2332
Американская трагедия
— Недвижимость
Если цены на жилье в США за пять лет упадут вдвое, наступит мировой финансовый кризис.
"Пузырь, который лопнул", "Бездомная Америка", "Крах американской мечты". Такими, отчасти злорадными, заголовками пестрит американская и европейская пресса. Повод для беспокойства достаточно весомый: американский рынок жилья, набиравший обороты восемь последних лет, начал падать. Если в 2005 году рынок недвижимости в США вырос на 12,2%, то в прошлом объемы продаж жилья снизились почти на 2%.
В стране стремительно растет доля просроченных ипотечных кредитов. Даже в самом высоконадежном сегменте - т. н. кредитов prime - доля невозвращенных займов к началу 2007 года выросла с 2% до 3% (то есть примерно на 50 млрд долл. при общем объеме сегмента prime в 5 трлн долл.). А в сегменте subprime (наиболее дорогостоящие и соответственно рисковые кредиты) процент невозвратов за два последних года увеличился с 10% почти до 13%. В целом объем рынка ипотеки в США, по оценке Международного валютного фонда, 13 трлн долл.
Но и это не все - в Штатах снижаются объемы строительства. В IV квартале прошлого года в США сдано в эксплуатацию на 20% меньше новых домов, чем за аналогичный период 2005 года. Неудивительно, что МВФ в своем очередном отчете о мировой финансовой стабильности назвал ипотечный кризис в США наиболее серьезным риском для мировой финансовой системы.
Грозит ли обвал рынка жилья в США коллапсом глобальной экономике? Будут ли вследствие падения американского рынка снижаться цены на жилую недвижимость на других рынках, в том числе украинском? Рискнем предположить: маловероятно.
Кризис перепроизводства
Падение ипотечного рынка США - следствие бурного роста предложения как жилья, так и займов на покупку недвижимости. В США очень выгодно брать кредиты. Подавляющее большинство американцев покупают квартиры в рассрочку - заплатив небольшой первый взнос, покупатель получает ипотечный кредит на 10-15 лет, в течение которых рассчитывается с банком, кредитным союзом либо ипотечной компаний. Последние в свою очередь формируют пулы кредитов, выпуская ипотечные облигации: за счет продажи облигаций банки и компании заполучают дешевые деньги для выдачи длинных кредитов. Покупателями облигаций являются либо инвестиционные фонды, либо государственные ипотечные компании: Правительственная национальная ипотечная ассоциации (Ginnie Mae), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае) и Федеральная корпорация по ипотечному жилищному кредитованию (Freddie Мас).
В США падает спрос на жилье
Однако в начале нынешнего десятилетия в связи с ростом спроса на жилье на рынок ипотеки вышло много частных игроков. В итоге получить ипотечный кредит в США в последние годы так же просто, как среднестатистическому украинцу приобрести в кредит бытовую технику. Например, программа Alt-A позволяла взять кредит на жилье без предоставления справки о доходах. А заемщикам с плохой кредитной историей (проще говоря, тем, кто ранее заработал репутацию злостного неплательщика) американские ипотечные агентства предлагали займы категории subprime, ставка по которым превышала среднерыночную на 4,5-5 процентных пункта.
Риски подобной системы - кризис неплатежей. Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, в случае роста проблемной задолженности становятся непривлекательными для инвесторов: соответственно, ипотечные компании не могут расплатиться по долгам перед банками.
Катализатором нынешнего обвала стали действия Федеральной резервной системы США, которая последние три года в борьбе с высокой инфляцией повышала процентную ставку по государственным казначейским облигациям - с 1% в начале 2004-го до нынешних 5,25%. Результатом такой монетарной политики стало снижение темпов роста экономики: часть средств населения и корпораций, за счет которых могла бы развиваться экономика, вложена в государственные ценные бумаги. Охлаждение экономики, кстати, не миновало и строительный сектор - падение объемов строительства в прошлом году не в последнюю очередь спровоцировано жесткой монетарной политикой ФРС.
Рост ставки по U.S. Treasuries привел к удорожанию заемных средств. Ипотечные компании оказались в т. н. ценовых ножницах. С одной стороны, для привлечения новых клиентов необходимо снижать процентные ставки по кредитам (а также рефинансировать, то есть снижать процентную ставку по выданным ранее кредитам во избежание оттока заемщиков). С другой - стоимость заемных средств для ипотечных банкиров росла с каждым месяцем: повышение процентных ставок по U.S. Treasuries, а также растущая популярность ценных бумаг развивающихся рынков вынуждали игроков ипотечного рынка повышать ставку по своим облигациям.
Экономика растет - недвижимость дорожает
Падение капитализации и банкротство ипотечных компаний средней руки в таких условиях было лишь вопросом времени. Уже к концу прошлого года средняя рыночная стоимость частных ипотечных банков США снизилась почти в два раза. Вслед за банкротством мелких игроков о дефолте в начале нынешнего года объявила крупнейшая компания рынка кредитов subprime - New Century Financial. Министерство юстиции США даже собирается завести уголовные дела на топ-менеджеров NCF.
Возникновению кризиса неплатежей косвенно поспособствовали американские автомобильные корпорации, активно увольняющие технический персонал: «синие воротнички» предпочитают брать кредиты по программам subprime и Alt-A. Согласно данным, приведенным МВФ, наиболее высокий процент невозвратов зафиксирован в промышленных регионах, в частности, в городах и штатах, где расположены крупные автомобильные заводы.
Без пузыря
Кризис неплатежей американский рынок переживает не впервые. В 2002 году уровень невозвратов кредитов категории subprime был выше нынешнего - почти 15%. Другое дело, что нынешние темпы роста просроченной задолженности выше, чем, к примеру, в 2001-м или в 1987-м. Но тогда американская экономика успешно переживала падение на рынке жилья и продолжала расти.
Жилье в США становится более доступным
Переживет крупнейшая экономика мира и нынешний обвал. "Риски снижения глобальной финансовой стабильности существуют, но их масштабы преувеличены. Компаниям уровня Fannie Mae или Freddie Mac банкротство не грозит, а значит, кризис финансового рынка маловероятен", - считают экономисты МВФ. Согласно расчетам инвестиционного банка Leman Brothers, возможны массовые банкротства американских ипотечных компаний, работающих с кредитами категории prime. Но только если до 2011 года цены на жилье в США будут падать в среднем на 8% в год - за следующие 5 лет снизятся почти вдвое.
Разговоры о пузыре на мировом рынке недвижимости - тоже не более чем преувеличение, уверены исследователи Deutsche Bank. Аналитики банка составили индекс доступности недвижимости для населения развитых стран по методологии, используемой Национальной ассоциацией риэлторов США. Оказалось, что в 2006 году жилье для американцев было примерно на 40% менее доступным, чем восемь лет назад, в конце 1998-го. Но в то же время даже в прошлом году среднему американцу было проще обзавестись крышей над головой, чем в середине 80-х. Иными словами, рост стоимости недвижимости в мире в последние восемь лет вовсе не пузырь, а лишь постепенное возвращение к ценам двадцатилетней давности.
Все логично: бурным взлетом начала 2000-х рынок американской и мировой недвижимости обязан резкому падению рынка "доткомов" (от англ. "com") - так назывались высокотехнологичные компании, чаще всего новые игроки рынка компьютерных технологий середины 90-х. После обвала доткомов в 2000-2001 годах крупные инвестфонды, потерявшие миллионы на вложениях в высокие технологии, избрали консервативную стратегию инвестирования - начали вкладывать средства в надежные бумаги, выпускавшиеся под гарантии государства. Ипотечные облигации - из этой серии: правительство США гарантирует возврат средств по бумагам Ginnie Mae; облигации Fannie Мае, Freddie Мас и еще ряда крупных компаний располагают неформальной гарантией.
В конце концов государство, фактически поспособствовавшее обвалу ипотечного рынка, в силах своими же руками исправить положение. Например, ФРС, снизив ставку по U.S. Treasuries, может вновь подстегнуть интерес инвесторов к корпоративным и банковским облигациям. Пообещав американским банкам дополнительное рефинансирование в обмен на рассрочку по долгам ипотечных компаний, правительство снизит риски дальнейшего банкротства компаний из секторов subprime и Alt-A.
Правда, ни государство, ни ипотечные компании при всем желании вряд ли смогут противостоять главной угрозе рынку жилья США - оттоку капитала с внутреннего финансового рынка. Сейчас роль доткомов в мировой экономике играют ценные бумаги развивающихся стран. Акции и облигации китайских, российских и индийских компаний (благодаря низким рискам и высокой по сравнению с американскими бумагами доходности) становятся все более популярными среди ведущих инвестиционных, пенсионных и хедж-фондов. Иными словами, избыточная ликвидность, появившаяся на американском рынке восемь лет назад, плавно перетекает с внутреннего ипотечного рынка на рынки развивающихся стран: если в 2000-2001 гг. альтернатив вложениям в жилье и доходные ипотечные бумаги у американцев, по сути, не было, то в данный момент акции компаний развивающихся рынков выглядят намного привлекательней.
Кстати, переток средств с рынка недвижимости на рынок ценных бумаг и, как следствие, падение цен на жилье возможны и в Украине. Бум на отечественном рынке недвижимости был спровоцирован избытком свободных средств: не имея возможности вкладывать в неразвитый фондовый рынок, украинцы начали массово инвестировать в недвижимость.
Поэтому цены на жилье в Украине могут снизиться, либо вследствие роста рынка акций и облигаций, либо из-за уменьшения количества свободных денег у населения. Американские трагедии здесь ни при чем.
По материалам: Контракти
Поделиться новостью
