, освоїти територію цілого мікрорайону, забудованого хрущівками, не під силу. Забудовникам прийдетсья поєднуватися в консорціуми. Це дозволить акумулювати матеріальні і фінансові ресурси та одночасно приступити до будівництва відразу декількох стартових будинків. Якщо замість одиночних проектів почнеться масова реконструкція старого житла, довіра громадян до забудовників буде зростати, і вмовляти людей переселятися в новобудови буде легше.
У свою чергу, щоб залучити забудовників до реконструкції і зносу хрущівок, державі необхідно розробити дві виразні програми. Насамперед створити єдине вікно для забудовників: якщо в місті запрацює механізм розподілу землі під будівництво через конкурси, інвестор відразу одержить право на освоєння земельної ділянки без оббивання порогів столичних держустанов. Друга програма повинна передбачати введення системи зонування території, а також узгодження планів забудови із громадськістю мікрорайону. Тоді всі будуть знати, де з'являться нові будинки, де - школи, а де - торговельні комплекси. Ухвалені рішення необхідно обговорювати відкрито під час розробки концепції мікрорайону, куди входить і план зносу та реконструкції, а не тоді, коли вже вбиваються палі. Така державна програма виключить можливість лобіювання інтересів окремих компаній, які хочуть будувати на привабливих для них ділянках, але без врахування інтересів міста і громадян.
За рахунок знесення хрущівок можна зменшити дефіцит житла в столиці. Щоб задовольнити попит, у Києві протягом п'яти років потрібно щорічно будувати близько двох мільйонів квадратних метрів житла. В 2007-му знову зведуть трохи більше мільйона квадратних метрів. Через те, що в минулі роки будували мало, відкладений попит буде довго давити на ринок. Реконструкція хрущівок посприяє збільшенню обсягів будівництва і дозволить зупинити підвищення цін на столичну житлову нерухомість.
Олена Кирьякова
За матеріалами: expert.ua
Поділитися новиною
