12835
Рынок недвижимости прифронтовых городов: что с ценами
— Недвижимость
Для
рынка недвижимости Украины последние
четыре года стали периодом самой большой
турбулентности в истории. Особенно это
касается крупных прифронтовых городов
— Днепра, Харькова, Запорожья и Херсона.
Как менялась стоимость жилья с довоенного
спокойствия до реалий марта 2026 года,
читайте в материале Finance.ua.
Каков был рынок недвижимости до начала полномасштабного вторжения
В
начале 2022 года украинский рынок
недвижимости находился на подъеме. При
стабильном курсе доллара (около 27,5−28,4
гривны за доллар) прифронтовые города
были инвестиционно привлекательными
центрами.
- Днепр. В январе 2022 года медианная стоимость квадратного метра в новостройках составляла 30 тыс. грн. На вторичном рынке «квадрат» стоил около 25 тыс. грн.
- Харьков. Город переживал настоящий строительный бум. Цена в новостройках достигала 28 тыс. грн/м², а на вторичном рынке — примерно 25 тыс. грн/м².
- Запорожье. Рынок был более сдержанным: 20 тыс. грн/м² на первичном рынке и 19 тыс. грн/м² на вторичном.
- Херсон. Средняя стоимость в новостройках на конец 2021 года составляла 20 140 грн/м², а арендовать однокомнатную квартиру можно было за скромные 4 800 грн в месяц.
Адаптация к условиям войны: что изменилось на 2025 год
На
третий год войны рынок прошел фазу шока
и адаптировался к условиям новой
реальности. Основными «драйверами»
стали внутренняя миграция и государственные
сертификаты за поврежденное имущество.
В
Днепре цены в новостройках 2025 года
закрепились на уровне более 40 тыс.
грн/м². Город практически взял на себя
роль основного бизнес-хаба востока.
Для
Запорожья 2025 год стал переломным. Если
в 2023 году на рынке еще наблюдался
определенный пиковый рост, то в течение
2024−2025 годов началась заметная стагнация.
Из-за высоких рисков безопасности
активность покупателей снизилась.
Читайте также: Новый закон о жилищной политике: что меняется для украинцев
Харьков
в июне 2025 года демонстрировал среднюю
цену вторичного рынка на уровне 30 600
грн/м². Несмотря на близость фронта,
рынок ожил благодаря тем, кто возвращался
домой или переезжал из более опасных
зон области.
В
Херсоне ситуация оставалась критической:
из-за постоянных обстрелов вторичный
рынок в сентябре 2025 года опустился до
отметки 400−430 долларов/м².
Сегодня: какие цены в марте 2026 года
По
состоянию на март 2026 года пропасть в
ценах между Днепром и другими прифронтовыми
городами только увеличилась. Рынок
перестал быть единым: если в одних
городах недвижимость почти не продается,
то в других цены неожиданно растут.
Сейчас цена квартиры зависит не столько
от ремонта, сколько от ситуации на
конкретном участке фронта.
Днепр
уверенно удерживает статус самого
дорогого города в регионе. Сегодня
медианная стоимость в новостройках
достигла 48 975 грн/м². Если сравнивать с
довоенным 2022 годом, то в гривневом
эквиваленте мы видим ошеломляющий рост
на 63%. Даже за последний год цены умудрились
прибавить еще 3,7%.
Специалисты
агентства X-Estate объясняют живучесть
рынка не только дефицитом готового
жилья и сложной логистикой строительства,
но и активным внедрением безналичных
расчетов. В частности, программа
«єВідновлення» стимулировала владельцев
поднимать цены на недвижимость, несмотря
на статус прифронтового города. Сегодня
средняя стоимость однокомнатной квартиры
в состоянии «въехать и жить» в Днепре
составляет около 30 тыс. долларов, а
аренда такого жилья обходится в среднем
в 12 тыс. грн.
Спрос
на жилье остается стабильно высоким и
растет даже во время эвакуационных волн
из соседних регионов. Примечательно,
что структура покупателей изменилась:
если раньше преобладали те, кто искал
жилье для себя, то сейчас появилось
много инвесторов, покупающих квартиры
под аренду или детям на будущее.
В
то же время массового возвращения
выехавших в начале войны эксперты не
наблюдают — рынок держится преимущественно
на внутренних переселенцах и локальных
инвесторах, верящих в потенциал города.
Настоящим
феноменом стал Харьков. Здесь медианная
цена вторичного рынка сейчас составляет
35 748 грн/м², что на 43% выше показателей
начала 2022 года. Особенно впечатляет
динамика последнего года — рост на
16,75%.
Эксперты
агентства SoftLoft отмечают, что нынешний
рост цен в Харькове носит специфический
характер. По их данным, сегодня до 70%
всех сделок в городе совершаются по
программе «єВідновлення». Люди, получившие
государственные сертификаты за
разрушенное имущество, предпочитают
оставаться в родном городе, что
подталкивает спрос и цены. В долларовом
эквиваленте Харьков за последний год
прибавил 10% к стоимости — это самый
высокий показатель роста среди
прифронтовых городов.
Несмотря
на военные риски, рынок демонстрирует
живучесть: если стоимость квадратного
метра на вторичке без ремонта стартует
от 450−500 долларов, то в ликвидных
новостройках она может достигать 1200
долларов и выше. Основными покупателями,
кроме держателей сертификатов, стали
жители области и соседней Донбасса,
которые выбирают Харьков как более
стабильный хаб. В то же время, классический
инвестор почти исчез, уступив место
тем, кто покупает жилье для собственного
использования или улучшения условий,
воспользовавшись моментом, пока цены
еще не догнали пиковые показатели 2021
года.
Читайте также: Рынок недвижимости в Украине в 2025 году
В
Запорожье ситуация гораздо более
тревожная. Это единственный крупный
город, где первичный рынок за последний
год официально просел на 5% в валюте.
В
агентстве «Еврогород» отмечают, что
цены на жилье в Запорожье существенно
просели — падение составляет от 30% до
60% в зависимости от сегмента. Несмотря
на сложную ситуацию в сфере безопасности,
спрос остается живым благодаря местным
жителям и жителям области. Ключевым
драйвером рынка стала программа
«єВідновлення», на которую приходится
около 50% всех сделок. Средний бюджет
таких покупателей составляет до 25 тыс.
долларов и нынешние цены в городе вполне
позволяют подобрать жилье в пределах
этой суммы. Хотя часть людей возвращается
домой, общая тенденция к выезду
сохраняется, хотя она уже не носит
массового характера.
Что
касается Херсона,
то здесь рынок первичной недвижимости
фактически прекратил существование —
данные на картах застройщиков отсутствуют,
поскольку новые объекты не возводятся.
Вторичный рынок находится в стагнации:
трехкомнатные квартиры, на пике 2023-го
стоившие почти 50
тыс. долларов,
сейчас выставляют за 25
тыс. долларов.
Сегодня в городе можно найти неплохие
однокомнатные квартиры всего за 10
тысяч долларов.
Первичный рынок жилья в прифронтовых городах: динамика цен (2022−2026)
| Город | 2022 (грн/м²) | 2026 (грн/м²) | Изменение | Тренд |
| Днепр | ~30 тыс. | ~48 975 | +60–63% | уверенный рост |
| Харьков | ~28 тыс. | ~31 500 | +10–12% | медленное восстановление |
| Запорожье | ~20 тыс. | ~24 тыс. | ≈ 0 % (номинальный рост, но фактическое падение с учетом инфляции/курса) | стагнация |
| Херсон | ~20 140 | — | — | рынок отсутствует |
Вторичный рынок жилья в прифронтовых городах: динамика цен (2022−2026)
| Город | 2022 (грн/м²) | 2026 (грн/м²) | Изменение | Тренд |
| Днепр | ~25 тыс. | ~38–40 тыс. | +50–60% | стабильный рост |
| Харьков | ~25 тыс. | ~35 748 | +40–45% | активное восстановление |
| Запорожье | ~19 тыс. | ~20 – 22 тыс. | +10–15% | стагнация |
| Херсон | ~16 800 | ~15–17 тыс. | 0 % / - | падение спроса |
Вывод
Рынок
недвижимости в прифронтовых городах
больше не подчиняется классическим
экономическим законам. В 2026 году главным
фактором стала ситуация в сфере
безопасности. И пока идет война, именно
она, а не курс доллара или доходы
населения, будет определять, сколько
стоит жилье в Украине.
Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам об этом.Поделиться новостью
Также по теме
Почему квартиры в Украине не дешевеют, несмотря на слабый спрос — объяснение эксперта
В Киеве один из крупнейших долгостроев ушел с аукциона за 560 млн гривен — детали
Жилищные ваучеры для ВПЛ с ВОТ: как будет формироваться очередь
Цены на дома под Киевом отличаются почти в 8 раз
Кто из военных может получить бесплатное жилье
Casa Mavra: для чего в Мексике построили дом из черного бетона
