Нерухомість: актив, який виконує одразу три ключові функції (подробиці)

Додайте Finance.ua до вибраних джерел Google

Нерухомість — фізичний актив, який не можна «занулити» технічним збоєм чи банкрутством контрагента, тому вона традиційно виконує роль основи портфеля.

Про це йдеться в нашій новій статті — Як розподілити великі заощадження: чому поєднання нерухомості, валюти, ОВДП і металів не завжди працює

Тож, нерухомість — це реальний актив, який виконує одразу три ключові функції для власника: збереження капіталу, генерацію доходу та зростання вартості (капіталізацію).

Дохідність від оренди

В Києві та інших великих містах номінально становить 7−11% річних у валютному еквіваленті, а чиста дохідність з урахуванням витрат і податків — 4−7%.

Основний заробіток сьогодні дає не оренда, а зростання вартості самого об’єкта. Оптимальним для портфеля вважається частка нерухомості до 35% — і принципово важливо балансувати цю частку між кількома різними об’єктами (за типом, локацією, класом. — Ред.), а не концентрувати все в одній квартирі чи будинку: один об’єкт несе локальний ризик конкретного будинку, району чи навіть конкретного орендаря, а кілька об’єктів цей ризик розмивають.

Місце для вашої реклами

Під час оцінювання житлової нерухомості інвестор може враховувати не лише площу та характеристики квартири, а й інфраструктуру житлового комплексу, рівень безпеки, автономність і доступність необхідних сервісів. Сукупність цих факторів може впливати на споживчу привабливість об’єкта та попит на нього.

Приклад

Показовим прикладом такого підходу є проєкт City by blago у Чернівцях, концепція якого передбачає поєднання житлової забудови з об’єктами соціальної та комерційної інфраструктури, підземним паркінгом і укриттями. Окремим фактором під час вибору нерухомості є регіон розташування. За оцінкою компанії Blago, інвесторам варто враховувати перспективи розвитку конкретної локації та стійкість попиту на житло.

До речі, ми оновили розділ депозитів на сайті. Зараз обрати найвигідніший вклад серед українських банків, порівняти їхні ставки й умови стало ще простіше.

Водночас ці характеристики доцільно оцінювати разом із ширшими ринковими показниками — динамікою цін, рівнем попиту, темпами розвитку інфраструктури та економічними умовами регіону.

«Прикладом високої інвестиційної привабливості сьогодні є Івано-Франківськ, який став абсолютним лідером за темпами зростання цін, продемонструвавши збільшення медіанної вартості квадратного метра на 80−85% порівняно з початком 2022 року.

Для порівняння, ціни у Львові зросли приблизно на 55%, у Чернівцях — понад 50%, тоді як у Києві зростання становило лише 8−10% через вищі безпекові ризики.

Динаміка Івано-Франківська та загалом Заходу пояснюється комфортними умовами життя, розвитком бізнесу, близькістю до Карпат та відносним фактором безпеки, — кажуть у Blago.

До слова, щодо Івано-Франківської області, то тут Blago має інвестиційний проєкт преміального дизайн-готелю — Son Daven, який розташований у мальовничому Яремче.

Інвестор може придбати апартаменти в складі готельного комплексу з його подальшим управлінням через професійну управлінську компанію і отримувати дохід.

Поріг входу в Son Daven сьогодні — від 42 тис. доларів. Конкретна сума залежить від площі, планування та обраного апартаменту. Як зазначає девелопер, у випадку Son Daven це нерухомість із визначеною площею та правами на об’єкт, яка після запуску працює всередині готельної системи. Тобто інвестиційна модель має дві складові:

вартість самого активу;
його потенційну операційну дохідність.

Son Daven сьогодні цікавий саме з точки зору балансу цих факторів: це вже не проєкт лише на рівні концепції — інвестор може оцінити архітектуру, концепцію, майбутню інфраструктуру та фактичний хід будівництва, але до введення в експлуатацію ще залишається потенціал для зростання вартості активу", — підкреслили в Blago.

Якщо говорити про середньо- та довгостроковий горизонт інвестування у 5−10 років, головним фокусом стає потенціал трансформації.

Тут важливо дивитися не лише на поточний стан об’єкта, а й на те, як зміниться локація та сам продукт через п’ять чи десять років. Саме тому, для максимального приросту капіталу інвестору варто аналізувати п’ять ключових факторів:

Динаміка та економіка міста. Перш за все, слід оцінювати перспективність самого населеного пункту: чи зростає тут населення, чи створюються нові робочі місця, чи релокується бізнес і як розвивається інфраструктура.
Потенціал конкретної локації. Навіть недооцінений сьогодні район через 5−10 років може стати новим центром тяжіння.
Якість продукту та вартість володіння. Сучасні базові вимоги до житла — це якісна архітектура, продумане планування, доброустрій, енергоефективність, автономність, безпека та наявність паркінгу.
Репутація, надійність та експертиза девелопера. Інвестор купує не просто «квадрати» — він інвестує в спроможність девелопера реалізувати заявлену концепцію: добудувати об’єкт у строк, якісно виконати доброустрій та створити обіцяну внутрішню інфраструктуру.
Прогнозована ліквідність. Перед покупкою інвестор має чітко відповісти собі на запитання: «Якщо мені знадобиться продати цей актив завтра або через 5 років, хто буде моїм покупцем?».

Головний висновок для інвестора

Не варто шукати найдешевший квадратний метр на ринку. Потрібно шукати актив із найвищим потенціалом зростання цінності — як самої локації, так і конкретного продукту.