561
Проблемы со взиманием налога на недвижимость разрешены, но…
— Недвижимость
Ирина СВЕТИКОВА
Похоже, хаоса на рынке недвижимости не будет. Введение налога на продажу жилья действительно вызвало замешательство не только среди продавцов и покупателей, но и в рядах нотариусов и риэлторов. На какое-то время регистрация сделок остановилась, потому что никто толком не знал, как брать налог и куда его перечислять. И вот наконец Минюст и ГНАУ обнародовали долгожданные разъяснения. Теперь остается ждать, как на это отреагируют цены. Особенно не повезло "халявщикам" — тем, кому квартиры достались по наследству или в подарок…
Со вступлением в силу с 1 января 2004 года Закона "О налоге с доходов физических лиц" Государственной налоговой администрации пришлось опубликовать специальное письмо с разъяснениями о том, что налог на доходы, полученные гражданами от операций по продаже недвижимости, вводится только с 2005 года. В прошлом году при нотариальном подтверждении сделки его платить не нужно было.
Тем не менее риэлторы и нотариусы констатировали повышенное предложение (хотя, стоит заметить, ни до какого "бума" дело так и не дошло), а средства массовой информации пугали обывателей многочисленными несуразностями в законе и прогнозировали рост цен после введения налога минимум на 13%.
Прежде чем ответить на вопрос, сбылись ли мрачные прогнозы, остановимся подробнее на самом налоге и некоторых деталях, связанных с его взиманием. Для продавцов недвижимости он может составлять от 1% до 13% (после 1 января 2007 года — 15%). Решающим моментом здесь является время приобретения недвижимости. Если она была куплена до 2004 года, то налог на нее составит всего 1%. Но только в том случае, если речь идет о жилой недвижимости (квартире, комнате или доме), включая и землю под ней, площадь которой не превышает 100 кв. м, продаваемой первый раз в течение года. В других случаях государству придется "отстегнуть" 5%.
Причем при превышении продаваемой недвижимостью лимита в 100 кв. м 5% взимается только с части дохода, пропорционального сумме такого превышения.
Проще говоря, если вы продаете квартиру площадью 130 кв. м, то за 100 м вы заплатите 1% ее стоимости, а за "сверхлимитные" 30 м — еще 5%. Если же до этого в течение года вами была продана еще одна квартира или любая другая недвижимость, 5% придется заплатить за все 130 кв. м. Нежилая недвижимость (гараж, имущественный комплекс и т. д.), приобретенная до 2004 года, также облагается налогом в 5%.
Что касается жилой недвижимости, приобретенной после 2004 года, то закон устанавливает 13-процентный налог с прибыли (то есть разницы между суммой, вырученной от продажи имущества, и суммой, потраченной на ее приобретение), уменьшенной на 10% в расчете за каждый год владения начиная со второго. Уже через 11 лет понижающий коэффициент (эти самые 10%) позволит вам заплатить минимальный налог в размере одной заработной платы, установленной на год продажи недвижимости.
Тут следует отметить и еще одно. Если вы решите продать недвижимость, приватизированную или, скажем, полученную в наследство или подарок после 2004 года, то вся вырученная вами от продажи сумма будет считаться прибылью. В таком случае заплатить придется 13% всей суммы договора продажи.
Наследникам не повезло вдвойне. Ведь кроме налога на продажу в 2004 году был введен и налог на наследование и получение в подарок недвижимости. Таким образом, счастливчикам придется заплатить дважды: сначала при получении наследства (те же 15%, кстати, если только его не завещал вам родственник первой степени родства — в таком случае ставка меньше), а потом еще 13% при продаже.
Нежилая недвижимость и жилая, но продающаяся не в первый раз за год, облагается 13-процентным налогом с прибыли без понижающего коэффициента. Кроме того, не стоит забывать, что, в соответствии с Законом "О налоге с доходов физических лиц", 13-процентный налог превратится в 15-процентный после 1 января 2007 года. И еще один момент: при продаже недвижимости нерезидентами применяется двойная ставка налогообложения, то есть 26 до и 30% после 2007 года.
Согласно тому же закону, налоговым агентом при операциях купли-продажи недвижимости выступает нотариус, подтверждающий сделку. Вместе с тем в законе предусмотрены два варианта уплаты налога. По первому — рассчитать, удержать и затем перечислить налог в государственный бюджет должен сам нотариус. В таком случае в законе ясно записано, что сумма удерживается и перечисляется в бюджет в сроки и по процедуре, установленной для удержания и уплаты государственной пошлины. Второй вариант предусматривает, что уплачивать (и рассчитывать тоже) налог может сам гражданин перед нотариальным удостоверением договора. В таком случае он должен дать нотариусу уже оплаченную квитанцию. Но нести ответственность за правильность уплаты налога все равно будет налоговый агент, то есть нотариус.
Вот в этой части и возникли проблемы уже в начале этого года. В СМИ со ссылкой на Ассоциацию риэлторов Украины появилась информация о том, что некоторые нотариусы попросту отказываются регистрировать соглашения по купле-продаже недвижимости, мотивируя это тем, что налоговая инспекция не дала им указаний относительно правил взимания этого налога. В результате все это привело к резкому сокращению операций с недвижимостью в стране.
Эту информацию сразу же подтвердила и частный нотариус Киевского городского нотариального округа Ирина Юрченко. Она заявила, что практически все нотариусы, которые работают достаточно длительное время на нотариальном рынке, стремятся не заключать договоры по покупке-продаже недвижимости до тех пор, пока не будет каких-то официальных разъяснений по налогам или писем Минюста. "Ибо сделки, которые сейчас заключаются, могут быть признаны недействительными", — заключила она.
В то же время представители крупнейших агентств недвижимости не разделяют столь пессимистических прогнозов. Директор Шевченковского филиала агентства недвижимости "Благовест" Ирина Луханина призналась, что действительно были некоторые сложности с начислением налога, но это было связано, скорее, с отсутствием необходимого опыта и практики у самих нотариусов. "Лично я не наблюдала случаев отказа нотариусов от оформления сделок. Действительно, четких инструкций не было, однако был достаточно прозрачный Закон "О налоге с доходов физических лиц", в котором вполне можно разобраться, — сказала Ирина Луханина. — Кроме этого, пока не было официальных разъяснений, продавец квартиры писал заявление нотариусу о том, какой по счету объект недвижимости он продает. Такая практика в деятельности нотариусов была согласована с ГНАУ". А некоторое затишье на рынке недвижимости, которое действительно наблюдалось в начале года, — это обычная динамика, прослеживающаяся ежегодно во время рождественских праздников. И, как обычно, начиная со второй декады января рынок уже стал разогреваться и набирать обороты.
Ситуацию должны окончательно разъяснить и инструкции Министерства юстиции совместно с Государственной налоговой администрацией, принятые на днях. В них речь идет о том, что нотариусы имеют право проверять, какой по счету объект недвижимости продает конкретный владелец, по данным Государственного реестра сделок и Государственного реестра физических лиц — налогоплательщиков. Кроме того, согласно этим разъяснениям, Бюро технической инвентаризации (БТИ) уполномочено оценивать стоимость собственности. Представители агентства недвижимости "Благовест" считают, что таким образом были сняты все существующие проблемы с функционированием норм Закона "О налоге с доходов физических лиц" в части продажи объектов недвижимости.
Еще один очень важный вопрос — как новый налог может изменить цены на рынке недвижимости. Ирина Луханина говорит, что спрогнозировать это пока довольно сложно. По ее словам, все будет зависеть от того, сколько недвижимости, купленной после 1 января 2004-го, будет выставлено на продажу. "Ее часть составит примерно 5%, в связи с этим цены на рынке существенным образом не изменятся, — сказала госпожа Луханина. — По нашим данным, более 85% всех операций в 2005 году составят объекты, приобретенные до 2004 года, с площадью до 100 кв. м. Это означает, что большинство продавцов заплатят лишь 1% налога от стоимости объекта. Пока же можно констатировать только одно: рынок не стоит, квартиры покупаются и продаются. В общем, ничего сверхъестественного на рынке не происходит".
По материалам: Кіевскій ТелеграфЪ
Поделиться новостью
