Рынок первички в 2025 году: где жилье подорожало больше всего (инфографика)

В 2025 году средняя стоимость квадратного метра новостроек росла почти во всех городах Украины. Как и в прошлом году, 2025 год не стал проще для строительной отрасли. Подорожание стройматериалов, дефицит кадров и рост заработной платы подталкивали цены на первичном рынке вверх. Дополнительное влияние оказали геополитические события, в частности выборы Трампа и потенциальное «завершение войны», что придало оптимизма покупателям и девелоперам.

Об этом свидетельствуют итоги 2025 года для рынка недвижимости от ЛУН.

Рост себестоимости строительства

За последний год себестоимость строительства продолжила расти, главным образом — из-за увеличения оплаты труда. В структуре работ этот показатель сейчас занимает 10−20% на квадратный метр.

На рост цены влияет и рост цен на материалы, газ и электроэнергию, логистику и горючее. Кроме того, появились новые статьи расходов, связанные с энергонезависимостью и безопасностью. Они увеличивают конечную стоимость проекта.

Города-лидеры роста цен

Рекордсменами роста средней стоимости строящегося квадрата стали Одесса, где за год метр новостроек прибавил +19% в гривне, и Хмельницкий, где средняя стоимость квадратного метра новостроек подорожала на 14%. Также двузначное удорожание в процентах было зафиксировано в Луцке, Житомире и Тернополе (+12% за 12 месяцев), а также в Ивано-Франковске и Чернигове (+10%).

Самые дорогие новостройки

При этом самыми дорогими в Украине по средней стоимости квадратного метра все еще остаются новостройки Львова, хотя за год они прибавили только +6%.

Интересно, что впервые с начала полномасштабной войны в тройке городов с самой дорогой первичкой произошли изменения. На первом месте, как уже было сказано, находится Львов со средней стоимостью квадрата новостроек 58,6 тыс. грн. На втором — столица, где средний квадратный метр новостроек стоит 55,3 тыс. грн. А вот на третье место в конце 2025 вышли новостройки Одессы со средней ценой 47,1 тыс. грн, вытеснив из этой «ступени» Ужгород, где стоимость «среднего квадрата» за 12 месяцев не изменилась и осталась на уровне 46,8 тыс. грн.

Количество новых квартир

В общей сложности в стране за три квартала текущего года ввели в эксплуатацию 6,52 млн кв. м жилья. Больше всего — в Киевской области, жилищный фонд которой с начала года увеличился на 1,37 млн кв.м. В столице за этот же период было сдано в эксплуатацию 0,76 млн. кв. м. То есть строители столичного региона обеспечили почти треть (32,7%) сданного в этом году жилья.

Также неплохо поработали застройщики Львовщины, которые в текущем году уже сдали в эксплуатацию 0,76 млн новых квадратных метров. Ненамного отстали от них строители Одесщины, где построили 0,61 млн кв. м жилья — это, кстати, больше, чем было сдано за весь прошлый год (0,58 млн кв. м).

Если же говорить не об отвлеченных «квадратных метрах», а о количестве сданного жилья, то за 12 месяцев (период 1, 2 и 3 квартал 2025 года+4 квартал 2024 года) в стране появилось более 41 тыс. новых квартир. Больше всего в Киеве, где за этот период сдали в эксплуатацию 12850 квартир, что почти на 20% больше, чем в прошлом году (за 1, 2 и 3 квартал 2024+4 квартал 2023 года). А вот Одесса показала наибольший прирост готовых квартир — здесь закончили строить 6740 квартир, что на 127% больше, чем в прошлом году.

Самый большой спрос наблюдается на 1-комнатные квартиры. Объем их продаж составляет около 50%, 2-комнатные квартиры — это 33%, 3-комнатные — 16%, а двухуровневые около 1%.

Активность девелоперов

В конце 2025 года можно выбрать будущую квартиру почти в 2150 проектах, две трети из которых — многоквартирные ЖК, а треть — коттеджные городки. При этом большинство новостроек, где ведутся продажи, сосредоточено в Киеве и Киевской области — здесь можно посмотреть жилье в 406 ЖК и 355 коттеджных городках.

Если в процентах, то девелоперы столичного региона предлагают своим инвесторам четверть (27%) активных жилых комплексов и более половины (57%) активных коттеджных городков. На втором месте — девелоперы Львовщины, где открыты продажи в 265 ЖК (18% общего количества) и 94 КМ (14%).

В Киеве и области в этом году наблюдался невероятный рост активности девелоперов: в 2025 году количество новых проектов выросло на 70% по сравнению с прошлым годом.

Новые проекты в 2025 году

Несмотря на все вызовы, украинские девелоперы выводят на рынок новые проекты. Так, с начала 2025 года в стране открылись продажи в 214 ЖК.

Больше всего новых проектов появилось во Львове и области — с января по декабрь девелоперы представили инвесторам 63 новых ЖК. На втором месте по количеству стартов — девелоперы Киевщины (без учета столицы), которые в этом году открыли продажи в 28 новых ЖК. От них немного отстали застройщики Ивано-Франковской области и Закарпатья, которые в текущем году вывели на рынок 22 и 19 новых проектов соответственно. А пятое место в этом рейтинге активности заняли девелоперы столицы, которые в текущем году начали продажи в 17 новых ЖК.

Для сравнения: в 2024 году в Киеве было запущено 6 новых проектов, а в Киевской области — 19. То есть в этом году объемы вывода на рынок новых ЖК в столице и столичном регионе выросли на 85% по сравнению с прошлым годом.

Минимальная стоимость квартир и «єОселя»

Что касается цен на первичке в разрезе минимальной стоимости целой квартиры, то в конце 2025 года она самая низкая в Сумах — $23,2 тыс. или 1 млн грн. А самая высокая во Львове — минимальная стоимость будущей квартиры на первичке в городе Льва составляет $61,7 тыс. или 2,6 млн грн, что в 2,5 раза больше, чем в Сумах.

Размер минимальной стоимости квартиры формирует еще один ключевой индикатор современной украинской первички — среднюю сумму первого взноса по льготной ипотеке «єОселя». Сейчас это весомый параметр, ведь именно в 2025 году программа переориентировалась на жилье от застройщиков (которое либо еще строится, либо построено не более 3 лет назад), поэтому этот показатель помогает украинцам оценить свой потенциал как возможного участника программы.

Самую высокую сумму первого взноса придется заплатить за готовые квартиры во Львове — здесь он составляет 636 тыс. грн за квартиру стоимостью 3,2 млн грн. Это ощутимо больше, чем даже в столице, где средний первый вклад в самую дешевую готовую квартиру от застройщика составляет 532 тыс. грн, а стоит она 2,7 млн грн.

Если же рассматривать по «єОселя» еще строящиеся квартиры, то «самый высокий чек» также во Львове. Средний первый взнос на самую дешевую квартиру на первичке составляет 525 тыс. грн при ее стоимости 2,6 млн грн. На втором месте — Днепр, с уровнем первого взноса 475 тыс. грн за имущественные права на будущую квартиру стоимостью 2,4 млн грн. На третьем — Киев, где первый взнос за такую квартиру по селу составляет 463 тыс. грн — при стоимости будущего жилья в 2,3 млн грн.