Земля в собственность и ПИФ: какую доходность может получить инвестор

После открытия рынка сельскохозяйственной земли летом 2021 года популярность этого инструмента только растет.

О том, какую доходность можно получить с этого актива, от чего зависит его цена и на что следует обращать внимание, рассказал во время выступления в рамках Invest Fest коммерческий директор «Твоє Коло», профессиональный инвестор в недвижимость и эксперт Audit of Sales — Егор Лесничий.

Эксперт сразу перешел к динамике стоимости земли в разных регионах Украины, в частности к цене за гектар в долларовом эквиваленте.

Лесничий отметил, что больше всего на земельных инвестициях заработали те, кто зашел на рынок сразу после его открытия. Тогда цена активов была ниже, а арендная доходность могла составлять около 7% годовых от вложенного капитала.

Сегодня цена земли и стоимость аренды уже выросли, однако, по словам эксперта, возможности для заработка все еще остаются. Рынок активно развивается, а спрос на землю сохраняется. Показательно то, что отдельные сделки уже заключаются по цене около $9 тыс. за гектар.

<i>Источник: Твоє Коло</i> — *Источник: Твоє Коло*

Отдельно Лесничий остановился на том, от чего зависит цена гектара. По его мнению, главными показателями являются:

размер массива;

цена аренды;

регион;

безопасность;

почвы;

логистика;

конкуренция.

Особенно эксперт советует обращать внимание на срок действия договора аренды — очень важный показатель, ведь изменить что-то при аренде участка, рассчитанного на 15+ лет, можно будет за год или два до конца действия этого договора.

Если вы все же решили инвестировать в землю, то для этого у вас есть два пути — земля в собственность (прямое владение земельным участком) и инвестиционный фонд (REIT) — коллективное инвестирование через финансовый инструмент.

Касательно земли в собственность, то условия инвестирования здесь следующие:

порог входа (6 тыс. долларов — стоимость одного участка в 2 га);

прогнозируемая капитализация — до 20% годовых в долларах. Но, как подчеркнул Лесничий, есть кейсы побольше, чем эта цифра;

рекомендуемый период инвестирования: 3−6 лет;

средний доход от аренды — 3−8% годовых в гривне.

Как пример относительно земли в собственность, то здесь спикер привел данные «Твоє Коло»:

Если вы решили инвестировать в землю, то инвестор советует обращать внимание на:

выбирайте регион, где работают не менее 3 агровладельцев;

собирайте участки рядом или консолидируйтесь с другими или через управляющие компании, которые это предлагают;

не соглашайтесь на подписание аренды на новый срок или закрепите условия пересмотра ставок, ведь оплата должна быть за гектар;

выбирайте компании с определенной стратегией: кому ваш участок потом будут продавать.

Если рассматривать ПИФ, то ваши средства консолидируются с другими инвесторами и профессионально управляются. То есть прибыль распределяется пропорционально вложенной сумме; инвестор получает инвестиционный сертификат, подтверждающий его долю в фонде. Впоследствии он может продать этот сертификат и выйти из фонда, получив свою прибыль.

Также по ПИФ существует и реинвестиция, где инвестор получает:

сформированный портфель земельных активов;

диверсификацию по областям, арендаторам и срокам аренды;

профессиональное управление;

прогнозируемую доходность в 15% годовых в долларе.

Отмечается, что порог входа в ПИФ «Реинвестиция» составляет от 122 сертификатов, где стоимость каждого по состоянию на конец июля составляет 1454,20 грн. В то же время, те, кто инвестировал в этот инструмент два года назад, сегодня могли бы получить немалую прибыль в случае продажи.

Итак, на что обращать внимание, когда выбираете ПИФ?

Лесничий выделил семь составляющих:

1. Регламент: выясните, какими активами может заполняться фонд. Внимательно изучите документацию и инвестиционную декларацию.

2. Оцените, какие активы уже приобретены на фонд. Анализируйте текущий состав активов и их качество.

3. Срок действия: максимальную прибыль инвестор получает при ликвидации фонда. Учитывайте свой инвестиционный горизонт.

4. История выплаты дивидендов. Проверьте регулярность и размер выплат.

5. Динамика роста стоимости сертификатов. Оцените историческую доходность за длительный период.

6. Бизнес-репутация учредителей фонда. Исследуйте опыт и профессионализм команды.

7. Отзывы текущих инвесторов. Найдите независимые отзывы и оценки инвесторов.

Что же в итоге выбрать — землю в собственность или фонд?

Спикер привел особенности каждого из вариантов.

<i>Источник: </i>

<i>Твоє Коло</i> — *Источник:* *Твоє Коло*

Лесничий советует обращать внимание на:

реальные кейсы продаж и рыночные цены;

параметры участка;

конкуренцию, безопасность, большой массив;

срок аренды под вашу стратегию.

Эксперт советует выбирать стратегию заранее: покупать под долгую аренду или под консолидацию и быструю перепродажу.

Напоследок инвестор отметил, что земля в собственность лучше всего подходит тем, кому важен контроль и право собственности, а ПИФ — для тех, кому важна ликвидность и диверсификация.