5663
Цены на жилье начали снижаться
— Недвижимость
Столичная вторичка все-таки не выдержала отсутствия покупателей. Цены на бывшую в употреблении недвижимость просели. Специалисты рынка констатируют, что по сравнению с концом прошлого года продавцы каждой тринадцатой квартиры снизили цены на 3–15 тыс. долл, а еще такое же их количество потенциально готовы сделать это при личном торге с покупателем.
Бэушное множество
По данным АН "Траектория", начиная с нового года рынок купли-продажи б/у жилья столицы утратил большинство своих потенциальных клиентов. Помимо слишком высоких цен, свою роль сыграли и заявления наших государственных мужей о возможном крахе украинской экономики из-за политического кризиса.
"Рынок спит. По сравнению с апрелем прошлого года количество реальных сделок сократилось в среднем на 70%. Это неудивительно, если вспомнить, что средняя стоимость квадрата б/у жилья в сравнении с апрелем 2006 г. выросла с 1435 до 2460 долл., а многие чиновники предрекают рынку недвижимости обвал", - утверждает генеральный директор АН "Траектория" Сергей Клименко.
Благодаря низкой активности покупателей, которые никак не могут поверить в то, что квартиры в Киеве стоят в 1,5–2 раза дороже, чем в Варшаве или Софии, цены на вторичку последние четыре месяца стояли на месте. И это на фоне августа–декабря прошлого года, когда стоимость увеличилась почти на 50%, то есть недвижимость дорожала на 10–12% в месяц.
Как результат, на рынке скопилось большое количество непроданных квартир. По данным АН "Планета Оболонь", в сравнении с апрелем 2006 г. сейчас вниманию потенциальных клиентов предлагается на 25% больше апартаментов и почти на 60% больше, чем в декабре минувшего года - последнем месяце, когда рынок активно функционировал.
Уход покупателей с рынка и рост числа квартир на продажу, по словам исполнительного директора группы компаний "Планета Оболонь" Алексея Котенко, уже привели к проблемам с реализацией недвижимости у большинства продавцов столичных квадратных метров. Если раньше однокомнатную квартиру по рыночной (не завышенной) цене продавали за две–четыре недели, то теперь для этого в среднем необходимо 1,5–2 месяца.
"С увеличением метража и стоимости квартир сроки экспозиции растут. Трехкомнатную по рыночной стоимости, если повезет, можно реализовать за три–пять месяцев. Ранее это делалось в два раза быстрее", - сообщил Котенко. Как говорит Клименко, в базах агентств сегодня находится масса квартир по вполне приемлемой для рынка цене до 200 тыс. долл., которые не могут продать с января этого года.
В сегменте же самой дорогой вторички, стоимостью от 200–250 тыс. долл., дела с продажами обстоят еще хуже. По словам аналитика компании "Самсон" Вадима Сытюка, данный сегмент практически полностью лишился покупателей вследствие именно политического кризиса.
"Такое жилье в последнее время массово приобреталось "группами поддержки" и друзьями-бизнесменами избранных в пятый созыв депутатов парламента, которые открывали в Киеве представительства своих компаний и региональные отделения. Сейчас эта категория клиентов полностью исчезла с рынка - те, кто планировал перебраться в столицу, но не успел купить недвижимость, отложили принятие решения", - рассказал Сытюк.
Продавцы сбрасывают цену
Риэлторы констатируют, что исчезновение с рынка покупателей уже привело к некоторому "откату" цен. Правда, как и полтора года назад, они снижаются на вторичке не всеми, а лишь теми, кто не может ждать бесконечно и заинтересован как можно быстрее получить наличные средства.
"Как правило, это хозяева, рассчитывающие затем приобрести квартиру меньшей площади или вообще уезжающие из страны", - отмечает Сергей Клименко.
По данным Алексея Котенко, с декабря по апрель подешевело 8% выставленного на продажу столичного б/у жилья. "Продавцов, которые торопятся и поэтому снижают цену ниже рыночной, немного. Но они есть", - говорит Котенко.
По информации АН "Планета Оболонь", в базах агентства есть квартиры, которые за последние три месяца подешевели даже на 10–18%. "Но это, как правило, жилье, стоимость которого первоначально была завышена, или проблемные объекты. Квартиры с реальной ценой дешевеют обычно не более чем на 3–5%", - заявили специалисты агентства.
Анализ баз агентств показывает, что продавцы, решившиеся на уменьшение стоимости, в среднем готовы потерять на продаже своей недвижимости порядка 3–12 тыс. долл. Так, если за выставленную в декабре трехкомнатную "чешку" на Беличах площадью 68 кв. м хозяева изначально просили 160 тыс. долл., то уже сейчас она продается за 149 тыс. долл.
Двухкомнатная квартира в панельном доме на Оболони (51 кв. м), выставленная в декабре за 140 тыс. долл., теперь оценивается уже в 132 тыс. долл., а двухкомнатная хрущевка на Чоколовке подешевела за эти месяцы с 120 тыс. до 110 тыс. долл. По данным АН "Траектория", за последние месяцы многие их клиенты скинули цены на свои апартаменты на 5 тыс. долл., несмотря на то что первоначально они соответствовали рыночным.
"Главной причиной стало то, что квартиры долго не продавались, причем некоторые из них не реализованы до сих пор, несмотря на уменьшенную стоимость", - отмечают специалисты АН.
По словам Вадима Сытюка, еще больше - до 15 тыс. долл. - готовы сегодня сбрасывать продавцы первичной вторички - введенных в эксплуатацию новостроек, купленных на этапе инвестирования за "совсем другие деньги".
"Мне известно несколько примеров, когда однокомнатные квартиры на Осокорках и Позняках, выставленные в конце прошлого года по 130 тыс. долл., хозяева реально готовы продать за 115 тыс. долл., хотя официальную прайсовую цену пока не снизили", - говорит он.
Приезжие вытеснили киевлян
По сведениям АН "Траектория", в среднем 70% продаж б/у жилья в столице составляют сделки по разъезду, обмену или продажи в связи с отъездом владельцев. "На разъезды в случае развода, отселение детей в отдельную квартиру и прочее приходится до 40% сделок на сегодняшнем рынке. В то время как ранее было до 60%. Еще 40% - это продажи с целью улучшения жилищных условий. Остальные 20% сделок - это новые покупки без предшествующей продажи", - отмечают специалисты АН.
Среди немногочисленных клиентов, по информации риэлторов, на рынке остались четыре основные категории: приезжие с деньгами (москвичи, одесситы, прибалты, покупающие дорогое жилье), приезжие из регионов Украины, приобретающие дешевые квартиры с помощью ипотеки, киевляне, которые улучшают жилищные условия (покупают двух-, трехкомнатные) или размениваются (приобретают любые, отдавая предпочтение дешевым).
При этом, по данным "Траектории", на долю киевлян приходится в среднем 40% всех сделок, в то время как на приезжих, соответственно, 60%, хотя еще год назад эти пропорции составляли 50 на 50.
60–70% сделок на рынке осуществляется с привлечением банковских кредитов. Как говорит Алексей Котенко, значительная часть кредитов сегодня выдается на 20 лет с 30%-ным первым взносом. Учитывая, что средняя сумма кредитов составляет 80 тыс. долл., понятно, что в течение первых пяти лет заемщики вынуждены будут выкладывать из своего бюджета 1,3–1,4 тыс. долл. каждый месяц, что, по словам аналитиков, существенно превышает среднюю стоимость аренды приличной квартиры.
Большинство специалистов сходятся во мнении, что до начала лета в цене просядет еще большее число б/у квартир столицы, а общее удешевление вторички может достигнуть отметки в 10%.
По материалам: Деловая Столица
Поделиться новостью
