Сюда инвестировать безопасно! Девелопер назвал лучшие зарубежные города (видео)

Добавьте Finance.ua в избранные источники Google

Чем выше потенциальная прибыль, тем больше могут быть риски.

Где сегодня в мире недвижимость обладает интересным потенциалом для заработка и сохранения капитала? В новом видео на нашем YouTube-канале вместе с девелопером и соучредителем компании Ferod Development Виктором Забоенко разбираем ключевые правила инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость.

«Треугольник» недвижимости: безопасность, ликвидность и доходность

По словам эксперта, универсального рынка, который одновременно дает максимальную доходность и минимальные риски, не существует. Чем выше потенциальная прибыль, тем больше могут быть риски.

Поэтому при оценке недвижимости следует использовать три основных критерия:

безопасность — насколько защищен капитал, в частности с точки зрения права собственности, политической и военной ситуации, а также работы судебной системы;
ликвидность — насколько быстро недвижимость можно продать и конвертировать в деньги;
доходность — сколько потенциально может генерировать объект.

Также он предлагает учитывать еще один фактор — насколько хорошо инвестор знает конкретный рынок. «Если вам просто продали через презентацию доходность 12, 15, 10 или даже 5% на рынке, контекста которого вы не понимаете, это очень плохая инвестиция», — объясняет Забоенко.

Если инвестор хорошо знает рынок, понимает уровень защиты капитала и структурный спрос, тогда основной задачей становится поиск правильного объекта.

Финансовая модель

Еще до покупки недвижимости инвестор должен проверить финансовую модель проекта. В частности, речь идет о заполняемости, доходах и расходах. Именно затраты часто могут быть недооценены. Инвестору важно понимать, сколько стоит персонал, обслуживание объекта, замена оборудования и мелкий ремонт, какие налоги будут возникать и сколько будет стоить выход из инвестиции. Также нужно проверять заявленную арендную ставку.

Особенно осторожно следует относиться к новым рынкам, где девелопер может фактически продавать только прогноз. Если нет аналогичных объектов с реальным историческим показателем заполняемости, тарифами и расходами, проверить финансовую модель сложнее. На сложившихся рынках ситуация иная: инвестор может сравнить объект с конкурентами и проверить, насколько заявленная ставка отвечает реальному спросу.

Структурный спрос

По мнению Забоенко, ключевым фактором стоимости и потенциальной доходности недвижимости является структурный спрос, который обеспечивается фундаментальными причинами.

К примеру, для Киева такими факторами являются статус столицы, концентрация рабочих мест, более высокие зарплаты, развитая инфраструктура, торговые центры, развлечения и возможности для социальных контактов.

Если структурный спрос достаточно большой, он может частично компенсировать ошибку инвестора при выборе конкретной квартиры или локации.

Основные рынки для инвестиций

Во главу угла эксперт ставит США. Американская недвижимость совмещает защиту капитала и потенциальную доходность.

Вторым направлением эксперт называет отдельные регионы Испании, прежде всего там, где есть структурный туристический спрос и правильно подобранный объект.

Для более консервативных инвесторов он также допускает Великобританию, хотя отмечает, что там сложнее найти высокую доходность из-за налогов и других финансовых нагрузок.

Для инвесторов, готовых принять более высокий уровень риска, Забоенко предлагает рассматривать Турцию и Грузию. Потенциальная доходность там может быть выше, но риски соответственно растут.

В то же время эксперт критически относится к ситуативным рынкам, которые активно продвигаются как новые инвестиционные направления. Среди таких примеров он называет Бали, Таиланд, Занзибар и другие подобные локации.

Сколько нужно для старта

По оценке Забоенко, если речь идет о непосредственной покупке квартиры, дома или гостиничного номера за рубежом, ориентировочный стартовый бюджет составляет $250−300 тыс. При таком бюджете инвестор уже может выбирать между несколькими объектами, а не рассматривать только один-два доступных варианта.

Для входа в американскую недвижимость эксперт ориентируется на сумму от $500 тыс.

В то же время существуют альтернативные инструменты, позволяющие инвестировать в недвижимость с меньшим капиталом. В частности, речь идет о REIT — фондах, которые инвестируют в недвижимость. В таком случае человек фактически покупает часть фонда, а не конкретную квартиру или дом.

Самая распространенная ошибка девелоперов

На вопрос о типичных ошибках при создании недвижимого продукта Забоенко отвечает: создать не тот продукт, не в том месте, не для тех людей и не в то время. К примеру, девелопер может сделать большие квартиры площадью 200−300 кв. м, но не найти достаточно покупателей по нужной цене. Или создать жилье для семей с детьми там, где рядом нет школ или детских площадок. Поэтому перед созданием объекта нужно понять, кто именно будет его покупателем или арендатором, и почему этот человек выберет именно этот продукт.

По мнению эксперта, девелопер продает не просто квадратные метры, а определенный образ жизни.

Это касается и курортной недвижимости. Потенциальный инвестор должен ответить на вопрос, почему гость захочет приехать именно в этот комплекс и заплатить за него определенную сумму.

Где может возникнуть новый бум недвижимости

Говоря о перспективе на 5−10 лет, Забоенко называет несколько направлений.

Первый — Флорида. По его оценке, после 2030 года там может состояться новый этап активного роста, в частности на фоне притока капитала и фондов. В то же время он отмечает, что реализация такого сценария не гарантирована. Второе направление — Нью-Йорк.

На горизонте около 10 лет Забоенко видит потенциал в Украине, если война закончится. При таком сценарии он прогнозирует активизацию спроса на недвижимость в Киеве, в частности, из-за возможного возвращения людей и роста себестоимости строительства.

Отдельно эксперт называет Львов и Ужгород, которые, по его мнению, уже сформировали собственное экономическое и демографическое ядро, вокруг которого могут развиваться города.

Больше о том, как оценивать международную недвижимость, где искать баланс между риском и доходностью и какие ошибки могут стоить инвестору дороже всего, смотрите на нашем YouTube-канале 👇