59
Сколько на самом деле стоит земля в Украине
— Личные финансы
По данным Госгеокадастра, по заключенным соглашениям средняя стоимость земли составила около 75 тыс. грн, а это по текущему курсу менее $1 700.
Для сравнения: в 2021 году, на момент открытия рынка, гектар стоил в среднем 36,5 тыс. грн, а это равнялось $1 350.
Исходя из данных, с момента открытия рынка цена выросла на 105% в гривневом эквиваленте, а ежегодно росла примерно на 15,5%. В долларах рост составляет ориентировочно 26% за весь период и примерно 4,7% в год.
Для того чтобы оценить стоимость сельхозучастков, Минфин проанализировал отчетность компаний, занимающихся торговлей землей. Они могут как покупать паи в интересах своих клиентов, так и продавать их.
Компания Zeminvest оценила изменение стоимости земли с 2021 года по настоящее время в 15 областях. По ее данным, только у двух из них рост цены оказался ниже, чем по средним показателям Госстата в стране, — в Одесской области участки подорожали на 89%, в Тернопольской области — на 95%.
В Днепропетровской области земля подорожала на 273%, а в Черкасской — на 322%. Также в ряде областей подорожание составило около 200%.
Для более детального анализа не будем брать самые высокие и низкие показатели. Предположим, в 2021 году вы купили участок в Полтавской области, тогда он стоил 45 тыс. грн, или около $1665.
Сейчас, по оценкам Zeminvest, цена земли в области 135 тыс. грн (для сравнения: Госгеокадастр оценивает ее в 90 тыс. грн), или $3 013.
Таким образом, с момента открытия рынка земли стоимость участка подорожала на 200% в гривне, или же на 81% в долларах.
Если считать ежегодный рост стоимости земли по годам, то в гривне будет 24,6%, а в долларах — 12,7% в год. Это уже значительно выше доходности ОВГЗ.
Компания «Твоє Коло» предоставила редакции отчетность об операциях по покупке и последующей продаже участков. То есть это исключительно те случаи, когда инвестор приобрел землю, какое-то время держал ее в собственности, а затем продал и сделка уже закрыта. Это не секретная информация, ведь детали этих кейсов компания регулярно публикует в своем телеграмм-канале.
Доходность по разным участкам здесь существенно отличается, ведь существует много факторов, влияющих на цену. Но средняя годовая доходность в гривне по полностью закрытым соглашениям в 2026 году составляет 42% в гривне и 36% в долларах.
У внимательных читателей сразу может возникнуть вопрос, почему доходность в гривне и долларах мало отличается. Дело в том, что в тех случаях, которые мы рассматривали ранее, сравнивались цены лета 2021 года с нынешними. Здесь же речь уже идет о сделках, когда инвесторы покупали участки уже после начала полномасштабной войны, соответственно, самая существенная девальвация гривни их не затронула.
Также следует учитывать, что в этой доходности уже учтено получение арендной платы, что улучшает общую картину. В то же время расходы по проведению операций и управлению землей здесь тоже учтены, поэтому эту доходность можно считать чистой.
Рассмотрим подробнее один из конкретных кейсов. Принципиально не будем брать самую низкую или высокую доходность, а найдем показатели, близкие к средним.
В случае, который подробнее рассмотрим, инвестор приобрел участок в Кременецком районе Тернопольской области в сентябре 2023 года. Площадь участка составляла около 1,5 гектара. Цена покупки одного гектара к тому времени составила 99,8 тыс. грн, или $2 729.
В декабре 2025 года инвестор продал свой участок. Цена продажи гектара теперь уже составляла 235,4 тыс. грн, или $5 539. Кроме того, за время владения землей он получил доход от аренды — 22 217 грн ($523). После учета оплаты нотариальных действий, уплаты комиссии, вознаграждения управляющему и налогам прибыль инвестора составляет 144,6 тыс. грн ($2 741), а это 83,5% в гривне. Годовая доходность в этом случае достигает 37,34% в гривне и 26% в долларах.
Если сравнивать доходность с ОВГЗ, то она будет примерно в три раза опережать гривневые бумаги и более чем в 8 раз долларовые.
В то же время следует уточнить, что эти показатели нельзя назвать средними на рынке. Земли, приобретенные через профессиональные управляющие компании, обычно дорожают быстрее. В частности, благодаря тому, что учитываются качество почв, осадки в регионе, расположение участка, конкуренция между потенциальными арендодателями, нынешний срок аренды. Также Твой Круг пытается объединять участки отдельных инвесторов, чтобы продать их вместе — агрокомпаниям такие пакеты более интересны и готовы за них доплачивать.
Парадокс украинского рынка земли
Состоит в том, что официально гектар стоит менее $2 тыс., но найти качественный участок по такой цене очень сложно.
Из-за распространенного занижения стоимости сделок государственная статистика часто показывает лишь нижнюю границу рынка, в то время как реальные цены и доходность могут быть совсем другими. Именно поэтому инвестору следует смотреть не только на официальные цифры, но и на практику реальных сделок и экономику конкретного участка.
По материалам: Finance.ua
Поделиться новостью
