583
Земля может сколько угодно долго генерировать добавленную стоимость — эксперт
— Казна и Политика
Преимущество земли в том, что она сколько угодно долго может генерировать добавленную стоимость. Именно это главное преимущество, почему вообще выгодно инвестировать в землю. По крайней мере, так считает соучредитель Твой Круг и совладелец КУА Профит Андрей Усенко.
В частности, в ходе выступления на Invest Talk Summit-2024 он отметил, что даже недвижимость за 15 лет морально стареет, даже если она простоит еще 20−30 лет. Впрочем, это точно нельзя сказать о земле, которая на 99% может быть пассивной инвестицией. Он привел пример подсчетов Киевской школы экономики, которые подсчитали, что средневзвешенная стоимость земли в следующие два года возрастет на 40%.
«Количество сделок постоянно растет, а в первом квартале 2024 года на 7% больше заключено сделок, чем в III квартале 2023-го. Средневзвешенная цена в первом квартале выросла на 9,3%. Впрочем, в целом в рынке сейчас в свободном обращении сейчас находится всего 1,24%», — отметил Усенко.
По словам инвестора, главные их клиенты — айтишники (более 51%), предприниматели и военные. «Последняя категория постоянно растет. Кстати, еще один плюс земли — то, что очень удобно можно доинвестировать. То есть, не нужно сразу класть огромную сумму, ведь ты можешь получать доходы и доинвестировать в этот актив. Как следствие, более 80% клиентов принимают решение об инвестировании в течение месяца после первого контакта, первой консультации.
Усенко подчеркнул, что они работают по Reit-модели инвестиционных фондов. Основная цель таких фондов — объединение инвесторов для инвестирования в сельскохозяйственную землю, чтобы каждый мог воспользоваться эффектом масштаба, максимально упростить процедуры и дать возможность большему числу украинцев присоединиться к этому активу. Из преимуществ этого инструмента эксперт первым выделяет диверсификацию.
«Когда вы инвестируете в земельные участки, приобретаете их и владеете, ваши риски и возможности ограничены исключительно этими объектами инвестированием. Инвестируя в фонд, вы становитесь совладельцем тысяч гектаров, которыми будет владеть фонд. Фонды не платят налог на прибыль, имеют такую льготу, а инвесторы платят налог на дивиденды, который составляет 9% и в случае, если вы хотите выйти из фонда, то есть продать инвестиционные сертификаты, до истечения срока действия фонда у вас будет налог на инвестиционный доход. И, конечно, 1,5% военного сбора, а налоговым агентом выступает брокер, который будет заключать сделку. То есть, вам переживать за налоги и за их администрирование тоже не нужно», — сказал Усенко.
Отдельно Усенко посоветовал заходить в землю на 4−6 лет, ведь на старте достаточно высокие транзакционные на земельный участок. Вторым важным инструментом, по мнению специалиста, является ликвидность.
«Ликвидность — это сверхважный показатель и в фонде это ограничивается часами, способностью системы провести сделку. Владея землей, у вас есть ограничение как минимум 60 дней, потому что нужно пройти законодательную процедуру предупреждения арендатора. В целом, вся деятельность инвестиционных фондов регулируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондового рынка. Фонды созданы и управляются компанией по управлению активами, у которой есть соответствующая лицензия национальной комиссии», — подчеркнул Усенко.
Также он затронул тему стратегии наполнения фондов землей, отметив, что это не разовый процесс. Важную часть стратегии занимает наполнение фонда землей с точки зрения срока действия договоров аренды. В 5-летнем фонде они заложили стратегию, что половина земельного банка будет до 5 лет договора аренды и половина до 10. В 10-летнем договоре половина до 10 лет и половина до 15. Он считает, что это очень важный показатель и это одна из лучших позиций в переговорах для того, чтобы получить лучшие условия.
Кроме того, эксперт рассказал о коротких сроках договоров аренды. Здесь важно понимать, что у этих земель ликвидность выше, потому что спрос на них не только со стороны инвесторов, со стороны аграриев, но и со стороны арендаторов. Усенко сказал, что арендатору не нужно покупать землю с договором аренды 15−20 лет, потому что она у него и так зацементирована на следующие годы. Все на что он будет иметь спрос, это тот договор и земля, которой он может в будущем лишиться. Эти договоры дают преимущество в будущем договориться по новым условиям договора аренды. Но эти условия при нашей практике сегодня составляют X2 и X3 в тех условиях по аренде, которые есть", — отметил эксперт.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
