Обход первоочередного права выкупа земли: в чем суть этой схемы

107

Мораторий на продажу земли сельхозназначения для физических лиц был отменен 1 июля 2021 года.

Почти сразу начался «успешный» и сверхпопулярный метод афер: обход первоочередного права на выкуп земельных участков у пайщиков их арендаторами.

Последние — это зачастую многолетние честные пользователи таких земельных участков, которые своевременно вносили арендную плату за пользование ими.

Об этом и о других схемах пишем в нашей статье.

Суть схемы

Такая схема приобрела широкий размах буквально через несколько месяцев после отмены вышеупомянутого моратория. Даже государственные мужи стали опасаться негативных последствий: к людям официально обратился тогдашний заместитель министра аграрной политики и продовольствия Денис Башлык, предупреждая о ее распространении и беде для физлиц.

По мнению экспертов, эта схема так же сверхпопулярна и сейчас. Многие юристы, которые работают в практике аграрного права и помогают таким обманутым гражданам, не хотят откровенно говорить на эту тему. Но масштабы таких схем на этом этапе впечатляют.

Статистика мошенничества на рынке купли-продажи сельхозземель по физлицам практически не ведется. Ее также нет отдельной строкой в Опендатабот.

Схема

Находится мошенник, который выходит на владельца паев. Последний, например, заявил через СМИ о желании продать свой земельный участок.

Делок-мошенник, хорошо описанный в своей всемирно известной пьесе «Хозяин» классиком украинской драматургии Карпенко-Карым, предлагает владельцу оформить процесс купли-продажи земли гораздо быстрее, чем этого требует закон, если первый будет продавать свой надел арендатору.

Действительно, ждать три месяца для оформления всех разрешительных документов… Срок значительный, особенно сейчас в войну, когда владельцу очень нужны деньги.

Делок-аферист предлагает пайщику продать ему землю быстро, но понятно, что по более низкой цене, чем он мог бы продать своему арендатору.

Пайщик на все это соглашается и для оформления соответствующей документации они с аферистом вдвоем едут к нотариусу (обычно «черному»), который, кстати, как подсказывает практика, обычно человек мошенника. Там подписывается доверенность на продажу участка, отдаются все документы на землю.

Мошенник платит наличными владельцу паев. Конечно, сумма намного меньше, чем они стоят.

После чего аферист регистрирует свое желание по продаже земельного участка уже от себя по доверенности. Но выставляет высокую цену, чтобы арендатор, который, возможно, все это узнает, не имел желания выкупить эту землю уже у мошенника «по доверенности».

Дальше все просто: продолжается ожидание решения законной процедуры, однако за это время можно найти другого покупателя и продать ему участок по более или менее рыночной цене.

На каждом гектаре такой мошенник может заработать 500−800 долларов, да еще и «черному» нотариусу достанется немало.

Есть информация, что сейчас существует улучшенная схема переноса таких дел на аукционы, где информация о продаже земельных участков не сообщается даже владельцам паев.

Как рассказал Finance.ua директор юридической компании «Земельный фонд Украины» Сергей Коновалов, количество мошенничеств растет с использованием документов от имени граждан, находящихся за границей или на временно оккупированных территориях, где отсутствует доступ для проверки и не работают государственные реестры.

Фактически во избежание таких случаев следует провести аудит договоров аренды, на предмет того, содержат ли они четко прописанный механизм реализации преимущественного права, соответствующего фактическому законодательству.

«Согласно законодательству Украины, определено, что в нашей стране действует принцип свободы договора, то есть в таком случае может быть установлена цена, определенная по усмотрению сторон. Однако во избежание таких случаев следует заказать независимую экспертную денежную оценку земельного участка в Фонде государственного имущества Украины, а также обратиться к экспертам-оценщикам для установления объективной истины в данном вопросе», — комментирует Олег Рожков.

Некоторые специалисты говорят, что виной всему — неосведомленность нотариусов, которые вроде бы просто не научились всем юридическим тонкостям на рынке земель сельхозназначения. Однако не все так просто, ведь до сих пор много «черных» нотариусов.

«Практика моей работы однозначно показала: на 90% в случаях таких схем виновны „черные“ нотариусы. Они сознательно идут на нарушение законодательства. Это более массово происходит в отдаленных сельских регионах. Например, немало таких случаев, судя по моей практике, в центральной и северной частях Украины», — отмечает Коновалов.