Украинские банкиры созрели для создания вторичного рынка ипотеки


Наталья Задерей

Стремительно наращивая объемы и удлиняя сроки ипотечных кредитов, банки оказались в непростой ситуации. При депозитах длительностью до одного года погашение кредитов растянуто на 15-20 лет, что чревато для чересчур активных ипотечных кредиторов проблемами с ликвидностью. Кроме того, при сохранении ипотечных кредитов на балансах банков возможности дальнейшего роста портфелей ограничены нормативом адекватности капитала.

Государственное ипотечное учреждение с уставным капиталом в 20 млн грн пока не может предложить банкам требуемые условия рефинансирования. А закон «Об ипотечных ценных бумагах», регламентирующий деятельность негосударственных ипотечных учреждений принят парламентом лишь в первом чтении.

Тем временем портфели розничных кредитов большинства крупных банков уже достигли размера, при котором можно преобразовать часть активов в ликвидные выпуски еврооблигаций. Провернуть такую сделку в ближайшие полгода намерен УкрСиббанк. По словам начальника управления международного бизнеса УкрСиббанка Евгения Чернецкого, банк планирует через компанию специального назначения занять на внешнем рынке $100 млн по ставке 6-7% под обеспечение портфеля розничных кредитов. Для реализации этого замысла харьковчане ведут переговоры с потенциальными андеррайтерами и юридическими фирмами.

Другие игроки ипотечного рынка инициативу конкурента одобряют. «Секьюритизация ипотечных активов это хороший способ обеспечить ликвидность кредитного портфеля», — отмечает первый заместитель председателя правления Укрсоцбанка Валентина Жуковская. По словам начальника юридического департамента Международного ипотечного банка Геннадия Семенова, в банке также рассматривают идеи по поводу секьюритизации активов. В то же время, эксперты рынка облигаций считают, что существенно снизить стоимость заимствований УкрСиббанку в ходе секьюритизации не удастся — высокие расходы на сделку перекроют эффект от снижения ставки. Впрочем, если эта схема будет обкатана, снижение стоимости ипотечных займов все же неизбежно.

Бумаги вместо ссуд

Суть процедуры секьюритизации активов (от securities — ценные бумаги), которую намерен осуществить УкрСиббанк заключается в следующем. Банк продаст свои розничные активы с обязательством обратного выкупа нерезидентной компании специального назначения (Special Purpose Vehicle). При этом процедура передачи активов будет соответствовать принципу «подлинной продажи» (true sale). Долги огражденной от страновых рисков Украины SPV могут претендовать на кредитный рейтинг инвестиционного класса.

К тому же, обеспеченные выплатами по кредитам, облигации компании будут для инвесторов менее рисковыми, чем еврооблигации банка. Таким образом, доходность бумаг будет на 150-200 базисных пунктов ниже ставок по обычным евробондам. Срок обращения еврооблигаций SPV составит порядка пяти лет. На это время портфель кредитов УкрСиббанка физлицам значительно похудеет. Для заемщиков это не несет никаких последствий, кроме того, что риск изменения банком процентной ставки в случае какого-нибудь макроэкономического форс-мажора значительно уменьшится.

Теоретически схема выглядит изящно, но реализовать ее на практике банку будет непросто. Загвоздка в юридических нюансах — вопросах передачи прав требований по кредитным договорам, праве банка без согласования с заемщиком менять реквизиты счетов, и т. д. В ходе осуществления такой сделки неизбежны и проблемы, связанные с валютным регулированием. Ведь для платежей в пользу SPV потребуются разрешения НБУ.

С другой стороны, украинских банкиров вдохновляет опыт российского банка «Союз», не так давно секьюритизировавшего свои автокредиты. Первый в истории российского рынка еврозаем, обеспеченный портфелем кредитов дался «Союзу» нелегко по той же причине отсутствия нормативной базы. Тем не менее в рамках такой схемы российскому банку, обладающему рейтингом ССС от Standard&PoorТs, удалось привлечь на внешнем рынке $50 млн по ставке LIBOR+1,75% (приблизительно 5,25%, в то время как крупные украинские банки занимают под 9%).

Варианты секьюритизации ипотечных портфелей обсуждаются также в Международном ипотечном банке и Родовидбанке. Стоит отметить, в силу своей специфики схема интересна в первую очередь относительно небольшим банкам, которые хотят быстро расти, но не имеют в силу своего размера или рейтинга нормального доступа к международным рынкам капитала.

Небогатый выбор

Доступный практически каждому украинскому банку способ рефинансирования ипотечных кредитов — перепродажа активов другим финучреждениям. Эту схему, именуемую квазисекьюритизацией, уже испробовали российские банки, в частности, «Дельта Кредит» и Городской ипотечный банк. В портфельном выкупе ипотечных кредитов, выдаваемых другими финансовыми учреждениями по стандартам банка заинтересован и украинский Райффайзенбанк.

Пока что банкиры перекупают друг у друга кредиты косвенным образом. Так, банки с иностранным капиталом — Райффайзенбанк и Международный ипотечный банк предлагают своим заемщикам такую услугу как ссуды на погашение жилищных кредитов в других банках. В Райффайзенбанке портфель ипотечных кредитов, переведенных из других банков, составляет около 11 млн грн.

Еще один способ привлечения долгосрочных ресурсов под ипотеку — целевое рефинансирование от ЕБРР, которое привлек недавно тот же Райффайзен. Международному ипотечному банку кредиты под залог ипотечных активов предоставляет корпорация международных частных инвестиций OPIC.

Для большинства украинских банков рефинансирование под залог ипотечных пулов пока лишь теория. Так, о намерении предоставить пять пилотных проектов по рефинансированию ипотечных кредитов коммерческих банков на сумму 2 млн грн заявляло Государственное ипотечное учреждение. Учитывая, что объемы портфелей ипотечных кредитов крупных банков исчисляются сотнями миллионов гривен, такие объемы рефинансирования выглядят смешно.

Немалые надежды банкиры возлагают на закон «Об ипотечных бумагах», который может быть принят осенью. Если это случится, банки обещают активно использовать секьюритизацию активов на внутреннем рынке уже в следующем году. Проблема лишь в том, что инвесторов, готовых на длительный срок вкладывать крупные суммы в ипотечные облигации, в Украине нет.

Нужна ли банкам секьюритизация активов

Евгений ЧЕРНЕЦКИЙ, начальник управления международного бизнеса УкрСиббанка

— Портфели ипотечных кредитов банков быстро растут. А других схем рефинансирования нет — выпуски ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке невозможны из-за отсутствия законодательства. Секьюритизации активов на внешнем рынке это реально доступный способ, который используется во всем мире. Основная фишка этой процедуры, заключается в том, что банк с невысоким рейтингом, продав розничные кредиты, может привлечь заем по цене свойственной суверенным еврооблигациям. Привлекательна схема еще и тем, что активы списываются с баланса банка, улучшается показатель адекватности капитала, но доход по этим кредитам банк продолжает получать.

Валентина Жуковская, первый заместитель председателя правления Укрсоцбанка

— Та краткосрочная ресурсная база, которая есть сегодня у украинских банков, не очень подходит для финансирования ипотеки. Если будет спрос на украинский риск со стороны западных инвесторов, то тема секьюритизации может получить развитие в ближайшее время. Для секьюритизации нужна высокая степень стандартизации при выдаче и сопровождении ипотечных кредитов банком. Кроме того, ключевое значение имеет законодательная база. Принципиальный для банков вопрос, как будет передаваться кредитный риск — без регресса на инициатора выпуска бумаг (принцип true sale) или с регрессом.

Татьяна ШАПОВАЛ, начальник отдела банковских продуктов Райффайзенбанка

— Мы пока не видим необходимости в секьюритизации активов. Райффайзенбанк Украина наращивает ипотечный кредитный портфель не испытывая ограничений для такого роста со стороны капитала привлекаемых ресурсов. Единственным ограничением являются только возможности рынка. Секьюритизация привлекательна в первую очередь для тех, кто нуждается в дополнительном капитале для наращивания объемов деятельности.

  • i

    Если Вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам об этом.

Сервис подбора кредитов
  • Отправьте заявку
  • Узнайте решение банка
  • Подтвердите заявку и получите деньги
грн
Заказать кредит онлайн
В Контексте Finance.ua