Земля vs недвижимость: что выбрать инвестору

260

На данный момент есть достаточно возможностей и инструментов для инвестирования. Среди них земля и недвижимость. Однако какой из этих вариантов выгоднее?

В рамках ежегодной конференции Invest Talk Summit собрались представители обоих видов активов, чтобы убедить аудиторию в том, почему именно их инструмент является выигрышным. Направление «земля» представил СЕО и соучредитель «Твоє Коло», совладелец КУА Профит — Андрей Усенко, а направление «недвижимость» — коммерческий директор S1 REIT, посол REIT-фондов в Украине — Виктор Бойчук.

Отметим, что специалисты не стали откладывать этот вопрос на потом и сразу рассказали об условиях инвестирования в свои фонды, а также потенциальной доходности таких вложений.

Что касается земли, то у компании «Твоє Коло» есть два фонда — на 5 и 10 лет, инвестировать можно от 122 сертификатов, каждый из которых оценивается в 1 тыс. гривен. Есть возможность доинвестировать от одного сертификата.

Как сказал Усенко, земля — статический актив, давно по своей ценности вышедший далеко за пределы классических финансовых инструментов. Это ограниченный актив, который невозможно искусственно и быстро увеличить. А по доходности он уже конкурирует с ОВГЗ. Однако имеет более высокий потенциал к капитализации.

Если же принимать во внимание недвижимость, то здесь инвестирование начинается от 122 сертификатов (1 тыс. — каждый. — Ред.). Через S1 REIT также можно доинвестировать 1 тыс. гривен, но речь идет только о двух фондах — S1 Obolon и S1 ВДНХ. Также есть третий фонд — S1 Plaza Позняки — здесь инвестирование можно начать с 1 тыс. гривен. Несмотря на то, что фонд только недавно начал свою деятельность, он уже успел обрести значительную популярность среди инвесторов.

В частности, как сказал президент Инвестиционной Группы Универ Тарас Козак, который в этой дискуссии исполнял роль модератора, в S1 Plaza Позняки в первый день после открытия уложились 200 инвесторов, и это, по его словам, является очень серьезным показателем.

Что с доходностью

Следует различать прогнозируемую и фактическую. Что касается инвестиций в землю, то, по словам Усенко, по итогам 2025 года прогнозируемая доходность составила 15% в валюте, тогда как фактическая — 24,8%. В то же время ежегодный доход по сертификату составляет 15% в валюте плюс дивиденды. Но, отметим, что здесь не стоит забывать о налоге на дивиденды, который составляет 9+5%.

Недвижимость в свою очередь, показала в 2025 году прогнозируемую доходность в 8,2% и 10,4% в валюте. Фактическая же доходность составляет 16,9%.

Выход из инвестиции

Отдельно спикеры затронули тему выхода из инвестиции. В этом контексте механизмы для инвестиций в землю и недвижимость довольно схожи. В частности, сам процесс выхода, по словам экспертов, занимает около 2−3 часов. В то же время, за последний год количество таких случаев было незначительным: не более 30% — в земельном направлении и менее 3% — в сфере недвижимости.

Как отметил Виктор Бойчук, в случае выхода из сделки выплата производится по актуальной рыночной стоимости сертификата. Например, если инвестор приобрел сертификат за 1 тыс. гривен, а к моменту выхода его стоимость выросла до 1300 грн, то выплата будет осуществляться именно по новой цене.

В то же время, как пояснил Козак, важно и время подачи заявки на выход из инвестиции: если решение принято в первой половине дня, средства инвестор получает в тот же день, а если после обеда — выплата поступает уже на следующий день.

Важно понимать, что инвесторы в землю и инвесторы в недвижимость имеют разные подходы и мотивацию. В частности, Козак отметил, что инвестор в землю ориентируется на долгосрочную перспективу, рассчитывая, прежде всего, на рост капитализации земельных активов. Инвестор же в недвижимость, как правило, придерживается краткосрочной стратегии, поскольку заинтересован в быстрой сдаче объекта в аренду и оперативном получении прибыли.

В этом утверждении его поддержал и Андрей Усенко: «Инвесторы — люди, которые хотят максимально капитализировать свой актив. От 5 лет смотрят в какую-то часть капитала и затем постоянно доинвестируют. Это стабильная долгосрочная стратегия.

В завершение он также отметил, что доходность инвестиций в землю основывается на трех основных составляющих: арендном доходе, росте капитализации земельных активов и активной торговле. В то же время, по словам Усенко, сейчас «Твоє Коло» сосредотачивает свою деятельность преимущественно в западных и восточных областях Украины. При этом немаловажным фактором остается конкуренция, ведь именно она, как отметил совладелец КУА «Профит», способствует росту стоимости земли.