5228
Що відбувається з цінами на житло в Києві
— Нерухомість
В Києві немає передумов до подальшого подорожчання житла. Ціни реальних угод дещо нижчі від заявлених в оголошеннях.
Дочекавшись осені, ріелтори відразу заговорили про "пожвавлення ринку, збільшення числа угод і зростання цін на столичне житло".
Однак, як зізнаються фахівці, число реальних угод поки збільшилося не істотно. Є попит, є покупці, але вони не готові купувати житло за запропонованими продавцями цінами. Квартири, які торік продавалися за тижден-два, тепер можуть перебувати в базах місяць і більше.
"Продавці за останні кілька років звикли до зростання вартості житла, і тому продовжують підвищувати ціни на квартири за інерцією, - пояснює Артур Пилипчук, директор агентства нерухомості "Валіон", - але покупець вже не готовий купувати житло за будь-яку призначену вартість. Рівень доходів цього не дозволяє".
При цьому попит залишається практично на тому самому рівні, а пропозиція продовжує рости. Одні ріелтори говорять про те, що баланс між попитом та пропозицією сформований, інші - про те, що пропозиція перевищує попит, і покупець зараз має досить широкий вибір.
"Починаючи з кінця літа, пропозиція збільшилася відсотків на сорок, - розповідає Тетяна Соболєва, заступник директора агентства нерухомості "Тетяна", - вибір квартир досить великий, він поповнився і за рахунок тих квартир, які були зняті із продажу влітку, у період стагнації".
За 2007 рік істотно скоротилася частка спекулятивних угод, квартири з метою перепродажу не купувалися, а ті, що були придбані підприємцями раніше, зараз спішно виставляються на продаж. Таке поповнення пропозиції також істотно збільшує вибір покупця і не дає осінньому пожвавленню перетворитися в ажіотаж.
Квартири за 70 тисяч
"Обсяг угод на сьогодні зріс не сильно, тоді як зростання цін має зовсім іншу природу, як в останні кілька років, - пояснює Олександр Андрєєв, директор агентства нерухомості "Апартамент" - Якщо раніше це був гострий дефіцит та ажіотаж, то сьогодні це просто сезонний попит".
Зараз у покупця є досить широкий вибір, при цьому мінімальна вартість квартир, які реально продаються, - 70-80 тисяч доларів. В оголошеннях зустрічалося декілька об'єктів і за 60, навіть за 55 тисяч. Але такі апартаменти або виявлялися вже проданими і нам пропонували "залишити заявку і підшукати щось ще", або на дзвінки в агентстві просто не відповідали. У сегменті недорогих квартир до 120 тисяч найбільше квартир від 35 до 45 квадратних метрів, з кухнею від 6 квадратних метрів до 8,5. Такі квартири переважно знаходяться у панельних будинках. Квартири найнижчого сегмента - до 80 тисяч - це в основному "гостельки" у віддалених районах.
При цьому ріелтори відзначають, що такі квартири найчастіше продаються тільки за рахунок низької ціни, і попит на них невеликий. А що стосується вартості, то старий житловий фонд і малогабаритні квартири зараз у ціні практично не ростуть та у майбутньому, швидше за все, будуть "просідати".
Попит на бізнес-клас
"У першу чергу, попитом користуються квартири бізнес-класу в ціновому сегменті від 120 до 250 тисяч, їх у пропозиції найбільше", - говорить Тетяна Соболєва.
"Зростання ціни пропозиції вище зростання ціни реальних угод, що дуже незначне і пов'язане, скоріше, із сезонним пожвавленням, - говорить Артур Пилипчук - Якщо ціна пропозиції квартир, наприклад, з кінця літа зросла на 10%, то ціна реально укладених угод - не більше ніж на 5%".
В озвучуванні цифр збільшення цін ріелтори розходяться. Хтось говорить, що зростання склало 5%, хтось називає більш істотні цифри. Однак всі говорять, що рівень вартості завищений штучно.
"Вартість квартири, знятої із продажу влітку, до осені підвищувалася власником приблизно на 20%, хоча реально її ціна на сьогодні зросла на 10-15%, - говорить Тетяна Соболєва, - нам іноді вже в процесі продажу доводиться переконувати власників у тому, що вартість потрібно знижувати, інакше квартира може перебувати в базах невизначений час".
В одному з агентств нерухомості нам розповіли, що реально в процесі переговорів сьогодні одержати знижку до 5% від заявленої вартості. Хоча також величина знижки залежить від того, наскільки була завищена вартість продавцем.
"Близько місяця в нас у базах була однокімнатна квартира, розташована між метро Святошин і станцією метро Житомирська, - розповідає ріелтор одного з агентств нерухомості, - господар виставили її за 95 тисяч, але в процесі перегляду їм довелося знизити вартість до 90 тисяч, і ця квартира була куплена".
Брокери агентств розповідають про такі знижки нерідко.
Ще один об'єкт, трикімнатна хрущівка у віддаленому районі, була виставлена продавцем за 160 тисяч, хоча ріелтори пояснювали, що ринкова вартість її не перевищує 145 тисяч. "Після того, як квартира не продавалася кілька місяців, господар погодився знизити її вартість - через два тижні вона вже була продана", - розповів приватний брокер.
Таке протистояння продавців і покупців цілком виправдано - одні звикли до зростання, інші не можуть дозволити собі житло за завищеними цінами. Але при цьому пропозиція квартир все-таки збільшується, вона поповнюється і новим житлом, що вводять в експлуатацію. Крім того, у покупців, при такій високій вартості житла, з'явилася альтернатива - заміські котеджі, які іноді порівнянні за ціною із квартирою.
Початок "мертвого сезону"
"Цінам на житло сьогодні вже нікуди йти нагору, - робить висновок Олександр Андрєєв, - осінній ажіотаж рано або пізно закінчиться, і із середини грудня почнеться мертвий сезон на ринку нерухомості. Думаю, цілком можливо, що в цей період ціни знову трохи знизяться". Згодний з колегою і Артур Пилипчук: "Я не бачу жодного аргументу до продовження подорожчання житла в Києві".
Що стосується штучного завищення цін, то навряд чи така практика себе виправдає. У минулі роки спрацьовувала ланцюгова реакція, і одні продавці тяглися за іншими, постійно додаючи до середньої ціни оголошень 5-10 тисяч для своєї квартири. Але тоді був попит, що у кілька разів перевищував пропозицію, і ажіотаж, що підігріває постійним збільшенням цін до 5-10% на місяць. Зараз, як показує практика, продавці хоч і неохоче, але поступаються і знижують ціни, хоча і не відкрито, а в процесі переговорів з покупцем. Якщо ж ціна завищена істотно, то квартира просто "висить у базах", тому що вибір на сьогодні досить великий і покупець може дозволити собі "подивитися ще, подумати і підшукати інший варіант".
Дар’я Черкашина
За матеріалами: Діло
Поділитися новиною
