1080
Як діє іноземна іпотека
— Кредит&Депозит
У світовій практиці існують дві основних моделі іпотечного кредитування - американська та німецька. У Європі й Америці більше 80% жителів обзаводиться житлом саме за допомогою іпотечних кредитів.
Німеччина
З кінця позаминулого століття існує в Німеччині так звана "класична форма контрактних заощаджень". Вона працює за принципом кредитних спілок, називаних нині будівельними ощадкасами. Будівельні ощадні каси на сьогоднішній день - один з основних інститутів інвестування житлової сфери в Німеччині: три чверті житла фінансується за участю системи житлових "будсзбережень".
Усе робиться по-німецьки ґрунтовно. Перш ніж отримати кредит, спочатку потрібно відкрити спеціальний накопичувальний рахунок у будощадкасі, простіше кажучи - в іпотечному банку. Після закінчення 5-8 років щомісячних внесків у застереженому контрактом розмірі, коли на рахунку накопичується сума, рівна вартості певної частини житла, вкладник отримує житловий кредит.
Процентні ставки (як на внесок, так і на кредит) залишаються фіксованими на увесь час дії контракту. Як правило, вони складають 5-6% річних - це в середньому на 4% нижче ринкової. Мінімальний термін погашення позики складає 12 років.
Держава всіляко підтримує вкладників будощадкас. Після одержання житлового кредиту виплачує щорічні премії, надає дотації (до 10% вартості житла), пільговий кредит при погашенні відсотків, а також податкові пільги. Розмір державної "допомоги" залежить від матеріального становища позичальника, складу родини й т.п.
При цьому в кредитних установ є можливість використовувати накопичувальні кошти для видачі позичок громадянам, що звернулися за кредитом раніше.
Неважко зрозуміти, що така схема орієнтована на людей з прибутком середнього й навіть нижче середнього рівня. Кожні 500 млн євро, виплачені вкладникам будощадкас у вигляді премії, стимулюють надходження додаткових 11 млрд євро як інвестиції в житлову сферу. А кожен євро, виплачений у вигляді державної підтримки при придбанні житла, вертається державі у вигляді 2,8 євро податків. Так що в Німеччині іпотекою задоволені всі - і держава, і вкладники.
Америка
Однак у серпні цього року почало лихоманити й надійні німецькі іпотечні банки. Провиною тому - небачена криза в системі житлових кредитів у США, схоже, що загрожує обернутися світовою банківською кризою. У найбільших європейських банків виникають проблеми - через те, що безтурботні американські бідняки набрали кредитів, які не бажають гасити.
У цей час у США іпотечним кредитуванням займаються більше 1300 організацій, щорічний обіг фінансування житла складає 300-400 млрд доларів, а загальна сума неоплаченого кредиту на ці цілі досягла близько 3 трлн.
Однак у цьому лише почасти винувата іпотечна система, що існує у своєму нинішньому вигляді вже більше ста років. У забезпечення іпотеки дешевими ресурсами беруть участь одержувач кредиту, інвестор і фінансовий посередник. Утворяться два іпотечних ринки - первинний, де видаються житлові кредити, і вторинний, де обертаються цінні папери, випущені на базі пулів іпотечних позичок.
Кредитна установа може видавати довгострокові кредити під заставу нерухомості, що купується, не маючи достатнього обсягу "довгих" ресурсів. Видавши іпотечний кредит, банк продає право вимоги по кредиту кінцевому інвесторові або фінансовому посередникові. На виручені кошти банк видають новий іпотечний кредит. У цей час банки США пропонують на вибір близько 30 різних іпотечних програм - залежно від цілей придбання нерухомості: для проживання, здачі в оренду, участі в інвестиційному проекті.
Середня процентна ставка при фіксованому розмірі річних складає 6%, а в комерційних проектах з інвестиціями - 7%. Стандартний термін, на який береться іпотечний кредит, - 30 років.
Один із самих популярних варіантів - покупка квартири в будинку, як кажуть американці, "з креслярської дошки". До початку будівництва девелоперські компанії починають реалізувати квартири дешевше ринкової вартості - так банкам демонструється життєздатність проекту. Отримані гроші не вкладаються в будівництво, а лежать на окремому рахунку умовного депонування, що має державну гарантію. Як правило, за заниженими цінами продається 10-20% квартир, після чого - через одну-дві тижнів - вартість підвищується. На першому етапі резервування квартири покупець вносить 10% від її вартості.
Після реалізації 30-40% квартир відбувається другий вирішальний стрибок цін, а потім вартість квадратного фута повільно й плавно повзе нагору аж до закінчення будівництва. Другий 10-процентний внесок інвестор робить по завершенні будівництва поверху вподобаного будинку. Останній же внесок - також 10% - робиться покупцем при завершенні будівництва. Тоді ж оплачується й ціна закриття з оформленням прав власності, складова не більше 5% від загальної вартості. І вже на що залишилися 70% вартості квартири видається іпотечний кредит на строк до 30 років. Так що для того, щоб одержати квартиру за мінімальною ціною, потрібно потрапити в перші 10-20% покупців.
Отримати іпотечний кредит у США можна й без початкового внеску, і без довідки про прибутки. Справа в тому, що крім банків, які перед видачею кредиту вимагають від позичальника повний пакет документів, існують іпотечні агентства, готові кредитувати практично всіх під більш високий відсоток. Багато позичальників цим користуються, а їхньою платоспроможністю ніхто не цікавиться.
Так виникають неплатники... Тепер, у зв'язку з кризою, агентства стали суворіше з позичальниками. Одні перестали видавати позички, що не вимагають початкового внеску, інші підвищують процентну ставку, вимагають підтвердження прибутків і мінімального початкового внеску, а позичальникам зі слабкою кредитною історією відмовляють у кредитах. І всі дружно утішають себе тим, що ця криза - не перша, і, напевно, не останній.
За матеріалами: NEWSru.com
Поділитися новиною
