34
Анна Мурашенко: чому в Україні з’являються недобуди та як це виправити
— Нерухомість
Існує стереотип, ніби недобудований
об’єкт виникає виключно через фінансову
неспроможність або банкрутство
забудовника. Насправді фінансовий
дефіцит є лише фінальним симптомом
глибоких структурних проблем.
За
роки, протягом яких триває реалізація
проєкту, кардинально змінюються
макроекономічні умови, різко зростає
вартість будівельних матеріалів й
інженерних робіт, оновлюються державні
будівельні норми (ДБН) та містобудівні
вимоги. Паралельно можуть виникати
корпоративні конфлікти всередині
компаній, тривалі судові процеси, спори
щодо меж земельних ділянок чи майнових
прав.
З
часом ці проблеми нашаровуються
одна на одну, і звичайний незавершений
будинок перетворюється на юридичний
та організаційний вузол, розплутати
який силами класичного девелопменту
неможливо.
(Не)прозорий механізм
Ми працюємо з
такими активами на практиці. Завершення
будівництва проблемних HHouse, ЖК «4U» та
ЖК «Аквамарін» в Києві дозволило вивчити
природу недобудів. Серед таких об’єктів
— будинок на Нагірній, який простояв
замороженим понад 16 років — готовність
була лише 37%, понад 70 родин втрачали
надію отримати своє житло. Тоді ми
об’єднали інвесторів, відновили
документацію, розв’язали питання
фінансування і ввели будинок в
експлуатацію.
Нещодавно я
долучилася до роботи Тимчасової слідчої
комісії Верховної Ради, яка вивчає
питання житлових недобудів. Там ми
розглядали вже інший приклад: 130 родин
купили квартири в будинку, роботи по
якому завмерли з 2002 року. Досвід показує:
зупинка робіт не часто
стається через якусь одну помилку.
Аналізуючи ринок, ми можемо виділити
три ключові причини виникнення недобудов
в Україні:
- нецільове використання залучених коштів. Коли фінансові потоки від приватних інвесторів спрямовуються девелопером не на конкретний майданчик, а на придбання нових ділянок або покриття дефіцитів інших об’єктів. Це руйнує фінансову стійкість проєкту;
- недосконалості в законодавстві й відсутність регулювання захисту вкладів громадян призводили до можливих шахрайських схем забудовників;
- блокування процесів зовнішніми учасниками. Ідеться про правоохоронні органи, судові інстанції та інші державні й муніципальні установи, у роботі яких відсутня злагодженість. Нерідко виникає парадоксальна ситуація: одна державна інституція видає девелоперу повний пакет дозвільної документації, компанія реалізує проєкт, залучає кошти інвесторів, а вже на стадії введення будинку в експлуатацію інший орган намагається скасувати ці дозволи через суд.
Кожна така
ситуація є глибоко індивідуальною,
проте вона завжди вказує на одну
фундаментальну проблему: в країні досі
відсутній ефективний і прозорий державний
механізм регулювання та реанімації
заблокованих будівельних майданчиків.
Ризики в сотні мільйонів
Ми звикли
говорити про відповідальність забудовника.
Та майже ніколи не говоримо
про відповідальність держави, хоча вона
є повноцінним учасником процесу створення
житла. Саме державні органи визначають
правила гри: видають містобудівні умови,
погоджують документацію, встановлюють
регуляторні вимоги та відповідають за
розвиток міських комунікацій.
Інвестор і
девелопер, ухвалюючи фінансові рішення,
покладаються на ці правила як на сталі
та прогнозовані. Але на практиці бачимо
іншу ситуацію. Через кілька років після
початку будівництва інший державний
орган може поставити під сумнів раніше
видані дозволи чи цільове призначення
землі. Чи під час завершення
проєкту виявляється, що в мікрорайоні
фізично відсутні вільні потужності
електромереж для підключення будинку.
Правила змінюються вже після того, як
у проєкт інвестовано сотні мільйони
гривень.
Наслідки цих
змін перекладають на плечі девелопера
й тисяч людей, які вже вклали свої гроші.
Поки ця відповідальність залишається
односторонньою, ми будемо знову й знову
отримувати нові проблемні об’єкти.
Стабільний ринок виникає лише тоді,
коли кожен учасник несе відповідальність
за власні рішення.
Порятунок «у ручному режимі»
Сьогодні ми
розуміємо: добудова починається не з
будівельного майданчика. Це насамперед
складний кризовий менеджмент. Новий
девелопер має спочатку врегулювати
конфлікти й захистити права колишніх
інвесторів, заново розробити або
актуалізувати застарілу документацію,
адаптувати проєкт під сучасні нормативи
(які суттєво змінилися за роки простою),
вирішити суперечки щодо
земельних ділянок і пройти складні
процедури підключення до інженерних
мереж.
Девелопер у
таких проєктах працює не просто як
забудовник, а як юрист, медіатор і
координатор сторін. Порятунок кожного
проблемного об’єкта в Україні відбувається
виключно в ручному режимі.
Головна проблема
ринку — робота наосліп через повну
відсутність єдиного реєстру недобудів,
де фіксувався б їхній юридичний статус,
ступінь готовності та реальний обсяг
боргів.
Через це
кожен новий девелопер чи група інвесторів
змушені щоразу винаходити власні
алгоритми розблокування будівництва.
Ринок критично
потребує переходу до системного
державного механізму. Це означає не
лише створення прозорої бази майданчиків,
а й впровадження спрощених процедур
для оновлення застарілої дозвільної
документації.
Крім того,
необхідний чіткий алгоритм залучення
нових девелоперів, який би гарантував
абсолютний захист прав первинних
інвесторів і забезпечував державну
координацію під час підключення будинків
до інженерних мереж — без висування
бізнесу штучних технічних перепон.
Міжнародний
досвід доводить, що держава не має
фінансувати чи добудовувати такі
комплекси самостійно. Її головна роль
— бути ефективним модератором, який
створює зрозумілі правила гри й мінімізує
адміністративні ризики для приватного
бізнесу, готового брати на себе порятунок
найскладніших довгобудів.
Ми звикли
асоціювати відбудову країни зі зведенням
нових споруд. Проте не менш важливо
навчитися якісно й цивілізовано
завершувати те, що вже було розпочато.
Анна Мурашенко,
засновниця та СЕО компанії RB development,
засновниця благодійного фонду YOUkraine
За матеріалами: Finance.ua
Поділитися новиною
